Żeby wspólnota mogła zostać podzielona, musi mieć wystarczająco dużą nieruchomość wspólną. Najczęściej rozparcelowywane są takie, w skład których wchodzi kilka budynków, w których ustanowiono odrębną własność co najmniej jednego lokalu.
Wskutek podziału nieruchomości wspólnej może powstać kilka wspólnot (prócz dzielonej pojawi się nowa wspólnota lub wspólnoty), może też powstać obok wspólnoty jedna lub więcej nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi, w których żaden lokal nie został jeszcze wyodrębniony. Przed podziałem mogły one stanowić odrębną własność, względnie część nieruchomości wspólnej. Mogły również wraz z innymi niewyodrębnionymi lokalami należeć do dotychczasowego właściciela nieruchomości. Zdarzają się nawet podziały jednego domu, jeżeli pozwalają na to przepisy prawa budowlanego. Typowego bloku z kilkoma klatkami nie da się jednak zazwyczaj podzielić np. na dwie wspólnoty, nawet jeżeli właściciele lokali w nich położonych bardzo tego chcą. Możliwości i efekt podziału zawsze zależą i od rodzaju dzielonej nieruchomości ocenianego na podstawie prawa budowlanego, i od celu, jaki przyświeca właścicielom lokali.
Przed wszczęciem podziału zawsze należy sprawdzić, czy nie będzie on sprzeczny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Potem trzeba uzyskać od wszystkich właścicieli lokali uchwałę, w której się zgodzą na podział. Jest to zazwyczaj niezwykle trudne i czasem, gdy większość właścicieli nie chce zrezygnować, walka z pozostałymi kończy się w sądzie. Jeśli jednak wszyscy są już gotowi podpisać w tej sprawie akt notarialny, można w nim zawrzeć jednocześnie pełnomocnictwo dla zarządu do przeprowadzenia wszystkich niezbędnych czynności – od pomiarów geodezyjnych i przeliczenia udziałów do wpisów w księgach wieczystych. Jeśli bowiem nie zostanie to załatwione razem, potrzebny będzie dodatkowy akt umocowujący zarząd.
Podział wywołuje skutki prawne od daty aktu notarialnego, w którym wydzielono nowe działki zabudowane budynkami wspólnot. W każdej nowo powstałej nieruchomości wspólnej udziały powinni posiadać tylko właściciele lokali położonych w budynkach wchodzących w skład wydzielonej nieruchomości, a nie wszyscy należący do dzielonej wspólnoty. Dlatego konsekwencją odczuwaną przez właścicieli lokali będzie zmiana i wielkości ich udziałów, i przedmiotu prawa własności.
Trzeba także pamiętać, że ustawa nie reguluje spraw związanych z podziałem funduszy dzielonej wspólnoty. Przydatna jest więc uchwała w tej sprawie, podjęta jeszcze przed podziałem.
Podstawa prawna
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).