Dlaczego po żądaniu wydania nieruchomości przez gminę nie może dojść do automatycznego przedłużenie umowy dzierżawy?
Jaka odpowiedzialność grozi przedsiębiorcy za sprzedaż towaru poza targowiskiem?
Z jakiego powodu nie można żądać od gminy wcześniejszego zwolnienia kaucji gwarancyjnej wynikającej z umowy najmu?
Nasza spółka ma problem z gminą, która domaga się wydania nieruchomości, którą dotychczas dzierżawiliśmy. Umowa formalnie zakończyła się z końcem września 2020 r., lecz potem trwały bezskuteczne negocjacje z gminą. Naszym zdaniem umowa tak naprawdę przekształciła się w umowę na czas nieoznaczony. Czy rzeczywiście tak jest? Ponadto przepisy wprowadzone w ramach tarcz antykryzysowych zabraniały przecież wypowiadania umów najmu w 2020 r.
Specustawa o COVID-19 wprowadziła incydentalne rozwiązania chroniące zasadniczo najemców, w tym lokali użytkowych. W art. 31t ustawodawca wstrzymał możliwość wypowiadania umów najmu do 30 czerwca 2020 r. Jak więc widać, w opisywanym przypadku przepisy te nie mogą mieć zastosowanie.
W tych okolicznościach pozostaje odwołać się do przepisów kodeksu cywilnego. W art. 222 par. 1 stwierdzono, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, żeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Z kolei z art. 693 par. 1 k.c. wynika, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Z art. 674 wynika, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości poczytuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
W orzecznictwie sądowym akcentuje się, że spełnienie ww. przesłanek z art. 674 prowadzi do takiego skutku, jak gdyby strony złożyły oświadczenie w sprawie przedłużenia dotychczasowej umowy na czas nieoznaczony na dotychczasowych warunkach (por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 10 września 2015 r., sygn. akt I ACa 90/15). Jednak w opisywanym przypadku takie założenie byłoby niewłaściwe. Warto bowiem zauważyć, że gmina wysunęła wobec spółki roszczenie o wydanie nieruchomości po zakończeniu umowy dzierżawy, a w konsekwencji gmina nie akceptuje kontynuacji umownego stosunku dzierżawy. W ocenie opisanej przez czytelnika sytuacji pomocne może być stanowisko zawarte w wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z 10 kwietnia 2019 r., sygn. akt III Ca 65/19. W stanie faktycznym tej sprawy gmina również domagała się zwrotu od przedsiębiorcy nieruchomości po zakończeniu umowy dzierżawy. Sąd przyznał w wyroku rację gminie, m.in. wskazując, że brak było przesłanek do dorozumianego przedłużenia umowy dzierżawy. W argumentacji wskazano, że gmina (podmiot publiczny) będąca właścicielem nieruchomości i wyrażająca wolę odzyskania nieruchomości, pobierała nie czynsz, a wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Co istotne, w tej sprawie również toczyły się negocjacje pomiędzy stronami co do spłaty zadłużenia, co jednak nie pozwoliło na uznanie, że dzierżawa uległa przedłużeniu. Ostatecznie sąd nakazał m.in. wydanie gminie nieruchomości z powodu braku podstaw do zajmowania jej przez przedsiębiorcę.
Podsumowując: w opisanej sytuacji można stwierdzić, że umowa dzierżawy wygasła 30 września 2020 r. i nie mogła ulec przekształceniu w umowę na czas nieoznaczony. Wynika to m.in. z tego, że gmina żądała wydania nieruchomości, a negocjacji ze spółką w żaden sposób nie można zakwalifikować jako legalizujące przedłużenie dzierżawy na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wskazane jest wydanie gminie spornej nieruchomości, bo skierowanie przez gminę sprawy na drogę sądową może tylko spowodować znaczne koszty dla spółki. Warto wreszcie dodać, że organy władzy publicznej obowiązuje zasadniczo pisemna forma rozpatrywania spraw, co tylko uzasadnia stanowisko, że umowa wygasła z końcem września 2020 r. wobec braku umowy na dalszy okres.
Podstawa prawna
• art. 222 par. 1, art. 674, art. 693 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740)
• art. 31t ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1842; Dz.U. z 2020 r. poz. 2275)
Przez kryzys z powodu COVID-19 zrezygnowałem z najmowania lokalu użytkowego. Prowadzę sprzedaż odzieży zimowej czapek, rękawiczek głównie na chodnikach okolice dworca. Po ostatniej interwencji straży miejskiej sprawa trafiła do sądu i mam odpowiadać za wykroczenie za sprzedaż poza miejscami wyznaczonymi (targowiska) i przepadek towaru. Jaka grozi mi odpowiedzialność?
Zgodnie z art. 15 ustawy o podatkach i opłatach rada gminy może wprowadzić opłatę targową. Opłatę targową pobiera się od osób fizycznych, osób prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, dokonujących sprzedaży na targowiskach. Targowiskami są wszelkie miejsca, w których jest prowadzona sprzedaż. Opłacie targowej nie podlega sprzedaż dokonywana w budynkach lub w ich częściach. W opisywanej sytuacji przedsiębiorca dokonywał sprzedaży poza wskazanymi miejscami do sprzedaży na terenie miasta, czyli poza targowiskami. Co prawda z przepisów nie wynika zakaz sprzedaży w dowolnie obranych miejscach, np. na chodnikach, lecz gmina ma możliwość określania miejsc sprzedaży, m.in. poprzez usytuowanie targowisk. Jeśli sprzedaż jest dokonywania poza takimi miejscami, wówczas może to skutkować konsekwencjami w postaci odpowiedzialności wykroczeniowej. W art. 603 par. 1 kodeksu wykroczeń postanowiono, że kto prowadzi sprzedaż na terenie należącym do gminy lub będącym w jej zarządzie poza miejscem do tego wyznaczonym przez właściwe organy gminy, podlega karze grzywny. Z kolei z par. 2 wynika, że w razie popełnienia wykroczenia określonego w par. 1 można orzec przepadek towarów przeznaczonych do sprzedaży, choćby nie stanowiły własności sprawcy.
W orzecznictwie sądowym wskazuje się, że do znamion tego wykroczenia należy prowadzenie sprzedaży poza miejscem do tego wyznaczonym przez właściwe organy gminy. Przez pojęcie „prowadzenia sprzedaży” – wobec braku takiej definicji w kodeksie należy rozumieć, zgodnie z zasadami wykładni językowej i systemowej, sprzedaż w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie zaś z art. 535 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Warto zauważyć, że przepis ten przewiduje podwójną dolegliwość dla sprawcy wykroczenia. Po pierwsze grozi mu odpowiedzialność w formie grzywny, po drugie – równolegle opisany wyżej czyn jest zagrożony przepadkiem towarów przeznaczonych do sprzedaży. W kontekście podanego stanu faktycznego może to więc prowadzić do znacznych strat materialnych po stronie przedsiębiorcy. Żadnych modyfikacji w zakresie odpowiedzialności wykroczeniowej nie wprowadziła za to specustawa o COVID-19.
Wszystkie tego argumenty prowadzą do wniosku, że sprzedaż towarów przez przedsiębiorcę poza wyznaczonymi miejscami na terenie gminy wiąże się z odpowiedzialnością wykroczeniową. Niestety skutkiem takiego czynu jest nie tylko grożąca grzywna, ale – dodatkowo – przepadek towarów przedsiębiorcy. W tych okolicznościach warto przed sądem wykazać m.in. nieświadomość naruszenia przepisów, trudną sytuację ekonomiczną spowodowaną COVID-19 oraz inne okoliczności, które mogą prowadzić nawet do uniewinnienia od zarzucanych czynów.
Podstawa prawna
• art. 603 ustawy z 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 821; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2112)
• art. 15 z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1170; ost.zm. M.P. z 2020 r. poz. 1002)
• art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740)
Nasza spółka jest najemcą lokalu użytkowego, który należy do gminy. Umowa najmu przewiduje kaucję gwarancyjną w wysokości trzykrotności czynszu. Kaucja jest zwracana po zakończeniu umowy. Czy trudna sytuacja firmy związana przede wszystkim z epidemią umożliwi wcześniejsze zwolnienie środków? Najlepiej byłby, gdyby kaucja została zaliczona na poczet bieżących czynszów. Gmina nie chce się na to zgodzić, twierdzi, że nie ma takiego obowiązku.
Należy zwrócić uwagę, że gospodarowanie mieniem komunalnym w gminie należy do wójta, co wynika z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym. Jednocześnie w art. 50 tego aktu postanowiono, że obowiązkiem osób uczestniczących w zarządzaniu mieniem komunalnym jest zachowanie szczególnej staranności przy wykonywaniu zarządu zgodnie z przeznaczeniem tego mienia i jego ochrona.
Jednym z przejawów staranności przy wykonywaniu zarządu mieniem m.in. zawieraniu umów najmu, które powinny uwzględniać interes majątkowy. Właśnie zapisy o tzw. kaucji gwarancyjnej można traktować jako spełniające to kryterium. Należy przy tym zauważyć, że przepisy nie zawierają legalnej definicji kaucji gwarancyjnej – jej cechy zostało wypracowane przez orzecznictwo sądowe. Zasadniczo wynika z niego, że kaucja gwarancyjna jest niejako umową kauzalną (prawną przyczyną przysporzenia jest zabezpieczenie wierzytelności) i realną, w której kaucjodawca (w tym przypadku – najemca) przekazuje określoną ilość pieniędzy, a kaucjobiorca (w tym przypadku wynajmujący) może z nich korzystać i zobowiązuje się do ich zwrotu. Nosi zatem cechy depozytu nieprawidłowego. Ponadto następuje przeniesienie własności przedmiotu kaucji. Kaucja ma również charakter akcesoryjny i jest ściśle związana ze stosunkiem prawnym, który zabezpiecza (por. wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2017 r., sygn. akt V CSK 428/16). W podobnym tonie wypowiedziano się w wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z 13 stycznia 2020 r., sygn. akt V GC 274/16), gdzie również zaakcentowano, że dla istnienia kaucji wymagane jest przekazanie określonej ilości środków pieniężnych, z których może korzystać kaucjobiorca, z jednoczesnym obowiązkiem ich zwrotu po upływie określonych umownie terminów.
W opisywanym przypadku zapisy o kaucji gwarancyjnej znalazły się w umowie najmu. Z punktu widzenia gminy są to więc zapisy prawnie i faktycznie uzasadnione, na które, co istotne, zgodziła się spółka, biorąc nieruchomość w najem. Dlatego też spółka nie posiada żadnego skutecznego roszczenia wobec gminy o zmianę umowy m.in. w zakresie ewentualnego zaliczenia kaucji na bieżące czynsze. Aby było to możliwe, musiałaby istnieć wola obu stron stosunku najmu, a skoro takiej woli nie ma, to nie ma możliwości uwolnienia środków, przez np. jednostronne oświadczenie najemcy.
Niestety, tej sytuacji nie zmieniły ani specustawa o COVID-19, ani jej późniejsze nowelizacje. Rzecz jasna ustawy te zawierają pewne możliwości modyfikacji umów najmu, a nawet z mocy prawa uchylają pobór czynszu najmu i dzierżawy, np. zgodnie z art. 15jb tej ustawy nie pobiera się czynszu dzierżawy i najmu za nieruchomości będące w zasobie nieruchomości Skarbu Państwa. Nie ma jednak żadnych przepisów, które umożliwiałaby zmuszenie gminy albo innego wynajmującego do zezwolenia na zaliczenia kaucji na poczet bieżących czynszów.
Podsumowując, można stwierdzić, że najemca lokalu użytkowego nie może skutecznie domagać się zmiany zapisów umowy w zakresie kaucji gwarancyjnej. Środki te służą bowiem zabezpieczeniu majątku gminy w razie ewentualnych nieprawidłowości w rozliczaniu czynszu lub wyrządzeniu szkód. Nieopłacanie czynszu nawet wtedy, gdy gmina otrzymała kaucję, stanowi niewypełnianie obowiązków umownych, co może spowodować określone w umowie negatywne konsekwencje dla najemcy.
Podstawa prawna
• art. 30 ust. 2 pkt 3, art. 50 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 713; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 1378)
• art. 15jb ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1842; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2275)
