Samowole budowlane w nowym prawie budowlanym: Po 20 latach abolicja w uproszczonym trybie

Odrębne zasady przewidziano w przypadku obiektów, które wzniesiono bez stosowania przepisów co najmniej dwie dekady wcześniej. W tym wypadku ścieżka jest mniej kręta i nie ma opłaty.

Jedną z najbardziej istotnych zmian prawa budowlanego (dalej: p.b.), jakie przyniosła nowelizacja, jest wprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Ten szczególny tryb będzie miał zastosowanie do samowoli budowlanych, które zrealizowano co najmniej 20 lat przed wszczęciem postępowania legalizacyjnego. Nowa procedura ma zachęcić właścicieli do legalizacji starych samowoli budowlanych. Chodzi przede wszystkim o to, by uregulować stan prawny dawno wzniesionych obiektów budowlanych, które nikomu nie wadzą, ale przede wszystkim zwiększyć ich bezpieczeństwo (choćby przez fakt, że zalegalizowane obiekty budowlane podlegają potem okresowym kontrolom, których zasady uregulowano w rozdziale 6 p.b.).

Termin 20 lat będzie liczony od daty zakończenia budowy. W przypadku samowoli, które zostały zakończone przed wejściem w życie p.b., czyli 1 stycznia 1995 r., uproszczone postępowanie legalizacyjne będzie mogło być wszczęte wyłącznie na żądanie właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. W pozostałych przypadkach będzie wszczynane przez organ nadzoru budowlanego z urzędu. Z żądaniem jego inicjacji będzie mógł wystąpić również właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W przypadku uznania tego żądania za zasadne organ będzie wszczynał postępowanie z urzędu.

Prawo budowlane: Nowy obszar oddziaływania obiektu to łatwiejsza droga do realizacji inwestycji

Co istotne, procedura ta będzie miała zastosowanie wyłącznie do samowoli obejmujących:

budowę obiektów budowlanych, a także
odbudowę, rozbudowę czy też nadbudowę obiektów.

Wynika więc z tego, że nie będzie miała zastosowania do przebudowy.

Uproszczoną procedurę rozpoczynać będzie wydanie przez organu nadzoru budowlanego postanowienia, w którym będzie on nakładał na właściciela lub zarządcę obiektu obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od jego doręczenia. ramka 1 Na to postanowienie będzie można złożyć zażalenie.

Ramka 1

Jakich dokumentów może żądać nadzór

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego będzie mógł żądać:

• oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

• geodezyjnej inwentaryzacji podwykonawczej obiektu budowlanego,

• ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane (która będzie wskazywała, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego).

Ponadto, podobnie jak w zwykłym postępowaniu legalizacyjnym, organ nadzoru budowlanego będzie mógł użyć odpowiednich środków zabezpieczających.

W ramach prowadzonego przez organ nadzoru budowlanego uproszczonego postępowania organ ograniczy się do sprawdzenia kompletności dokumentów legalizacyjnych. Nie będzie weryfikował zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi czy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Brak takiej weryfikacji wskazuje, że uproszczona legalizacja samowoli stanowić będzie w zasadzie rodzaj abolicji dla takich obiektów.

Co ważne, decyzja o legalizacji, która będzie wydawana w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym, będzie miała charakter decyzji związanej. Oznacza to, że jeżeli właściciel bądź zarządca nieruchomości przedłoży komplet dokumentów legalizacyjnych, a jednocześnie ekspertyza techniczna potwierdzi możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego, to organ nadzoru będzie zobligowany zalegalizować inwestycję. Gdy warunki te nie będą spełnione – będzie musiał wydać decyzję negatywną.

Nowelizacja nie wprowadza konieczności ubiegania się, po pozytywnej decyzji o legalizacji obiektu budowlanego, o pozwolenie na użytkowanie. Pozytywna decyzja legalizacyjna zastąpi pozwolenie na użytkowanie. Inaczej mówiąc, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego będzie mógł przystąpić formalnie do użytkowania na podstawie samej decyzji legalizacyjnej.

Może być jednak i tak, że decyzja będzie negatywna. Przypadki, w których organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o nakazaniu rozbiórki, wymieniono w art. 49i ust. 1 pkt 2 p.b. ramka 2

Ramka 2

Kiedy obiekt przestanie istnieć

Organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o nakazie rozbiórki w przypadku:

• nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie wskazanym w postanowieniu,

• niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o obowiązku usunięcia niekompletności dokumentacji,

• gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Właścicieli obiektów z pewnością ucieszy też wiadomość, że zgodnie z nową procedurą legalizacja samowoli budowlanej starszej niż 20 lat, polegającej na budowie obiektu budowlanego, będzie możliwa bez konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej.

Są jednak pewne sytuacje, kiedy z tej nowej procedury skorzystać się nie da. Zgodnie z art. 32 nowelizacji nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli przed dniem wejścia w życie nowych przepisów (czyli przed 19 września 2020 r.) wydano decyzję o nakazie rozbiórki. Przy czym jednocześnie jednak nowelizacja przewiduje, że do spraw wszczętych i niezakończonych przed 19 września 2020 r. stosuje się przepisy dotychczasowe. Tym samym niezakończone postępowania legalizacyjne co do zasady będą toczyły się dalej. Nie ma przeszkód, aby inwestor/właściciel nieruchomości, na której dokonano samowoli budowlanej, złożył wniosek o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego co do takiej samowoli.