Subskrybuj nas na Youtube
Pani Grażyna przeprowadziła się do córki, a swoje mieszkanie wynajęła. Najemca wprawdzie płaci regularnie czynsz, ale wchodzi w konflikty z mieszkańcami kamienicy. Skarżą się, że zachowuje się za głośno, a na zwrócone uwagi reaguje obelgami. Interweniowała nawet policja. Sąsiedzi grożą pani Grażynie, że może nawet zostać pozbawiona prawa do mieszkania. – Czy rzeczywiście odpowiadam za zachowanie lokatora, skoro nie mieszkam razem z nim – zastanawia się czytelniczka.
/>
Pani Grażyna nie może całkowicie uwolnić się od odpowiedzialności za naganne zachowanie swojego lokatora i tłumaczyć, że nie ma na nie wpływu, skoro mieszka gdzie indziej. Przede wszystkim powinna porozmawiać z najemcą o skargach, jakie składają na niego sąsiedzi, i zagrozić, że zakłócanie przez niego spokoju spowoduje rozwiązanie umowy najmu, mimo że czynsz płaci w terminie. Skargi prawdopodobnie są uzasadnione, skoro interweniowała wezwana przez sąsiadów policja. Wypowiadając lokatorowi umowę najmu, pani Grażyna będzie mogła się powołać na interwencje policji, ponieważ stanowią dowód, że zachowywał się w sposób uciążliwy dla otoczenia.
Gdyby jednak taka rozmowa nie okazała się skuteczna, czytelniczka powinna na piśmie zażądać od najemcy, aby nie zakłócał spokoju i powstrzymał się od działań, które uniemożliwiają sąsiadom spokojne mieszkanie w kamienicy, oraz zagrozić wypowiedzeniem umowy najmu. Być może w ten sposób spowoduje, że lokator zmieni swoje postępowanie. Najemca lokalu musi bowiem stosować się do porządku domowego oraz liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Gdy zaś wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem nawet bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Warto też poinformować uciążliwego lokatora, że sąsiad, któremu jego zachowanie przeszkadza (np. może to być właściciel innego lokalu we wspólnocie albo nawet lokator wynajmujący od innego właściciela mieszkanie), ma prawo wystąpić do sądu z pozwem o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu, a także o nakazanie jego opróżnienia, mimo że sam nie jest stroną zawartej z nim umowy najmu. Pani Grażyna nie musi się jednak obawiać kary za wybryki osoby, której wynajęła mieszkanie, bo sankcjami karnymi objęty jest tylko sprawca wykroczenia, a nie właściciel wynajmowanego mieszkania.
Czytelniczka boi się również, że z powodu awantur urządzanych przez lokatora i wdawania się w konflikty z sąsiadami, może stracić mieszkanie. Taką przymusową sprzedaż lokalu przez wspólnotę mieszkaniową przewiduje wprawdzie ustawa o własności lokali, ale tylko jeśli właściciel lokalu zalega długotrwale z wnoszeniem należnych opłat lub wykracza w sposób rażący przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. O takiej przymusowej sprzedaży nie decyduje jednak samodzielnie wspólnota, ale zarządza ją sąd po rozpoznaniu pozwu o nakazanie sprzedaży, który zarząd wspólnoty ma prawo złożyć. Jednakże takie jego wystąpienie przekracza zakres zwykłego zarządu, więc aby było skuteczne, wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę, w której upoważni go do złożenia pozwu. Sąd orzeka również o opróżnieniu takiego lokalu. Właściciel nie ma wprawdzie wówczas prawa do lokalu zamiennego, ale otrzymuje równowartość sprzedanego mieszkania, co pozwoli mu na zakup na wolnym rynku innego lokum.
Podstawa prawna
Art. 13, art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Art. 144, art. 683, art. 685 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121). Art. 51 ustawy z 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 482 ze zm.).
OPINIA EKSPERTA
Czy lokator wynajętego od właściciela lokalu w sposób rażący lub uporczywy narusza obowiązujący we wspólnocie mieszkaniowej porządek domowy albo przez swoje niewłaściwe zachowanie sprawia, że korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej staje się uciążliwe, może być oceniane na gruncie różnych przepisów prawa.
W pierwszej kolejności takie zachowanie oceniać można pod kątem art. 51 kodeksu wykroczeń. Przepis ten stanowi, że popełnia wykroczenie osoba, która krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny. Jeśli np. prowadzone przez lokatora na balkonie rozmowy telefoniczne są zbyt głośne i w ten sposób zakłócają spokój innych mieszkańców domu, takie działanie może rodzić odpowiedzialność również wówczas, gdy rozmowy odbywają się w dzień.
Nie ulega wątpliwości, iż ochrona przed tego typu nagannym zachowaniem przysługuje również na gruncie przepisów prawa cywilnego. Po pierwsze właściciel lokalu może i powinien dyscyplinować uciążliwego lokatora, który swoim zachowaniem narusza porządek domowy lub narusza obowiązek utrzymywania lokalu oraz pomieszczeń, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym, higieniczno-sanitarnym, względnie który narusza obowiązek dbania i chronienia przed uszkodzeniem lub dewastacją części wspólnych budynku oraz otoczenie budynku. Tu w sukurs wynajmującemu – właścicielowi lokalu przychodzą zarówno przepisy kodeksu cywilnego, jak i ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ochrona przysługuje również sąsiadom. W myśl art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: jeżeli lokator – a więc również najemca lokalu – wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Najdalej idące sankcje za rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego i uciążliwe zachowanie przewidują przepisy ustawy o własności lokali. W takiej sytuacji w myśl art. 16 wspólnota mieszkaniowa może domagać się w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Przepis nie przewiduje jednak takiej odpowiedzialności właściciela, gdy sprawcą zachowań jest lokator – najemca lokalu.