Odmawianie prawa do odstąpienia od umowy, kiedy zmianie ulegają jej istotne warunki np. cena mieszkania, to najczęściej kwestionowana przez UOKiK praktyka deweloperów. W ubiegłym roku Prezes UOKiK wydała 22 decyzje stwierdzające nieprawidłowości we wzorcach umownych przedsiębiorców oferujących konsumentom nowe mieszkania

Deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego – czyli przedsiębiorcy oferujący lokale mieszkalne mają jednakowe obowiązki wobec konsumentów. Aby chronić prawa najsłabszych uczestników rynku, Urząd regularnie kontroluje wzorce umowne stosowane przez spółki działające na rynku nieruchomości.

W minionym roku Prezes UOKiK wydała 22 decyzje dotyczące spółek deweloperskich, nakładając 13 kar w łącznej wysokości 680 769 zł. Dla porównania w roku 2011 wobec deweloperów wydano 46 decyzji z łączną kwotą kar ponad 1 mln zł. Cieszy fakt, że 15 przedsiębiorców dobrowolnie zobowiązało się do zaniechania lub zaniechało stosowania praktyk kwestionowanych przez Urząd.

Najczęściej kwestionowane praktyki

Podstawowym problemem było stosowanie we wzorcach umów postawień tożsamych z wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych. Urząd zakwestionował w ubiegłym roku 135 takich postanowień (269 w 2011 r.). Klauzule, do których Urząd zgłaszał zastrzeżenia, najczęściej miały na celu pozbawienie konsumenta należnego mu prawa odstąpienia od umowy kiedy zmianie ulegną jej istotne warunki, czyli np. cena, powierzchnia czy rozkład mieszkania.

Jednym z deweloperów, który stosował tego rodzaju postanowienia jest spółka Peter-House z Warszawy. We wzorcu umownym przedsiębiorcy znalazły się m.in. klauzule, które zobowiązywały konsumenta do nabycia mieszkania gdy powierzchnia kupionego lokalu różniła się do 5 proc. od zakładanej w projekcie oraz gdy z powodu zmiany stawki podatku VAT zmieniła się cena lokalu. Tymczasem, zgodnie z prawem, gdy przedsiębiorca zmienia istotne warunki umowy, do których zaliczają się cena czy powierzchnia nabywanego mieszkania, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów.
Za naruszanie zbiorowych interesów konsumentów Prezes UOKiK nałożyła na Peter-House karę w wysokości 12 826 zł. Cieszy fakt, że przedsiębiorca zaniechał stosowania kwestionowanych działań. Decyzja nie jest prawomocna, spółka odwołała się do sądu.

Prezes UOKiK kwestionowała także postanowienia, które zwalniały przedsiębiorców z odpowiedzialności za oddanie lokalu w terminie. Przykładem jest Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego w Iławie, które we wzorcu umownym stosowało postanowienie pozostawiające otwarty katalog przesłanek – określonych jako inne zdarzenia pogodowe – zwalniających je z odpowiedzialności za opóźnienia w inwestycji. W rezultacie przedsiębiorca umożliwiał sobie uniknięcie płacenia kar umownych w przypadku każdej zmiany terminu oddania mieszkania do użytku. Zgodnie z prawem wzorzec umowny powinien dokładnie określać zamknięty katalog dopuszczalnych powodów przesunięcia terminu zakończenia realizacji inwestycji. Prezes UOKiK nakazała zaniechania stosowania niedozwolonych praktyk i nałożyła na spółkę karę w wysokości 8 429 zł. Decyzja jest prawomocna, przedsiębiorca nie odwołał się do sądu.

Inną niezgodną z prawem praktyką kwestionowaną przez Urząd było stosowanie postanowień utrudniających konsumentowi odstąpienie od umowy np. zastrzeganie możliwości długotrwałego przetrzymywania pieniędzy na koncie przedsiębiorcy bez zwracania konsumentowi należnych odsetek lub ustanowienie rażąco wysokich kar za zerwanie kontraktu. Takie praktyki stosowała spółka Sol & Art z Krakowa, która zastrzegała m.in., że gdy konsument odstąpi od umowy kupna mieszkania będzie zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości 5 proc. łącznej ceny sprzedaży brutto. W opinii Urzędu, kara grożąca konsumentowi za zerwanie umowy była rażąco wygórowana. Zgodnie z prawem odstępne bądź kara umowna powinna jedynie rekompensować przedsiębiorcy koszta jakie mógł ponieść w związku z zerwaniem kontraktu przez konsumenta czyli przykładowo: wynagrodzenia pracowników zaangażowanych w negocjacje z konsumentem i wydatki związane ze sporządzeniem umowy. Cieszy fakt, że przedsiębiorca zobowiązał się do zmiany kwestionowanych przez Prezes UOKiK postanowień.

Przestrzeganie nowych przepisów

W ramach prowadzonych kontroli Urząd badał także czy przedsiębiorcy stosują się do przepisów obowiązującej od kwietnia ubiegłego roku ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W rezultacie zakwestionowano praktykę spółki Family House z Poznania polegającą na zastrzeganiu we wzorcu umownym, że w razie zerwania kontraktu z winy konsumenta przedsiębiorca może potrącić karę umowną w wysokości do 8 proc. kwot zaliczek wpłaconych przez nabywcę, jednak nie mniej niż 5 400 zł.

W konsekwencji spółka mogła dowolnie decydować o kwocie kary umownej a konsument nie uzyskiwał pełnych informacji o wszystkich zobowiązaniach finansowych, którymi mógł zostać obciążony w przypadku niewywiązania się z umowy. Tymczasem zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jeżeli umowa pomiędzy deweloperem a konsumentem wskazuje kary umowne powinna określać także ich wysokość. Ze stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów Prezes UOKiK nałożyła na spółkę Family House z Poznania karę w wysokości 103 689 zł. Cieszy fakt, że przedsiębiorca zaniechał stosowania kwestionowanych praktyk. Decyzja nie jest prawomocna spółka odwołała się do sądu.

Kontrole przedsiębiorców oferujących konsumentom lokale mieszkalne będą kontynuowane w bieżącym roku. Urząd planuje także publikację raportu dotyczącego stosowania ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.