Wszyscy byli współwłaściciele muszą się opowiedzieć za odzyskaniem wywłaszczonego gruntu. Wyjątkiem jest jednostka samorządu terytorialnego, która jego część przejęła w spadku
Realizacja inwestycji celu publicznego (np. lotnisk, urządzeń wodociągowych lub linii kolejowych) wymaga częstokroć sięgania przez gminy lub inne jednostki samorządu terytorialnego po grunty prywatne. Ograniczony zasób nieruchomości publicznych powoduje konieczność korzystania z instytucji wywłaszczenia (na podstawie art. 112 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub innych ustaw szczególnych). Powinno być ono jednak środkiem ostatecznym, znajdującym zastosowanie, jeżeli cel publiczny nie może być zrealizowany w inny sposób.
Rozwinięciem tej zasady są przepisy przewidujące obowiązek zwrotu nieruchomości na rzecz dotychczasowych właścicieli lub ich spadkobierców, gdy stała się ona zbędna na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, w tym w szczególności, jeżeli pomimo upływu czasu inwestycja publiczna nie została zrealizowana (art. 136–142 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Podpisy pod wnioskiem
Prawo do żądania zwrotu przysługuje dotychczasowym współwłaścicielom nieruchomości lub ich spadkobiercom, którzy po wystąpieniu ustawowych przesłanek złożyli stosowny wniosek (art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z tego uprawnienia można skorzystać jednak tylko, gdy wszyscy dotychczasowi współwłaściciele lub ich spadkobiercy podpiszą wniosek lub przynajmniej wyrażą zgodę na jego złożenie.
Powyższa reguła nie wynika wprost z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednakże została potwierdzona w orzecznictwie sądowym (m.in. w wyroku NSA z 5 stycznia 2001 r., sygn. akt IV SA 2217/98, LEX nr 53398). Przyjmuje się bowiem, że nie można przenieść praw do wywłaszczonej nieruchomości na osobę, która nie wyraża woli jej odzyskania. Ponadto należy pamiętać, że zwrot gruntu oznacza konieczność oddania odszkodowania uzyskanego tytułem wywłaszczenia, co dla niektórych współwłaścicieli może być niekorzystne. Decyzja o zwrocie nieruchomości wydana bez uzyskania przez organ administracji zgody wszystkich osób uprawnionych jest więc bezwzględnie nieważna (wyrok NSA z 6 grudnia 1995 r., sygn. akt SA/Gd 374/95, niepubl.).
Gmina spadkobiercą
Z praktycznym problemem związanym z wyrażeniem zgody na zwrot nieruchomości będziemy mieli do czynienia w sytuacji, gdy to gmina staje się jednym ze spadkobierców wywłaszczonego gruntu. Jest to możliwe w okolicznościach opisanych w art. 935 kodeksu cywilnego, a więc gdy wobec braku spadkobierców ustawowych lub testamentowych gmina nabywa spadek po zmarłym z mocy prawa. Niejednokrotnie może wtedy nie być zainteresowana wyrażeniem zgody na zwrot nieruchomości na rzecz innych spadkobierców. O ile bowiem wywłaszczenia dokonano wcześniej na rzecz gminy, to jej zgoda na zwrot spowoduje, że utraci ona daną nieruchomość.
W opisanych okolicznościach należałoby uznać, że jeśli jednym ze spadkobierców oraz podmiotów uprawnionych do żądania zwrotu ziemi jest gmina, to obowiązek wyrażenia zgody dotyczy wszystkich pozostałych spadkobierców (lub byłych współwłaścicieli), jednakże z pominięciem woli jednostki samorządu terytorialnego. Przyjęcie przeciwnej wykładni oznaczałoby, że w wybranych przypadkach gminy mogą skutecznie blokować zwrot nieruchomości.
Byłoby to sprzeczne z prokonstytucyjną interpretacją przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prawo żądania zwrotu ziemi znajduje bowiem dodatkową ochronę w treści art. 21 Konstytucji RP (wyrok TK z 24 października 2001 r., SK 22/01, OTK ZU nr 7/2001, poz. 216). O ile więc nie doszło do realizacji celu wywłaszczenia, oznacza to, że nieruchomość wcale nie była do tego niezbędna, a dotychczasowi właściciele (lub ich spadkobiercy) powinni mieć możliwość całkowitego jej odzyskania. To stanowisko znalazło ostatnio odzwierciedlenie w precedensowym wyroku WSA w Poznaniu (z 6 marca 2014 r., II SA/PO 1234/13, nieprawomocny).
Zwrot gruntu oznacza konieczność oddania odszkodowania
Michał Peljan, radca prawny, managing associate w kancelarii GESSEL