Czy amerykański Fed uzdrowi polską mieszkaniówkę?

Czy jego ożywienie, akcentowane ostatnio poprawą wskaźników, a także niedawne posunięcia amerykańskiej Rezerwy Federalnej, dedykowane przede wszystkim dalszemu wzmocnieniu tego procesu, przełożą się na długo oczekiwane przesilenie koniunktury także w rodzimej mieszkaniówce? – Pyta Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Gdy we wrześniu 2008 roku pod ciężarem kryzysu kredytów hipotecznych subprime upadła jedna z największych instytucji finansowych świata - bank Lehman Brothers, inicjując największy od lat 30-tych XX wieku kryzys finansowy na świecie, a równolegle zapaść amerykańskiego rynku nieruchomości, wydawało się, że ten sam los czeka także i polską mieszkaniówkę. Szczęśliwym zbiegiem okoliczności, to co początkowo mogło przypominać zapowiedź załamania, okazało się jedynie początkiem trwającego do dziś uciążliwego spowolnienia oraz postępującej korekty cen mieszkań. Jednak o ile Amerykanie z traumatycznej nieruchomościowej zapaści zdają się już wychodzić na prostą, to w polskich realiach hamowania koniunktury jakiegokolwiek światełka w tunelu ani śladu. Czy można zatem liczyć na to, że sytuacja zza oceanu ponownie nie pozostanie obojętna krajowym wskaźnikom koniunktury, tym razem przyczyniając się do przyśpieszenia wyjścia na prostą krajowego rynku mieszkaniowego?

W warunkach gospodarki amerykańskiej określenie rynku nieruchomości jako jej koła zamachowego można przyjąć w sposób skrajnie dosłowny. Przyśpieszenie dynamiki amerykańskiej gospodarki bez uprzedniego uzdrowienia parametrów rynku mieszkaniowego jest po prostu niemożliwe. Stąd też po wypadkach 2008 roku amerykańskie władze monetarne skupiły się na działaniach mających na celu przede wszystkim szybkie wyciągnięcie z zapaści rynku nieruchomości. Służyć temu miało obniżenie stóp procentowych do zera, dwie rundy luzowania polityki pieniężnej (Quantitative Easing), a także trwająca do dziś operacja Twist, polegająca na sprzedaży obligacji o najkrótszym terminie wykupu, a następnie zakupie obligacji długoterminowych – 10-cio i 30-toletnich. Głównym celem tych działań było istotne obniżenie kosztu kredytów hipotecznych, co miało zwiększać zainteresowanie potencjalnych klientów ich zaciąganiem – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

W tym przypadku trudno jest odmówić skuteczności zastosowanych przed Fed pomysłów. O ile bowiem w czasie boomu średni koszt 30-letniego kredytu hipotecznego oscylował w okolicach 6,5 proc., to najnowsze dane na ten temat mówią o poziomie zaledwie 3,63 proc., a oczekuje się, że będzie jeszcze niżej. W ten sposób wskaźnik koniunktury na amerykańskim rynku nieruchomości NAHB tylko w okresie sierpień-wrzesień br. wzrósł z 37 do 40 punktów, bijąc sześcioletni rekord.

Pozostałe wskaźniki także nie pozostają w tyle. Mniej więcej od sześciu miesięcy w zauważalny sposób poprawiają się statystyki wniosków o nowy kredyt hipoteczny, sprzedaży domów, liczby nowych budów czy pozwoleń na budowę. Co istotne, odczuwalny wzrost notują też ceny nieruchomości. Opublikowany ostatnio lipcowy odczyt indeksu S&P/Case-Shiller dla 20 największych amerykańskich aglomeracji obrazujący zmiany cen domów w tych regionach wzrósł o 1,2 proc. w ujęciu rocznym.

Tymczasem niedawno Rezerwa Federalna ogłosiła nowy program skupu obligacji, tym razem zabezpieczonych kredytami hipotecznymi MBS wartych 40 mld USD miesięcznie. Program znany jako QE 3 nie będzie ograniczony ani czasowo ani ilościowo. Jego głównym adresatem i oczekiwanym beneficjentem jest ponownie amerykański rynek nieruchomości. Fed liczy na to, że gros wpompowanych w ten sposób w gospodarkę setek dodrukowanych miliardów dolarów trafi w postaci kredytów hipotecznych na rynek mieszkaniowy, co jeszcze bardziej powinno obniżyć ich oprocentowanie, a w efekcie dynamicznie poprawić parametry popytowe rynku nieruchomości – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

W ten sposób, o ile ekonomiczno-gospodarczy eksperyment, jakim w istocie rzeczy jest QE3 nie zawiedzie, już w okolicach wiosny przyszłego roku, a więc mniej więcej w przeciągu dwóch-trzech kwartałów, możemy oczekiwać tym razem już tego właściwego, dysponującego cechami trwałości odbicia na rynku mieszkaniowym USA.

Powinno to następnie pociągnąć za sobą wyraźne sygnały ożywienia gospodarczego z zadowalającą poprawą statystyk rynku pracy na czele.

Czy tego typu optymistyczny scenariusz z bądź co bądź odległej Ameryki może pomóc w uzdrowieniu polskiego rynku nieruchomości? Istnieje na to realna szansa, z tym jednak zastrzeżeniem, że pierwszych oznak przesilenia, podobnych do tych z ostatnich miesięcy w Stanach, należałoby oczekiwać najwcześniej w drugiej połowie przyszłego roku, natomiast właściwego dołka koniunktury w okolicach dwóch pierwszych kwartałów 2014 roku. Wynika to z zaobserwowanego jeszcze w czasach prosperity z lat 2005-2007 około rocznego przesunięcia cyklu koniunkturalnego polskiego i amerykańskiego rynku nieruchomości. Szczyt boomu w amerykańskich nieruchomościach wypadł bowiem w okolicach połowy 2006 roku, po czym rynkowe wskaźniki, w tym przede wszystkim ceny domów zaczęły spadać, najpierw o kilka procent w 2007, by w kolejnych dwóch ulec prawdziwemu załamaniu. W Polsce z kolei szczyt gorączki zakupów zanotowano w drugiej połowie 2007 roku, a atmosfera hossy niejako siłą inercji przetrwała jeszcze do połowy 2008.

Czy ten wyprzedzający mechanizm ewolucji koniunktury na amerykańskim rynku nieruchomości w stosunku do polskich realiów mieszkaniowych ponownie zadziała pokaże przyszłość. Najpierw jednak optymistyczne założenia Rezerwy Federalnej muszą się zmaterializować. Tymczasem w zbawczą moc programu QE3 wątpią nawet niektórzy przedstawiciele amerykańskich władz monetarnych, o całym szeregu znanych ekonomistów nie wspominając.

Dodruk co najmniej 2 bilonów amerykańskich dolarów, a następnie wprowadzenie ich do obiegu musi bowiem wywołać nie do końca pożądane skutki uboczne, zarówno takie, które da się przewidzieć, jak i być może szereg nieprzewidywalnych. Tak bywa zazwyczaj w przypadku eksperymentów na wielką skalę z „ożywianiem” w tle, o czym w przeszłości mogli przekonać się nie tylko animatorzy globalnej ekonomii, ale co gorsza, bohaterowie filmowych adaptacji najsłynniejszych horrorów – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.