Inwestorów interesują głównie ziemia pod biura i mieszkania w stolicy. Właśnie tego typu grunty w ubiegłym roku kupowano najchętniej.
Według szacunków Colliers, doradcy na rynku nieruchomości, wartość transakcji była o co najmniej kilkanaście procent wyższa niż rok wcześniej. Sięgnęła ok. 1,5 mld zł. Szacunki obejmują grunty pod zabudowę biurową, handlową, mieszkaniową i przemysłową. Na działki pod zabudowę biurową i mieszkaniową inwestorzy wydali niemal 85 proc. środków, z czego większość w granicach Warszawy.
Nieruchomości pod biura i w mniejszym stopniu pod powierzchnie handlowe intensywnie zaczęli szukać m.in. deweloperzy działający wcześniej w innych segmentach rynku, głównie mieszkaniowym.
– To efekt wejścia w życie ustawy deweloperskiej, która ograniczyła deweloperom dostęp do pieniędzy klientów, lecz także ograniczonego dostępu do finansowania nowych inwestycji, restrykcyjnej polityki kredytowej banków oraz dobrych wskaźników i prognoz dla rynku biurowego – wskazuje Daniel Puchalski, specjalista z Colliers.
Tomasz Trzósło z firmy doradczej Jones Lang LaSalle przyznaje, że w długim terminie wejście na rynek biurowy ma potencjał, bo popyt na takie powierzchnie powinien rosnąć.
– Ale jeśli ktoś rozpatruje realizację inwestycji w tym segmencie w ciągu 2–3 lat, jego ryzyko bardzo rośnie. Spowolnienie gospodarcze nie będzie sprzyjało wzrostowi popytu na nowe biura, a deweloperzy obecni na rynku mogą w tym czasie potencjalnie oddać do użytku dużo nowych inwestycji – mówi specjalista Jones Lang LaSalle.
Sami deweloperzy mieszkaniowi oceniają, że branża w nadchodzących miesiącach będzie bardzo ostrożnie podchodziła do zakupu gruntów pod typowe inwestycje mieszkaniowe m.in. z powodu sytuacji gospodarczej i obaw o pogorszenie kondycji tego rynku.
– Poza tym duzi deweloperzy w wielu przypadkach mają już zapewnione znaczące banki ziemi – mówi Wojciech Okoński, prezes Robyga. Ta spółka w Gdańsku ma np. grunty pod zabudowę na najbliższe 7–8 lat, a nowych będzie szukać w stolicy.
Jak wskazuje Daniel Puchalski, wzrost wartości transakcji to efekt głównie regularnego spadku cen gruntów w całej Polsce, bez względu na sektor. – Bez tego transakcji byłoby o ok. 30–40 proc. mniej – ocenia specjalista Colliers.
I podaje kilka przykładów. W Warszawie, poza centrum, średnia cena ziemi pod zabudowę użytkowo-mieszkaniową była w 2012 r. o 8 proc. niższa niż w 2011 r., a w Katowicach o 7 proc. Ziemia pod biurowce najbardziej staniała właśnie w Katowicach, bo o 12 proc., w Trójmieście – o 10 proc. i we Wrocławiu – o 11 proc.
Wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce
Najlepsze centra handlowe zmieniły już właściciela. Rynek przyhamuje
Na rynku nieruchomości handlowych w tym roku łączna wartość sfinalizowanych transakcji może wynieść 0,75–1 mld euro. Oznaczałoby to wynik gorszy przynajmniej o 100 mln euro w porównaniu z 2012 r. oraz o ponad 300 mln euro w porównaniu z 2011 r. – szacują analitycy międzynarodowej agencji nieruchomości Jones Lang LaSalle. Nabywcami tego typu obiektów są zwykle międzynarodowe fundusze inwestycyjne.
Jak wskazują specjaliści, wartość transakcji się zmniejszy, bo w najbliższych latach na sprzedaż nie będą wystawiane najlepsze obiekty handlowe (chodzi o najdroższe centra o stopie kapitalizacji nieprzekraczającej 6 proc., a więc zwracające się w ciągu mniej więcej 17 lat – to długo, ale w ich wypadku ryzyko inwestycyjne jest bardzo niskie). Kilka z nich zmieniło właściciela w ubiegłym roku. Dotyczy to np. Złotych Tarasów w Warszawie czy łódzkiej Manufaktury.
Do kupienia pozostały tańsze obiekty, które są obarczone większym ryzykiem inwestycyjnym. – Mowa o takich, gdzie trzeba poczynić pewne nakłady finansowe na remonty czy też gdzie kończą się umowy najmu – tłumaczy Magdalena Frątczak, dyrektor działu powierzchni handlowych w CBRE.
W Polsce jest około 10 najlepszych centrów handlowych. Wszystkich działających obiektów jest 420.
– W tym roku oczekujemy finalizacji tylko jednej transakcji na rynku najlepszych centrów. Mowa o sprzedaży Galerii Dominikańskiej we Wrocławiu – tłumaczy Karina Kreja, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w spółce CBRE.
Jej zdaniem nie ma mowy o tym, aby na rynku nieruchomości handlowych rządził popyt spekulacyjny, jak było do wybuchu kryzysu finansowego. Wówczas mieliśmy do czynienia z kupowaniem przez fundusze obiektów handlowych z zamiarem szybkiej ich odsprzedaży z dużym zyskiem. Był to bowiem czas, w którym ceny nieruchomości na rynku stale rosły.
Patrycja Otto
