Taką zmianę wprowadziła nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie 19 września. Dzięki temu nabywca nieruchomości nie będzie zależny od widzimisię sprzedającego lub darczyńcy.
Aby nabywca nieruchomości mógł realizować pozwolenie na budowę wydane na poprzedniego właściciela, konieczne było uzyskanie jego zgody. Ustawodawca wreszcie dostrzegł, ile problemów powoduje ten wymóg, i zdecydował się go znieść. Powinno to wpłynąć na znaczne przyspieszenie całego procesu.

Nawet rozbiórka

Zacznijmy od tego, dlaczego ważne jest sprawne przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestycję budowlaną można realizować na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Decyzję wydaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta) na rzecz podmiotu, który złożył w tej sprawie odpowiedni wniosek. Pamiętać jednak należy, że sprzedaż lub darowizna nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę. Aby nabywca nieruchomości (nowy inwestor) mógł inwestycję rozpocząć lub kontynuować, decyzja musi zostać na niego przeniesiona. Prowadzenie budowy przez inny podmiot niż wskazany w decyzji bez jej przeniesienia będzie traktowane jako samowola budowlana. Organ nadzoru budowlanego może wówczas nakazać rozbiórkę takiego obiektu budowlanego lub jego części albo wstrzymać prowadzenie robót i nakazać przedłożenie odpowiednich dokumentów.

Jak było

Procedura przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę realizowana jest w trybie art. 40 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 471; dalej: p.b.). Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, był zobowiązany (do 19 września – wyłącznie za zgodą strony, na rzecz której została wydana) do przeniesienia tej decyzji na inny podmiot. Zarówno przeniesienie pozwolenia na budowę, jak i odmowa przeniesienia następowały w formie decyzji administracyjnej poprzez zmianę adresata. Stronami postępowania są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie, a więc poprzedni i nowy inwestor. Co istotne, właściciele sąsiednich nieruchomości stronami nie są, nawet jeśli byli stronami postępowania o wydanie samej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Kupujący nieruchomości z rozpoczętymi inwestycjami często nie byli tego świadomi tego, że konieczne było dołączenie do dokumentacji zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie wydanej na jego rzecz decyzji o pozwoleniu na budowę. Podobnie nie zawsze zdawali sobie sprawę, że nabywając nieruchomość, nie uzyskują automatycznie zgody na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. W efekcie to na tym właśnie etapie w wielu przypadkach dochodziło do kłopotliwych dla nabywców sytuacji. Jeśli nowy inwestor nie zagwarantował sobie w umowie przeniesienia pozwolenia na budowę, to zdarzało się, że po transakcji sprzedający nie wyrażali już zgody na przeniesienie decyzji albo żądali dodatkowych opłat. Zwłaszcza kiedy pomiędzy nabywcą a sprzedawcą po pewnym czasie dochodziło z jakiegoś powodu do konfliktu. Zdarzało się też, że po sprzedaży kontakt między kontrahentami po prostu się urywał – i po kilku miesiącach czy latach trudno było nowemu inwestorowi uzyskać dodatkową zgodę.

Przeniesienie własności

Takie przypadki skłoniły ustawodawcę do zmiany procedury. Do art. 40 p.b. dodano ust. 1a, w myśl którego zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia, przeszły z dotychczasowego na nowego inwestora wnioskującego o pozwolenie na budowę.
Warunkiem przeniesienia decyzji jest, aby nowy inwestor przyjął wszystkie warunki zawarte w decyzji oraz złożył odpowiednie oświadczenia, tj.:
  • o przyjęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę,
  • o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Tym samym zniesiony został przymus dołączania do wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę zgody pierwotnego inwestora (sprzedającego lub darczyńcy nieruchomości), pod warunkiem że nowy inwestor nabył własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego, dla których organ administracyjny wydał już decyzję o pozwoleniu na budowę.
Ustawodawca uznał, że skoro dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości lub uprawnień wynikających z prawa użytkowania wieczystego, to domniemywa się, że dotychczasowy inwestor miał świadomość i zgadzał się też z przeniesieniem uprawnień wynikających z wydanej na jego rzecz decyzji o pozwoleniu na budowę. Zmiany przepisów uproszczą i przyspieszą proces inwestycyjno-budowlany, zwłaszcza w sytuacji gdy zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.©℗
Art. 40 ust. 1a prawa budowlanego w brzmieniu od 19 września 2020 r.
Zgoda, o której mowa w ust. 1 pkt 2, nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.