Gorący okres na rynku nieruchomości trwa. Studenci wykorzystują ostatnie dni przed rozpoczęciem roku akademickiego na znalezienie odpowiednich dla siebie czterech kątów. Na rynku przybywa lokali, gdyż ze względu na niskie oprocentowanie lokat coraz więcej właścicieli wybiera inną formę gromadzenia oszczędności – najem lokalu. Jeśli zatem i Ty zdecydujesz się na wynajem swojego mieszkania, sprawdź jak przepisy regulują kwestie rozwiązanie umowy o najem lokalu mieszkalnego.

Umowa najmu należy do jednych z najbardziej sformalizowanych umów. Przepisy kodeksowe nie pozostawiają dużej swobody, jeśli chodzi o określanie praw i obowiązków zarówno swoich, jak i najemcy. Kwestie lokatorów reguluje między innymi ustawa o ochronie praw lokatorów.

Czym jest najem lokalu?

Umowa najmu lokalu została uregulowana w oddzielnym rozdziale kodeksu cywilnego (art. 680 – 692). Na jej podstawie wynajmujący zobowiązuje się oddać lokal do używania najemcy na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Najemca ma prawo korzystać z rzeczy w sposób przewidziany w umowie oraz sprawować nad nimi pieczę. Najem wygasa wraz z upływem okresu, na jaki umowa została zawarta. Jeśli nie określono terminu obowiązywania umowy, wygasa ona za skutek wypowiedzenia jednej ze stron.

Lokator

Zgodnie z ustawą lokatorem jest osoba będąca najemcą bądź ta, która jest użytkownikiem mieszkania na postawie tytułu prawnego nie będącego prawem własności lokalu.

Tylko za wypowiedzeniem

Najemcy chronieni są przed natychmiastową eksmisją z lokalu przepisami prawa. Właściciel chcący zrezygnować z dotychczasowego najemcy musi zachować ustawowe oraz umowne terminy wypowiedzenia. Zgodnie z przepisami kodeksowymi, wypowiedzenie umowy ze strony właściciela możliwe jest jedynie w przypadku, gdy umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony. Umowa na czas określony wygasa po upływie ustalonego terminu, chyba że wprowadzono do niej odpowiednią klauzulę określającą warunki wypowiedzenia.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony? >>

Są wyjątki

Przepisy prawa przewidują wyjątki od generalnej zasady wypowiadania umów. Właściciel może zatem wypowiedzieć każdą umowę najmu (zawartą na czas określony lub nieokreślony) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego jeśli lokator:

• pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia przez najemcę używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo zaniedbuje obowiązki, które powodują powstawanie szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, a także wtedy gdy wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,

• pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności,

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela,

• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku – lokator jest zobowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok.Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach stosunku prawnego naprawiony lokal. Na właścicielu ciąży również obowiązek pokrycia kosztów przeprowadzki do lokalu zamiennego,

• któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. W takim przypadku wypowiedzenie umowy najmu jest dopuszczalne, jeżeli wysokość dotychczasowego czynszu nie przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Większe uprawnienia dla właściciela przyznawać będzie umowa o najem okazjonalny lokalu mieszkalnego
Najem okazjonalny: jak to działa i czy się opłaca?
Najem okazjonalny: jak to działa i czy się opłaca?

Zobacz również

Terminy wypowiedzenia przy umowie na czas określony

Jeśli właściciel zawarł umowę najmu na czas nieokreślony, może on wypowiedzieć ją z zachowaniem półrocznego okresu wypowiedzenia (na koniec miesiąca kalendarzowego). Swoją decyzję musi uzasadnić tym, że on sam bądź osoby z jego bliskiej rodziny planują wprowadzić się do lokalu. Co więcej, będzie on obowiązany do zapewnienia najemcy lokalu zastępczego.

Właściciel lokalu może również wypowiedzieć stosunek najmu lokalu, z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, jeśli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W takim przypadku wypowiedzenie umowy najmu jest dopuszczalne, jeżeli wysokość dotychczasowego czynszu nie przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Jeśli natomiast właściciel nie dostarcza zamiennego lokalu najemcy oraz nie przysługuje mu prawo do lokalu zamiennego, rozwiązanie umowy następuje z co najmniej trzyletnim (na koniec miesiąca kalendarzowego) okresem wypowiedzenia.

Wymówienie umowy musi zostać sporządzone w formie pisemnej oraz musi zostać poparte odpowiednim uzasadnieniem