Ustawa, która obowiązuje od końca kwietnia, miała zapobiec spekulacjom nieruchomościami rolnymi po 1 maja 2016 r. Tego dnia kończyło się polskie embargo na zakup gruntów przez cudzoziemców. Problem w tym, że akt ten budzi ogromne wątpliwości konstytucyjne. Do Trybunału Konstytucyjnego skierował go m.in. RPO, zarzucając nadmierne ograniczenie prawa do dysponowania własną nieruchomością.
Częściej zgoda niż brak zgody. I to 400 razy częściej – tak wyglądają statystyki Agencji Nieruchomości Rolnych po trzech miesiącach obowiązywania słynnej ustawy o ziemi rolnej. Jak udało się nam ustalić, na blisko 1600 wniosków o zgodę na sprzedaż roli nierolnikowi prezes agencji odmówił tylko raz. Nie wszystkie wnioski zdążył jednak rozpatrzyć.
Częściej zgoda niż brak zgody. I to 400 razy częściej – tak wyglądają statystyki Agencji Nieruchomości Rolnych po trzech miesiącach obowiązywania słynnej ustawy o ziemi rolnej. Jak udało się nam ustalić, na blisko 1600 wniosków o zgodę na sprzedaż roli nierolnikowi prezes agencji odmówił tylko raz. Nie wszystkie wnioski zdążył jednak rozpatrzyć.
/>
Wiele wniosków czeka jednak wciąż na rozpatrzenie. Co ciekawe, przez trzy miesiące działania nowych przepisów Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała również ani razu z prawa pierwokupu czy prawa nabycia nieruchomości rolnych.
Zaskakujące statystyki
Obowiązująca od 30 kwietnia ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585) wprowadziła kilka obostrzeń w obrocie prywatnymi gruntami rolnymi o powierzchni równej lub większej niż 0,3 ha. Co do zasady swobodnie nabywać mogą je rolnicy indywidualni, a także grupa podmiotów wybrana przez ustawodawcę (osoby bliskie zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, kościelne osoby prawne). Wszyscy inni, by stać się właścicielami ziemi, muszą uzyskać zgodę prezesa ANR. A do tego potrzebne jest spełnienie kilku przesłanek (patrz grafika).
Przesłanki te zostały określone wyjątkowo nieostro i jak dotąd znakomita większość osób nie ma problemu z ich spełnieniem. – Do 31 lipca br. zostało wydanych 438 decyzji administracyjnych dotyczących wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wśród wydanych decyzji 402 były pozytywne, 35 mówiło o umorzeniu postępowania, a jedna była negatywna – wylicza biuro rzecznika prasowego agencji.
Z danych pozyskanych z jednostek terenowych ANR wynika, że do końca lipca takich próśb wpłynęło 1594. Zgodnie z przepisami na ich rozpoznanie agencja ma 30 dni.
– Jedna decyzja odmowna to bardzo mało – komentuje statystykę radca prawny Damian Piątkowski z Kancelarii Ślązak, Zapiór i Wspólnicy, specjalizujący się w prawie nieruchomości. Jego zdaniem wynika to ze świeżości ustawy – z tego, że ANR i potencjalni nabywcy dopiero uczą się stosować nowe przepisy. – To może wyjaśniać aż tak dużą liczbę decyzji pozytywnych – podkreśla prawnik.
Istotne w ocenie mec. Piątkowskiego jest również to, że ANR samodzielnie dookreśliła kryteria nabycia ziemi rolnej. W przypadkach gdy potencjalni nabywcy się do tego dostosują, agencja nie może więc zrobić nic więcej, jak tylko wyrazić zgodę na transakcję.
Ciekawe dowody
– Interpretacja ustawowych przesłanek, które należy spełnić, by otrzymać od ANR zgodę na sprzedaż lub nabycie ziemi, została jednak dokonana wręcz groteskowo – uważa adwokat prof. Maciej Gutowski z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu.
W czym rzecz? Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2003 nr 64, poz. 592 ze zm.; dalej: u.k.u.r.) zbywca ziemi, by móc ją sprzedać podmiotowi, który nie został wyłączony spod jej obostrzeń, musi najpierw wykazać, że starał się ją sprzedać rolnikowi i mu się to nie powiodło.
Jak? „Zbywca nieruchomości rolnej załącza do wniosku dokumenty potwierdzające, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez podmioty, o których mowa w art. 2a ust. 1 i 3 u.k.u.r., tj. oświadczenie zbywcy w powyższym zakresie oraz inne dokumenty, np. potwierdzenie wywieszenia ogłoszenia o sprzedaży w izbie rolniczej, ośrodku doradztwa rolniczego, gminie, prasie, internecie itp.” – odpowiada na nasze pytania ANR.
– Problem w tym, że w prawie nie udowadnia się okoliczności negatywnych, a jedynie pozytywne. Posłużę się najbardziej banalnym przykładem – nie udowadnia się, że nie jest się wielbłądem – komentuje prof. Gutowski.
W jego ocenie równie niepoważnie brzmi odpowiedź na pytanie o sposób, w jaki agencja ocenia, że nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. To druga z przesłanek, od której uzależniona jest zgoda na nabycie ziemi. ANR wskazuje mianowicie, że „dokumentami branymi pod uwagę przy ocenie rękojmi (...) mogą być m.in.: opinia izby rolniczej (samorządu zawodowego rolników), opinia sołtysa wsi, w której położona jest nabywana nieruchomość, lub opinia ośrodka doradztwa rolniczego wydana na podstawie przedstawionych założeń do prowadzenia działalności rolniczej”.
– Ten katalog dokumentów brzmi absurdalnie. Proszę wybaczyć, ale jaki walor ma opinia sołtysa? Naprawdę ciężko to komentować – punktuje prof. Gutowski.
Dodatkowe regulacje
Mecenas Piątkowski zwraca uwagę, że agencja postawiona została jednak w trudnej sytuacji. – Z uwagi na to, że nowe przepisy w wielu miejscach są bardzo ogólne i zawierają wiele pojęć abstrakcyjnych, ANR musiała jakoś sobie poradzić w celu weryfikacji, czy np. potencjalny nabywca nieruchomości rolnej spełnia kryteria rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej – zauważa ekspert.
– Dlatego to, co nie zostało uregulowane w ustawie, zostało de facto uregulowane przez samą ANR, która stworzyła własne wytyczne, jak oceniać spełnienie poszczególnych kryteriów – dodaje.
I przypomina, że zaraz po wejściu w życie ustawy agencja m.in. opublikowała na swojej stronie internetowej wzory wniosków o zgodę na nabycie nieruchomości oraz informacje dotyczące ich składania. – Tym samym ANR de facto we własnym zakresie postanowiła uzupełnić kwestie nieuregulowane w ustawie – mówi Piątkowski.
Jak podaje, według procedury określonej przez samą ANR wnioski należy składać do jej oddziału terenowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Uregulowano także, jakie informacje powinny być zawarte w dokumencie.
Z uzyskanych przez DGP danych nie wynika natomiast, czy na zdjęciu ustawowych obostrzeń zależy bardziej sprzedającym, czy kupującym ziemię rolną. ANR nie rozdziela bowiem tych wniosków. – Wprowadzenie takiego rozróżnienia byłoby o tyle trudne, że zdarzają się wnioski podpisane zarówno przez zbywcę, jak i przyszłego nabywcę nieruchomości – tłumaczy agencja.
I dodaje, że wprowadzenie obowiązku gromadzenia kolejnych danych generowałoby dodatkowe koszty.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję
Reklama
Reklama