● Obligatoryjne zebranie wspólnoty powinno się odbyć co najmniej raz w roku
W każdej liczącej więcej niż siedem lokali wspólnocie powinno odbyć się co najmniej raz w roku zebranie właścicieli. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali zwołać je muszą przed końcem pierwszego kwartału zarząd lub zarządca. Termin mija więc w najbliższy poniedziałek. Jeśli zarządca bądź zarząd go nie zwołali, prawo do jego zorganizowania przysługuje każdemu właścicielowi lokalu.

Znaczenie zebrania

Podczas zebrania członków wspólnoty właściciele lokali powinni dzielić się swoimi uwagami, dzięki którym będzie możliwe podejmowanie jak najlepszych decyzji zarządczych służących wszystkim mieszkańcom wspólnoty. Oprócz tego, zgodnie z ustawą, przedmiotem zebrania powinno być w szczególności:

uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,ocena pracy zarządu lub zarządcy,sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium.

Nieokreślony termin

Należy jednak pamiętać, że ustawa wcale nie przesądza o tym, że zebranie musi się odbyć w pierwszym kwartale roku. W tym bowiem terminie powinno być ono jedynie zwołane. W praktyce zatem w wielu, szczególnie bardzo dużych, wspólnotach mieszkaniowych zebrania obywają się w kwietniu. Dzieje się tak, ponieważ wynajmowani przez zarządy administratorzy nie nadążają z właściwym i kompletnym przygotowaniem dokumentów na zebranie.
O zebraniu zarząd lub zarządca powinien zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej z tygodniowym wyprzedzeniem. Informacja musi zawierać datę, godzinę i miejsce, w którym odbędzie się spotkanie, oraz porządek obrad. To właśnie dzięki zawiadomieniu właściciele lokali dowiadują się przykładowo o planowanej podwyżce opłat czy też poniesionych wydatkach związanych z funkcjonowaniem wspólnoty. Dzięki tym informacjom są w stanie właściwie przygotować się do zebrania, jak również podjąć decyzje co do głosowania. W praktyce informacja o dorocznym zebraniu wspólnoty przekazywana jest jej członkom w różny sposób. Wszystko zależy od wielkości wspólnoty i od jej zarządu. Najczęściej to informacja pisemna wysłana listownie.
Sposób prowadzenia zebrania nie został uregulowany w ustawie. Zawsze jest jednak potrzebny przewodniczący. Może nim być każda z obecnych na zebraniu osób, np. ktoś z zarządu, jeden z właścicieli czy też pracownik firmy zarządzającej. Zebranie powinno być też protokołowane. Potrzebna będzie również komisja skrutacyjna, która po zakończeniu głosowania nad uchwałami poda ich wyniki. Na rocznym zebraniu należy przede wszystkim uchwalić roczny plan gospodarczy. Ustala się też opłaty na poczet kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. Oceniana jest również praca zarządu, który składa sprawozdanie, po czym członkowie wspólnoty podejmują uchwałę w sprawie udzielenia mu absolutorium.
Oprócz tego członkowie wspólnoty decydują o czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu, np. o dużych remontach. W trakcie zebrania warto również udzielić zarządowi pełnomocnictw koniecznych przy zawieraniu niezbędnych umów.
Co może, a czego nie może zarząd wspólnoty mieszkaniowej >>

Siła głosu

Z przepisów wynika, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną zawarta jednocześnie z umową o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo później w formie aktu notarialnego może zatem wprowadzić inny sposób podejmowania decyzji we wspólnocie, aniżeli preferowany przez ustawodawcę. Zgodnie z ustawą udział właściciela w nieruchomości wspólnej stanowi o sile jego głosu, przy podejmowaniu uchwał odnośnie do nieruchomości wspólnej. Większość udziałów w nieruchomości wspólnej, tj. ponad 50 proc., stanowi zatem nie suma głosów oddanych za uchwałą, ale procentowa suma ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Jednocześnie ustawodawca wprowadził wyjątki. Właściciele lokali mogą zatem podjąć uchwałę w zwykłym trybie, tj. większością ponad 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej, zgodnie z którą przy głosowaniu określonej sprawy na każdego właściciela lokalu przypadać będzie jeden głos niezależnie od liczby lokali znajdujących się w budynku, do których przysługuje mu prawo własności. W przypadku gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Sprawa do sądu

Mieszkańcy niezadowoleni z uchwał podjętych na zebraniu wspólnoty mogą domagać się ich weryfikacji w sądzie. Powództwo może wnieść każdy właściciel lokalu – zarówno ten, który nie brał udziału w głosowaniu nad uchwałą, jak i ten, który brał udział w głosowaniu, w tym właściciel, który głosował za uchwałą. Na zaskarżenie takiej decyzji do sądu mamy sześć tygodni. Termin biegnie od podjęcia uchwały na zebraniu wspólnoty bądź od dnia powiadomienia właściciela o jej treści, gdy podjęto ją w trybie indywidualnego zbierania głosów.

WZÓR PISMA

Powód: Jan Kowalski Warszawa, 26 marca 2014 r.

ul. Warszawska 2/32, 01-882 Warszawa

Pozwany: Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości

ul. Warszawska 2/32, 01-882 Warszawa

reprezentowana przez Zarząd w osobach:

1. Tomasz Kozłowski, ul. Warszawska 2/3, 01-882 Warszawa,

2. Anna Domańska, ul. Warszawska 2/18, 01-882 Warszawa

Opłata sądowa: 200 złotych

Sąd Okręgowy w Warszawie

III Wydział cywilny

POZEW O UCHYLENIE UCHWAŁY

Działając w imieniu własnym jako członek Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości „Warszawska 2” w Warszawie niniejszym na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) wnoszę o:

1) uchylenie uchwały nr 3/2014 Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości „Warszawska 2” w Warszawie z 20 marca 2014 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2014,

2) dopuszczenie dowodu z zeznań powoda,

3) dopuszczenie dowodów z dokumentów wymienionych w treści niniejszego pozwu na okoliczności tam wskazane,

4) zabezpieczenie roszczenia pozwu w trybie art. 730 i nast. k.p.c. poprzez wstrzymanie wykonalności zaskarżonej uchwały,

5) zasądzenie od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

UZASADNIENIE

Powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości „Warszawska 2” w Warszawie w związku z przysługującym mu prawem własności lokalu nr 32 w budynku przy ul. Warszawskiej 2 w Warszawie (dowód: wydruk z elektronicznej księgi wieczystej lokalu).

W dniu 20 marca 2014 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę o nr 3/2014 w sprawie przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty na rok 2014 (dowód: kopia uchwały wraz z listą do głosowania).

Wbrew obowiązkowi z art. 32 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali powód nie został w ogóle zawiadomiony o planowanym zebraniu oraz porządku obrad, przez co został pozbawiony możliwości zgłoszenia jakichkolwiek uwag do uchwały oraz głosowania nad nią (dowód: zeznania powoda). Powyższe uchybienie powoduje, że uchwała narusza prawo (tryb podjęcia uchwały), a także interes powoda, ponieważ uchwała w sprawie przyjęcia planu gospodarczego stanowi o nieuzasadnionym podwyższeniu opłat z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną oraz przeprowadzeniu wielu niepotrzebnych inwestycji, z uwagi jednak na brak wiedzy o zebraniu powód nie mógł przedstawić innym właścicielom i zarządowi swoich wątpliwości w tym zakresie. Istotne, że uchwała została podjęta niewielką większością głosów „za” co powoduje, że gdyby powód był obecny na zebraniu i zagłosował „przeciwko”, bardzo prawdopodobne byłoby odrzucenie uchwały w zaproponowanym kształcie (dowód: kopia uchwały wraz z listą do głosowania).

Biorąc pod uwagę powyższe, powód wnosi także o ustanowienie przez Wysoki Sąd zabezpieczenia w postaci wstrzymania wykonania zaskarżonej uchwały. Zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. W niniejszej sprawie brak zabezpieczenia spowoduje wprowadzenie podwyższonych opłat z tytułu kosztów zarządzania nieruchomością wspólną oraz wydatkowanie środków wspólnych na inwestycje w tym planie gospodarczym przewidziane, mimo, że gdyby powód miał możliwość zagłosowania nad tą uchwałą prawdopodobnie nie zostałaby ona w ogóle przyjęta, zatem wykonanie uchwały mimo zaskarżenia niewątpliwie uniemożliwi lub co najmniej znacznie utrudni realizację wyroku.

Wobec powyższego wniosek o zabezpieczenie roszczenia, jak również żądanie pozwu należy uznać za konieczne i uzasadnione, dlatego wnoszę jak na wstępie. Właściwość tutejszego sądu ustalono zgodnie z przepisami o właściwości miejscowej ogólnej zgodnie z siedzibą pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Opłatę od niniejszego pozwu uiszczono w oparciu o treść art. 27 pkt 9 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2010 r. nr 90, poz. 594).

W załączeniu:

1. Odpis pozwu dla strony pozwanej,

2. Dowody wskazane w treści pisma,

3. Potwierdzenie dokonania opłaty sądowej.

PRZYKŁAD

Wadliwy projekt uchwały może stanowić podstawę jej uchylenia

Członek wspólnoty mieszkaniowej w ostatnim czasie głosował nad uchwałą w sprawie remontu. Głosowanie odbywało się w trybie indywidualnego zbierania głosów przez dozorcę. Po kilku dniach dowiedział się, że głosując nad uchwałą, nie znał jej wszystkich postanowień. Fakt ten może prowadzić do jej uchylenia.

Zgodnie z ustawą o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może też być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Jednocześnie o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 11 września 2008 r. (VI ACa 187/2008, LexPolonica nr 2062238), okoliczność, że właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały wspólnoty, może mieć wpływ na sposób głosowania, wpłynąć na treść uchwały i skutkować jej wadliwością, uzasadniającą późniejsze uchylenie.

Podstawa prawna
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Mieszkasz na parterze? I tak musisz zapłacić za windę >>