Były właściciel, który odzyska wywłaszczoną nieruchomość, musi zwrócić tylko nakłady podjęte dla realizacji celu publicznego
Nieruchomość w Gdyni wywłaszczono pod rozbudowę drogi i budownictwo spółdzielcze. Nie cały teren został jednak wykorzystany na te cele publiczne. Spadkobierca poprzednich właścicieli wystąpił więc o zwrot gruntu.
Spierał się także z organami administracji o wysokość kwoty, którą musi im wpłacić. Gmina domagała się bowiem nie tylko zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania, ale także pieniędzy zainwestowanych w ten teren. Na spornym gruncie znajdowały się betonowy stół do tenisa stołowego, ławki oraz infrastruktura sportowa do gry w koszykówkę – wszystko zrealizowane kilka lat wcześniej.

W powiązaniu z konstytucją

Sprawa ostatecznie trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (wyrok z 17 lutego 2011 r., sygn. akt II SA/Gd 911/10). Ten wyjaśnił, iż kwotę zwaloryzowanego odszkodowania zwracanego Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego (na mocy art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – u.o.g.n.) w przypadku zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na niej po wywłaszczeniu powiększa się o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu (art. 140 ust. 4 u.o.g.n.). Podkreślił przy tym, że zasada ta dotyczy tylko nakładów związanych bezpośrednio z realizacją zaplanowanego wcześniej celu publicznego.
Sąd powołał się w tym przypadku na konieczność wykładni art. 140 ust. 4 u.o.g.n. w powiązaniu z konstytucją. Wskazał, że przepis ten ma zastosowanie nie do wszystkich nakładów poczynionych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. W ocenie WSA gdyby przyjąć inną wykładnię, to doszłoby do akceptowania niesprawiedliwości, gdyż byłoby duże niebezpieczeństwo, że organy administracji świadomie podejmowałyby działania mające na celu zablokowanie zwrotu nieruchomości poprzez zawyżenie należnego odszkodowania.
Zdaniem WSA w Gdańsku wykładnia systemowa i celowościowa każe uznać, iż przepis ten dotyczy wzrostu wartości nieruchomości będącego konsekwencją działań podjętych bezpośrednio na niej dla realizacji celu publicznego, dla którego nastąpiło wywłaszczenie. Tylko takie nakłady mogą być dokonane na rachunek i ryzyko poprzedniego właściciela wywłaszczonego gruntu. Nie mogą go natomiast obciążać wszelkie inne ulepszenia i inwestycje.
Takie samo stanowisko zajęły sądy administracyjne w innych sprawach o zbliżonym stanie faktycznym i prawnym (WSA w Rzeszowie w wyroku z 11 marca 2010 r., sygn. akt II Rz 904/09 oraz WSA w Krakowie 5 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 112/13).
Wyrok o wywłaszczeniach korzystny dla gmin
Wyrok o wywłaszczeniach korzystny dla gmin

Zobacz również

Roszczenia cywilnoprawne

Stanowisko sądów administracyjnych w tym zakresie należy uznać za w pełni zasadne i realizujące konstytucyjne zasady ochrony prawa własności, które dopuszcza wywłaszczenie tylko na cele publiczne (art. 21 konstytucji). Taka wykładnia art. 140 ust. 4 u.o.g.n. w pełni realizuje i chroni prawa poprzednich właścicieli, bardzo często wywłaszczanych w PRL-u na wyrost.
Trzeba przy tym wskazać, iż praktyka organów administracji niejednokrotnie zmierza do tego, by niejako przy okazji decydowania o zwrotach wywłaszczonych gruntów rozstrzygać inne kwestie mające charakter stricte cywilnoprawny, w tym właśnie dotyczące nakładów na nieruchomości. A przecież twórca inwestycji, które nie będą podlegały rozliczeniu w postępowaniu administracyjnym, może skorzystać z przysługujących mu roszczeń cywilnoprawnych.
Innym przykładem wadliwej praktyki organów administracji jest wydzielanie części nieruchomości zbędnych, których nie dotyczy wywłaszczenie i które nie podlegają zwrotowi. Argumentują to koniecznością zachowania istniejącego stanu faktycznego, gdyż zwrot całej działki uniemożliwiłby np. dalsze korzystanie z terenu jako ścieżki albo drogi dojazdowej.
Pierwszeństwo w takim przypadku ma jednak prawo własności poprzedniego właściciela. Organy administracji nie zawsze pamiętają, że takie sprawy należy każdorazowo rozpatrywać w powiązaniu z normami konstytucyjnymi.

Stanowisko sądów administracyjnych realizuje konstytucyjne zasady ochrony prawa własności

Podstawa prawna
Art. 140 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).

Marek Foryś, radca prawny, Kancelaria Reprywatyzacyjna

Co zrobić, gdy nie dostałeś odszkodowania za przejętą działkę? >>