Deweloperzy, aby uciec przed nowymi przepisami podpisują fikcyjne umowy przedwstępne. Nie trzeba się jednak godzić na zawieranie umów na starych warunkach.
Ucieczka deweloperów przed przepisami nowej ustawy mieszkaniowej, która wchodzi w życie 29 kwietnia, może okazać się nieskuteczna. Klienci będą mogli wymóc na nich stosowanie przepisów, które lepiej gwarantują ich prawa. Głównie chodzi o mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP), który zabezpiecza pieniądze klienta przed ryzykiem bankructwa dewelopera.
Jak pisaliśmy w zeszłym tygodniu, przedsiębiorcy budowlani, by uciec spod rygorów ustawy, robią wszystko, by rozpocząć sprzedaż inwestycji przed 29 kwietnia. Czasami podpisują nawet fikcyjne umowy przedwstępne z pracownikami czy członkami rodzin przy inwestycjach, które się nie rozpoczęły. Umowy mają dokumentować, że sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia.
Wszystko zależy od etapu inwestycji i tego, czy można ją uznać za przedsięwzięcie deweloperskie. – W przypadku inwestycji, która jest przedsięwzięciem deweloperskim, czyli takim, które podlega wyłączeniu spod działania nowej ustawy, przyznanie rachunku jest dobrą wolą dewelopera i odbywa się na zasadzie negocjacji handlowych. Jeśli jednak nie mamy do czynienia z takim projektem, to inwestor nie może odmówić.
Jeśli tak zrobi, klient może iść do sądu i sprawę wygra – tłumaczy Piotr Bodył Szymala, radca prawny, dyrektor obsługi prawnej bankowości inwestycyjnej BZ WBK. A jak podkreśla prawnik, nie jest projektem deweloperskim sprzedawanie mieszkań w inwestycjach, w których lokale, mające być przedmiotem zbycia, nie są uszczegółowione czy nie jest znany ich realny koszt.
Dlatego w takim przypadku klient ma trzy sposoby, by zagwarantować swoje prawa. Po pierwsze może zawrzeć umowę deweloperską i grożąc odstąpieniem od niej, domagać się podpisania aneksu przewidującego dokonywanie płatności na mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP). Może też zawrzeć umowę deweloperską, odmawiając wpłaty do momentu, kiedy deweloper będzie gotów ją przyjąć.
– Bo jeśli MRP jest konieczny w projekcie, który nie jest przedsięwzięciem deweloperskim, a inwestor go nie ma, to z jego winy nie można uregulować długu. Czyli nie powstają negatywne konsekwentne dla nabywcy lokalu – informuje Piotr Bodył Szymala. Wreszcie klient może na wstępnym etapie negocjacji zażądać utworzenia rachunku pod rygorem niezawarcia umowy. To może się okazać skuteczne, bo podaż mieszkań na rynku będzie duża.
Poza tym, jeśli w ramach danego przedsięwzięcia deweloper zechce jednak sprzedawać mieszkania zgodnie z przepisami nowej ustawy, bo tego będą oczekiwali klienci, to może mieć z tym trudność. Fakt zbycia części mieszkań poza reżimem ustawy fundamentalnie utrudni mu posługiwanie się mieszkaniowym rachunkiem powierniczym w przyszłości. Jak zaznaczają prawnicy, taki rachunek zasadniczo dedykowany jest do przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie jego części. – Można MRP powiązać z zadaniem inwestycyjnym, ale ono też nie jest dowolnie wykrojonym fragmentem inwestycji – uważa Piotr Bodył Szymala.
Na koniec warto wspomnieć jeszcze o jednym, że fikcyjną umowę będzie mógł zaskarżyć każdy, kto będzie miał w tym interes prawny. Mówiąc prościej, może to być nabywca, który chce się wyplątać z umowy, bo przeliczył się z możliwościami finansowymi, deweloper, który zbyt tanio sprzedał mieszkanie i znalazł lepszego kupca, albo jeden z rozwodzących się małżonków, by uprościć sprawy podziału majątku wspólnego lub po prostu uprzykrzyć życie drugiemu, czy wreszcie spadkobiercy, którzy chcą uwolnić majątek od długów z tytułu takiej pozornej umowy. – Rozstrzygające w tej sprawie będą oczywiście sądy powszechne – dodaje Piotr Bodył Szymala.
Już wiadomo, że nowa ustawa, która wejdzie w życie 29 kwietnia tego roku, ograniczy napływ na rynek nowych inwestycji mieszkaniowych. Oczywiście nie od razu, ale w perspektywie najbliższych lat. Właśnie dlatego deweloperzy starają się podjąć jak najwięcej budów teraz, by zdążyć przed niekorzystnymi dla nich nowymi przepisami.
Fikcyjną umowę można zaskarżyć w sądzie i wygrana jest murowana.
Co zmieni ustawa deweloperska
● Deweloper musi przygotować szczegółowy prospekt inwestycji, w którym będą przedstawione dotychczasowe dokonania inwestora, źródła finansowania i plan zagospodarowania sąsiednich działek.
● Umowa przedwstępna zawierana jest w formie aktu notarialnego.
● Deweloper musi założyć rachunek powierniczy, na którym zdeponuje środki od klientów. Zostaną wypłacone dopiero po zakończeniu inwestycji (rachunek zamknięty) lub określonego etapu (rachunek otwarty).
● Uzależnienie odbioru od formalnego zakończenia inwestycji. Jeśli chodzi zaś o odbiór dokonywany z klientem, konieczna będzie rewizja stosowanych przez deweloperów zasad zawiadamiania i przeprowadzania tych czynności.