Pojęcie samowoli budowlanej

W ustawie Prawo budowlane nie znajdziemy jednoznacznej definicji pojęcia samowoli budowlanej. Na podstawie treści przepisów można ustalić, iż ma ona miejsce w sytuacji wybudowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia czy też pomimo wniesienia przez organ sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Samowola budowlana jest zjawiskiem niepożądanym, ponieważ wiąże się z niedopełnieniem przez inwestora obowiązków wynikających z przepisów Prawa budowlanego.

W znowelizowanych art. 48-53a Prawa budowlanego zawarta jest instytucja legalizacji samowoli budowlanej. Jej celem jest dopuszczenie do zgodnego z prawem zakończenia budowy lub użytkowania obiektów budowlanych, które są w trakcie budowy lub zostały wykonane w warunkach samowoli budowlanej.

Postępowanie legalizacyjne

Przed przystąpieniem do legalizacji samowoli budowlanej organ nadzoru budowlanego powinien m.in. ustalić czy konkretna inwestycja wymagała uprzedniego wydania decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych.

Proces legalizacji samowoli budowlanej rozpoczyna się od wydania przez organ nadzoru budowlanego postanowienia o wstrzymaniu budowy (również w przypadku zakończenia budowy). W postanowieniu tym znajdą się m.in. informacje o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części, a także o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej i zasadach jej obliczania.

Następnie inicjatywa przejdzie na stronę inwestora, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. W terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy osoby te będą uprawnione do złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części.

Po złożeniu wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nałoży, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów wymaganych do legalizacji, w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia. Zakres wymaganych dokumentów został określony przez ustawodawcę w nowym art. 48b ust. 2 i 3 Prawa budowlanego oraz podzielony na dwie grupy w zależności od rodzaju inwestycji.

Po przedłożeniu wymaganych dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego sprawdzi ich kompletność oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami Prawa budowlanego, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Jeżeli budowa została zakończona, to organ zweryfikuje zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy. Jeśli organ stwierdzi nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych to wyda postanowienie o obowiązku ich usunięcia w wyznaczonym terminie.

W przypadku przedłożenia prawidłowych dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Po jej uiszczeniu zostanie sporządzona decyzja o legalizacji, która zatwierdzi projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz zezwoli na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.

Decyzja o rozbiórce obiektu budowlanego

Postępowanie legalizacyjne nie zawsze musi zakończyć się decyzją o legalizacji.

W znowelizowanym Prawie budowlanym wskazano, że organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:
• niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
• wycofania wniosku o legalizację;
• nieprzedłożenia w terminie dokumentów legalizacyjnych;
• niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
• nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
• kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej

W Prawie budowlanym wprowadzono przepisy upraszczające legalizację samowoli budowlanej dokonanej co najmniej 20 lat temu licząc od zakończenia budowy.

Właściciel lub zarządca obiektu będzie mógł zgłosić się do organu nadzoru budowlanego celem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Organ nałoży obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych takich jak oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego czy ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia postanowienia w tej sprawie.

Organ nadzoru budowlanego sprawdzi przedłożoną dokumentację i jeśli nie będzie miał zastrzeżeń to wyda decyzję o legalizacji obiektu. Decyzja ta będzie stanowiła podstawę do użytkowania obiektu budowlanego, stąd nie trzeba będzie się odrębnie starać o pozwolenie na użytkowanie.

W uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym nie będzie weryfikowana zgodność obiektu budowlanego z warunkami zabudowy lub planem miejscowym. Nie będą także pobierane opłaty legalizacyjne.

Należy pamiętać, że nie będzie możliwości skorzystania z uproszczonej legalizacji, jeżeli wyżej wskazany 20-letni termin upłynął po dniu wydania przez organ nadzoru budowlanego postanowienia o wstrzymaniu budowy lub uprzednio wydano decyzję o nakazie rozbiórki.

radca prawny Jan Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy

Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy