Najnowszy raport z rynku nieruchomości. O ile potaniały mieszkania, ile musisz zarabiać aby dostać kredyt

Końcówka wakacji nie przyniosła istotnych zmian w cenach mieszkań wystawionych do sprzedaży na rynku wtórnym. W sierpniu w porównaniu z lipcem stawki ofertowe spadły średnio o 0,2%.

Jednak klienci, którzy z różnych powodów odkładali zakup mieszkania i dopiero teraz przystępują do poszukiwania ofert, mogą być usatysfakcjonowani – w ciągu ostatnich 2 lat cena mieszkań używanych spadła średnio o 373 zł za każdy m2 – wynika z najnowszego raportu portalu nieruchomości domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.

Przeprowadzona przez portal nieruchomości domy.pl analiza średnich cen ofertowych mieszkań wystawionych do sprzedaży w sierpniu nie przyniosła zaskakujących wyników – skala zmian w porównaniu z lipcem była minimalna. Różnice w stawkach za m2 w największych polskich miastach wyniosły od kilku do kilkudziesięciu złotych.
Jednak bardziej znamienne dla sytuacji na rynku są zmiany, jakie zaszły w cenach w ciągu ostatnich 2 lat. Z analizy portalu domy.pl wynika, że w tym czasie stawki ofertowe w 17 z 18 analizowanych miast spadły średnio o 373 zł. Największy nominalny spadek zanotował Sopot –metr kwadratowy mieszkania staniał tam o 847 zł. Znacznie, bo aż o 694 zł spadła średnia stawka we Wrocławiu, w Warszawie – o 614 zł i w Krakowie – o 567 zł.

Niewiele taniej, w porównaniu z wymienionymi miastami, jest obecnie w Lublinie i Gorzowie Wielkopolskim. W pierwszym ostatnie 2 lata przyniosły spadek średniej ceny metra kwadratowego o 52 zł, a w drugim – o 32 zł.

Wyjątek na cenowej mapie mieszkań stanowi Rzeszów, w którym to dwa lata temu średnia cena była o 154 zł niższa niż obecnie.
Warto dodać, że w tym samym czasie, w którym ceny mieszkań spadły o ponad 6%, nastąpił wzrost przeciętnych wynagrodzeń w Polsce. O ile w II kwartale 2010 roku wg danych GUS wynosiło ono 3197,85 zł, to już w II kwartale br. było o ponad 9% (298,97 zł) wyższe i wynosiło 3496,82 zł.

Kredyty nowe: jesienne jaskółki

Banki ożywiły się na polu kredytów hipotecznych. W ostatnich tygodniach Deutsche Bank PBC wprowadził obniżkę marż o 0,1-0,2 p.p., a do tego cały czas obowiązuje też promocja w której bank nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu. Z kolei PKO BP, jeden z dwóch największych graczy na rynku, w jesiennej ofercie zaproponował marże od 1,15 p.p. Ta najatrakcyjniejsza oferta jest oczywiście przeznaczona dla osób zaciągających wyższe kredyty (od 300 tys. zł) i godzących się na dodatkowe produkty banku (ROR, karta kredytowa i ubezpieczenie). Patrząc na te wydarzenia jest szansa, że w ostatnich trzech miesiącach roku banki, chcąc wyrobić cele sprzedażowe, przygotują kolejne oferty mające przyciągnąć klientów i o atrakcyjny kredyt będzie łatwiej. Ostatnie obniżki na rynku są bardzo skromne i nie rekompensują podwyżek, z którymi mieliśmy do czynienia przez ostatnich kilka kwartałów. Oczekujemy jednak, że banki zrobią wiele, by rynek hipotek wrócił na ścieżkę wzrostu.

Wszystko jednak dzieje się na polu kredytów złotowych. W pożyczkach walutowych nadal posucha. Przez ostatnie kwartały banki gremialnie wycofywały się z udzielania kredytów we franku i euro. W II kwartale 2012 r. spadek liczby kredytów rok do roku wyniósł 86 procent. Kredytów we franku praktycznie już nie ma, te w euro są dostępne w kilku bankach, ale ich dostępność jest niewielka ze względu na warunki zarobkowe (nawet kilkanaście tys. zł miesięcznie) i wymaganie relatywnie wysokiego wkładu własnego. Dodatkowo klientów odstraszają wysokie marże, coraz częściej przekraczające 4 p.p.

Kredyty spłacane: niższe raty dla wszystkich

Po zapowiedziach o możliwych obniżkach stóp procentowych, spadać zaczął WIBOR, który decyduje o oprocentowaniu kredytów złotowych. Stawka 3-mies. obniżyła się przez ostatni miesiąc o prawie 20 punktów bazowych. To oznacza spadek raty 30-letniego kredytu o ok. 13 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia (2,1 proc.). Przy kredycie na 300 tys. oszczędność wyniesie prawie 40 zł.

Obniżek doczekali się także kredytobiorcy zadłużeni we franku i w euro. Zmiana frankowego LIBOR-u jest kosmetyczna (2 p.b.) i na oprocentowanie znacząco nie wpłynie, ale już EURIBOR odpowiedzialny za kredyty euro spadł o 7 p.b. i część klientów odczuje to w portfelach – rata wyrażona w euro spadnie o prawie 1 proc.

Należy jednak pamiętać, że w przypadku kredytów w obcych walutach ogromne znaczenie mają wahania kursowe. A tu w ostatnich tygodniach wszystko zależało od tego, na który dzień przypada konieczność uregulowania raty. Osoby spłacające kredyty na początku miesiąca zapłaciły ratę po najwyższym kursie (na rynku walutowym euro doszło wówczas do 4,20, a frank do 3,50), a ci, którym bank rozliczył ratę w okolicach 13-15 dnia, mogli kupić walutę o kilkanaście groszy taniej i ich rata była niższa o ok. 4-5 proc. Patrząc na kursy w dłuższym okresie, klienci nie powinni mieć powodów do narzekań, bo złoty jest najmocniejszy od marca.

100 pensji za najtańsze 50 m2 w stolicy
Wg danych GUS średnie wynagrodzenie netto w Polsce w II kwartale br. wynosiło 3197,85 zł. Portal domy.pl obliczył, na ile m2 powierzchni najtańszych mieszkań wystarczy taka kwota.

I tak, zarabiający średnią krajową może kupić za miesięczną pensję 1,6 m2 najtańszego mieszkania w Gorzowie Wlkp. Oznacza to, że na 50-metrowe mieszkanie będzie musiał pracować dwa lata i 6 miesięcy.

Osoba uzyskująca takiej samej wysokości wynagrodzenie zainteresowana zakupem 50-metrowego mieszkania z puli najtańszych ofert w Bydgoszczy musiałaby przeznaczyć na taki zakup 36 swoich pensji, czyli zarobki z 3 lat pracy.

Średnia krajowa wystarczy jeszcze na minimum 1 m2 jednego z najtańszych oferowanych do sprzedaży mieszkań w Białymstoku, Katowicach, Łodzi, Olsztynie, Opolu i Szczecinie.

Spośród pozostałych 10 analizowanych miast, w których średnie polskie wynagrodzenie nie wystarczy nawet na 1 m2 najtańszego mieszkania, najgorzej wypada Warszawa(5925 zł/m2) – wynika z analizy portalu domy.pl. W stolicy za takie wynagrodzenie można nabyć jedynie ½ m2 lokalu z najniższej półki cenowej, co oznacza, żena 50-metrowe mieszkanie trzeba byodłożyć aż 100 wynagrodzeń, czyli z 8 lat i 4 miesięcy pracy. Podobny lokal w Warszawie, ale już ze średniej półki (8511 zł/m2) wymagałby dodatkowych 33 średnich pensji, tj. 2 lat i 9 miesięcy pracy.

Dalszy spadek Indeksu Cen Mieszkań domy.pl

W sierpniu nastąpił dalszy spadek Indeksu Cen Mieszkań - publikowanego przez portal nieruchomości domy.pl wskaźnika trendu cenowego na krajowym rynku sprzedaży mieszkań. W porównaniu z lipcem br. jego wartość była niższa o 4,58 pkt., tj. o 0,53%. W ciągu ostatnich 12 miesięcy wartość ICM spadła o 38,4 pkt., tj. 4,3%.
Wg prognoz portalu domy.pl najbliższe miesiące nie przyniosą zmiany trendu. Niekorzystna sytuacja na rynku mieszkaniowym - utrzymująca się podaż ofert i malejący popyt - skutkować będzie dalszym spadkiem wartości ICM.