Dla potrzeb artykułu przyjęto, że przedmiotem umowy o roboty budowlane jest obiekt budowlany w rozumieniu Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Rękojmia za wady

Do rękojmi za wady robót budowlanych stosuje się odpowiednio przepisy art. 556 i następnych Kodeksu cywilnego.

Odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi za wady nie jest zależna od jego winy ani wiedzy o istnieniu wad oraz od wystąpienia szkody po stronie inwestora.

Na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady, wykonawca jest odpowiedzialny względem inwestora, jeżeli wybudowany obiekt ma wadę fizyczną lub prawną.

W przypadku robót budowlanych najczęściej spotykamy się z wadami fizycznym, które polegają na niezgodności obiektu budowlanego z umową. W szczególności obiekt budowlany jest niezgodna z umową o roboty budowlane, gdy:

  • nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  • nie ma właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił inwestora, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  • nie nadaje się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jego przeznaczenia;
  • został inwestorowi wydany w stanie niezupełnym.

Obiekt budowlany posiada wadę fizyczną także w przypadku nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia jego poszczególnych elementów, jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.

W przypadku zaistnienia wad fizycznych obiektu budowlanego, inwestorowi przysługują następujące uprawnienia z tytułu rękojmi za wady:

  • żądanie usunięcia wady;
  • złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy.

Żądanie usunięcia wady

Wobec żądania inwestora skierowanego do wykonawcy o usunięcie wady, wykonawca jest zobowiązany usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora.

Wykonawca może odmówić usunięcia wady, jeżeli byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych koszów.

W sytuacji, gdy inwestorem jest przedsiębiorca, to wykonawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie wady są wyższe od wynagrodzenia należnego wykonawcy. W takiej sytuacji inwestor będzie mógł żądać obniżenia ceny albo odstąpić od umowy.

Oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy

Inwestor może alternatywnie złożyć wykonawcy oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę.

Wyżej wskazane ograniczenie nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Inwestor nie może odstąpić od umowy, gdy wada jest nieistotna.

Wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy inwestorowi.

W związku z tym, w zależności od przedmiotu umowy o roboty budowlane, termin na zgłoszenie roszczeń z rękojmi za wady fizyczne może wynosić dwa lub pięć lat.

Gdy umowa o roboty budowlane została zawarta pomiędzy przedsiębiorcami, to przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają rozszerzenie, ograniczenie lub nawet wyłącznie odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi za wady. Ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady będzie bezskuteczne, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił.

Gwarancja

Z uprawnień z gwarancji inwestor może skorzystać wtedy, gdy została ona udzielona przez wykonawcę.

Nawet jeśli wykonawca nie udzielił gwarancji na roboty budowlane, to zawsze inwestor może skorzystać z wyżej opisanych uprawnień z tytułu rękojmi za wady.

Udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia przez wykonawcę określającego obowiązki gwaranta (wykonawcy udzielającego gwarancji) i uprawnienia inwestora, w przypadku gdy wykonany obiekt budowlany nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu.

Obowiązki wykonawcy mogą w szczególności polegać na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług.

Strony mogą dowolnie określić w umowie o roboty budowlane okres trwania gwarancji, procedurę zgłoszenia wad, uprawnienia inwestora w przypadku ich zaistnienia czy skutki ich nieusunięcia przez wykonawcę.

radca prawny Jan Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy

Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy