Aby nabywca nieruchomości mógł realizować pozwolenie na budowę wydane na poprzedniego właściciela, konieczne było uzyskanie jego zgody. Ustawodawca wreszcie dostrzegł, ile problemów powoduje ten wymóg, i zdecydował się go znieść. Powinno to wpłynąć na znaczne przyspieszenie całego procesu.

Nawet rozbiórka

Zacznijmy od tego, dlaczego ważne jest sprawne przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestycję budowlaną można realizować na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Decyzję wydaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta) na rzecz podmiotu, który złożył w tej sprawie odpowiedni wniosek. Pamiętać jednak należy, że sprzedaż lub darowizna nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę. Aby nabywca nieruchomości (nowy inwestor) mógł inwestycję rozpocząć lub kontynuować, decyzja musi zostać na niego przeniesiona. Prowadzenie budowy przez inny podmiot niż wskazany w decyzji bez jej przeniesienia będzie traktowane jako samowola budowlana. Organ nadzoru budowlanego może wówczas nakazać rozbiórkę takiego obiektu budowlanego lub jego części albo wstrzymać prowadzenie robót i nakazać przedłożenie odpowiednich dokumentów.

Jak było

Procedura przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę realizowana jest w trybie art. 40 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 471; dalej: p.b.). Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, był zobowiązany (do 19 września – wyłącznie za zgodą strony, na rzecz której została wydana) do przeniesienia tej decyzji na inny podmiot. Zarówno przeniesienie pozwolenia na budowę, jak i odmowa przeniesienia następowały w formie decyzji administracyjnej poprzez zmianę adresata. Stronami postępowania są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie, a więc poprzedni i nowy inwestor. Co istotne, właściciele sąsiednich nieruchomości stronami nie są, nawet jeśli byli stronami postępowania o wydanie samej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Kupujący nieruchomości z rozpoczętymi inwestycjami często nie byli tego świadomi tego, że konieczne było dołączenie do dokumentacji zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie wydanej na jego rzecz decyzji o pozwoleniu na budowę. Podobnie nie zawsze zdawali sobie sprawę, że nabywając nieruchomość, nie uzyskują automatycznie zgody na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. W efekcie to na tym właśnie etapie w wielu przypadkach dochodziło do kłopotliwych dla nabywców sytuacji. Jeśli nowy inwestor nie zagwarantował sobie w umowie przeniesienia pozwolenia na budowę, to zdarzało się, że po transakcji sprzedający nie wyrażali już zgody na przeniesienie decyzji albo żądali dodatkowych opłat. Zwłaszcza kiedy pomiędzy nabywcą a sprzedawcą po pewnym czasie dochodziło z jakiegoś powodu do konfliktu. Zdarzało się też, że po sprzedaży kontakt między kontrahentami po prostu się urywał – i po kilku miesiącach czy latach trudno było nowemu inwestorowi uzyskać dodatkową zgodę.

Przeniesienie własności

Takie przypadki skłoniły ustawodawcę do zmiany procedury. Do art. 40 p.b. dodano ust. 1a, w myśl którego zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia, przeszły z dotychczasowego na nowego inwestora wnioskującego o pozwolenie na budowę.
Warunkiem przeniesienia decyzji jest, aby nowy inwestor przyjął wszystkie warunki zawarte w decyzji oraz złożył odpowiednie oświadczenia, tj.:
  • o przyjęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę,
  • o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Tym samym zniesiony został przymus dołączania do wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę zgody pierwotnego inwestora (sprzedającego lub darczyńcy nieruchomości), pod warunkiem że nowy inwestor nabył własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego, dla których organ administracyjny wydał już decyzję o pozwoleniu na budowę.
Ustawodawca uznał, że skoro dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości lub uprawnień wynikających z prawa użytkowania wieczystego, to domniemywa się, że dotychczasowy inwestor miał świadomość i zgadzał się też z przeniesieniem uprawnień wynikających z wydanej na jego rzecz decyzji o pozwoleniu na budowę. Zmiany przepisów uproszczą i przyspieszą proces inwestycyjno-budowlany, zwłaszcza w sytuacji gdy zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.©℗
Art. 40 ust. 1a prawa budowlanego w brzmieniu od 19 września 2020 r.
Zgoda, o której mowa w ust. 1 pkt 2, nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.