Cztery ściany, trzy okna i drzwi to za mało, żeby skutecznie przeprowadzić postępowanie egzekucyjne. Lokal musi być też zgodnie z prawem wyodrębniony.
Takie wnioski płyną z podjętej w piątek uchwały Sądu Najwyższego. Zmierzył się on z pytaniem, czy dopuszczalne jest prowadzenie egzekucji z nieruchomości stanowiącej odrębną własność lokalu, dla którego założono księgę wieczystą w sytuacji, gdy nie spełniał on wymogów samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.).
Skomplikowane na pozór zagadnienie staje się łatwe do zrozumienia dzięki stanowi faktycznemu sprawy.
W 2001 r. dla mieszkania znajdującego się w kamienicy na krakowskim Starym Mieście ustanowiono odrębną własność lokalu. Znalazło to odzwierciedlenie w księdze wieczystej.
Po kilkunastu latach lokal stał się zabezpieczeniem dla banku, który udzielił kredytu. Ten nie został spłacony, w związku z czym rozpoczęło się postępowanie egzekucyjne. Sęk w tym, że w 2008 r. sąd w prawomocnym wyroku stwierdził, że umowa ustanowienia była nieważna. Wskutek błędów w oznaczeniu poszczególnych części nieruchomości nie można było mówić o samodzielności omawianego lokalu. Dotyczyło to wyłącznie kwestii prawnych, a nie faktycznych – mieszkanie w rzeczywistości istniało, dało się nawet zamknąć w nim drzwi na klucz.
W toku postępowania egzekucyjnego powstał problem: co zrobić w takim przypadku? Sąd Okręgowy w Krakowie postanowił o to spytać Sąd Najwyższy.
Pełnomocnik banku przekonywał, że sąd w postępowaniu egzekucyjnym nie powinien wnikać w to, co znajduje się w księgach wieczystych. Temu służy zupełnie inna procedura. Ponadto w polskim systemie prawnym obowiązuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Uznanie, że lokalu nie można zlicytować, byłoby jej pogwałceniem. Skutki tego zaś poniósłby bank, który przecież nie udzieliłby kredytu, gdyby w księgach była odpowiednia wzmianka. Ewentualnie zabezpieczył się w inny sposób.
Pełnomocnik dłużnika ripostował, że skoro już w 2008 r. zapadł prawomocny wyrok sądu, to obecnie sąd w postępowaniu egzekucyjnym musi go wziąć pod uwagę. Nie może zamykać oczu na orzeczenie ze względu na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zwłaszcza że jego zdaniem, gdy mieszkanie stawało się zabezpieczeniem kredytu, bank mógł już się dowiedzieć o problemie. Wzmianka w księgach wieczystych została wpisana z opóźnieniem, ale przed podjęciem decyzji przez przedsiębiorcę.
Ponadto najzwyczajniej w świecie nie można prowadzić egzekucji z czegoś, co w świetle prawa w ogóle nie istnieje.
Sąd Najwyższy się z argumentacją pełnomocnika dłużnika zgodził. Sąd w postępowaniu egzekucyjnym jak najbardziej powinien brać pod uwagę takie okoliczności jak to, czy powstało prawo, którego dotyczy wpis w księdze wieczystej. Niewłaściwy jest argument, że prowadziłoby to do wydłużenia wszystkich spraw. Nikt nie zobowiązuje przecież sądu, by to sprawdzał z urzędu. Ale jeśli już się dowiedział o problemie, musi go wziąć pod uwagę w swym rozstrzygnięciu, gdyż jest on pochodną tego, czy wcześniej wyodrębnienie lokalu odbyło się zgodnie z prawem.
Sąd Najwyższy wskazał też, że skoro zapadł prawomocny wyrok stwierdzający nieważność umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, to nie istnieje przedmiot obrotu. A tym samym – w pewnym uproszczeniu – rzeczywiście licytacja, gdyby przyznać rację bankowi, toczyłaby się z czegoś, czego nie ma.
ORZECZNICTWO
Uchwała Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2017 r., sygn. akt III CZP 71/17