Deweloperzy czekają na szczegóły programu mieszkań na wynajem Banku Gospodarstwa Krajowego - mówi Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jak ocenia pan plany BGK, który chce przez fundusz inwestycyjny zainwestować ok. 5 mld zł w mieszkania na wynajem?

Na razie znamy tylko ogólne informacje na ten temat. Nie wiemy, jak dokładnie będzie działał fundusz, a wtedy dopiero będziemy wiedzieli, jaki wpływ na branżę deweloperską będą miały jego inwestycje, jak kalkulować koszty takich projektów.

Co przede wszystkim chcieliby wiedzieć deweloperzy?

Jakimi kryteriami będzie się kierował fundusz, wybierając dewelopera, jakie mieszkania i lokalizacje będą go interesowały. Do tego wszystkiego trzeba się przygotować, bo proces przygotowania inwestycji w naszej branży trwa kilkanaście miesięcy, a czasem dłużej. Jeśli mają to być mieszkania szyte na miarę, np. pod względem kosztów utrzymania, powierzchni i lokalizacji, która zapewni zainteresowanie najemców, musimy te kryteria poznać.

BGK zakłada, że wpływ funduszu na branżę będzie duży. Szacuje, że kupi, na początek w największych miastach, ok. 20 tys. lub więcej mieszkań, przyjmując, że ich cena nie przekroczy 5 tys. za 1 mkw. wraz z wykończeniem pod klucz. Czy to nie wystarczający powód do zadowolenia?

Nie wiemy, jakie koszty BGK zalicza do tej ceny. W przypadku dużych miast może to przesądzić o tym, czy rzeczywiście uda mu się kupić lokale wykończone bez przekraczania granicy 5 tys. zł. Może to nie być takie proste. Aby budynek postawić, trzeba kupić ziemię, która średnio stanowi 10–15 proc. kosztów inwestycji. Do tego dochodzi projekt architektoniczny w cenie ok. 100 zł za 1 mkw., choć są pewnie pracownie gotowe wykonać je za mniejsze pieniądze. Tyle że wtedy powstaje ryzyko, iż odbije się to na jakości. Do tego dochodzą koszty realizacji inwestycji i nadzoru ze strony dewelopera.

BGK zakłada, że już w przyszłym roku będzie miał kilka tysięcy mieszkań na wynajem, bo są całe budynki spełniające jego oczekiwania.

Powstaje pytanie, dlaczego się jeszcze nie sprzedały. Co prawda część klientów, głównie zainteresowanych tanimi mieszkaniami z segmentu popularnego, ma teraz problemy z pozyskaniem kredytu hipotecznego, ale sprzedaż w branży utrzymuje się na przyzwoitym poziomie, a deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje.

Inny pozytywny impuls, który czeka branżę w przyszłym roku, to program rządowych dopłat do kredytów Mieszkanie dla Młodych. Tu łatwiej oszacować wpływ na branżę, bo znamy już konkretne zarysy programu.

W przypadku MdM, podobnie jak w programie Rodzina na Swoim, na szerokie wejście na rynek z mieszkaniami spełniającymi jego wymagania może zdecydować się tylko część branży. Wszystko będzie rozbijało się o limity cenowe mieszkań, które będą w stanie spełnić wymogi rządowych dopłat do wkładu własnego i roczne limity w ogólnej wysokości przyznanych dopłat.

Dlaczego?

Roczny limit wydatków budżetu na program może spowodować, że pula pieniędzy przeznaczonych na dopłaty do wkładu własnego będzie wyczerpywana w pierwszych miesiącach roku. Powstanie sezonowość sprzedaży, a to nie jest dobre dla branży.
Poza tym niskie limity cenowe powodują, że osiedla budowane z myślą o MdM będą powstawać dalej od centrum, w miejscach, gdzie jest mało rozwinięta infrastruktura komunikacyjna oraz związana z dostarczeniem mediów. Gminy i tak mają już bardzo napięte budżety i niechętnie angażują się w takie inwestycje. Coraz częściej biorą je na siebie deweloperzy. Przy limicie dla Warszawy na poziomie ok. 5,5 tys. zł to już mocno obniża zyskowność projektu.

Ale deweloperzy nadal operują na całkiem atrakcyjnych marżach. Spółki z GPW mają w ofercie wiele inwestycji rozliczanych z kilkunastoprocentową marżą brutto na sprzedaży.

W segmencie popularnym, który będzie podstawą MdM, średnie marże mieszczą się na poziomie 7–15 proc. Ale z niej trzeba pokryć jeszcze koszty niezwiązane bezpośrednio z konkretną inwestycją. Czynsze, koszty prowadzenia biura czy obsługi prawnej. Dochodzą one nawet do 10 proc. przychodów ze sprzedaży jednej inwestycji.