Subskrybuj nas na Youtube
Pozwolenia nie zablokuje już np. właściciel odległej posesji powołujący się na hałas czy zanieczyszczenie powietrza. Przy ocenie wniosku pod uwagę będą brane wyłącznie ograniczenia zabudowy.
Warunkiem rozpoczęcia i prowadzenia robót jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia budowlanego. Organem właściwym w tej sprawie jest starosta. Uczestnikami postępowania, oprócz inwestora, inspektora nadzoru inwestorskiego, projektanta i kierownika budowy lub kierownika robót, są także osoby trzecie, których interesu działalność budowlana dotyczy. Krąg stron w każdej sprawie jest określony przez obszar oddziaływania obiektu. Powierzchnię tę wyznacza każdorazowo urzędnik wydający pozwolenie na budowę.
Dotychczasowa definicja tego pojęcia sprawiała, że stroną mógł być właściciel nieruchomości znacznie oddalonej od posesji, na której planowana jest inwestycja. Takie szerokie rozumienie definicji wymuszały na urzędnikach sądy administracyjne. Trudno było więc ustalić faktyczną liczbę stron, a to z kolei powodowało wydłużenie procedury. Dodatkowo pomyłka mogła być przyczyną wznowienia całego postępowania przez osobę dotychczas w nim pominiętą. Ustawa z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 471; dalej: nowelizacja) zmienia tę definicję, przez co od 19 września zmniejszy się zapewne liczba stron postępowania. Łatwiej będzie zakreślić obszar oddziaływania planowanej inwestycji.
Zakreślenie kręgu stron
Zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego (dalej p.b.) stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Obszar ten zakreśla zatem krąg stron postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Pod uwagę trzeba wziąć także art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b., w myśl którego obiekt budowlany (jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi) należy projektować i budować, zapewniając poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. Wyznaczenie tego obszaru ma więc praktyczne znaczenie. Jak wspominano, ustawodawca dokonując zmiany definicji zamierzał ograniczyć zakres tego obszaru, co powinno zmniejszyć liczbę stron i jednocześnie ułatwić jego wyznaczenie. Pojęcie „ograniczenia w zagospodarowaniu” zastąpiono pojęciem „ograniczenia w zabudowie”. Istota zmiany sprowadza się więc do tego, że obszar oddziaływania obiektu określać będą przepisy odrębne, wprowadzające związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie terenu, a nie ograniczenia w zagospodarowaniu (w tym zabudowie terenu). ramka oraz przykłady 1, 2
Modyfikacja definicji ©℗
| Obszar oddziaływania obiektu | |
| Do 18 września | Od 19 września |
| Teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. | Teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. |
przykład 1
Odwołanie do przepisów techniczno-budowlanych
Inwestor zamierza wybudować obiekt blisko granicy z sąsiednią działką. Dodatkowo planowana inwestycja będzie zacieniała sąsiadujący budynek. W tym przypadku określając obszar oddziaływania inwestycji, należy uwzględnić przepisy odrębne, wprowadzające związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Budowa blisko granicy będzie oddziaływała na sposób zabudowy nieruchomości sąsiedniej chociażby z uwagi na konieczność zachowania minimalnych odległości pomiędzy obiektami budowlanymi, wynikające z norm przeciwpożarowych. Podobnie ograniczenia możliwości zabudowy wynikają z zacieniania bądź przesłaniania przyszłych obiektów budowlanych. Kwestie te reguluje rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1065).
przykład 2
Różne rozstrzygnięcia
Starosta prowadzi postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku garażowego i węzła betoniarskiego z dwoma silosami na cement. Z inwestycją sąsiaduje nieruchomość Krzysztofa Kowalskiego. Pod względem techniczno- budowlanym spełnione zostały normy odległości planowanej inwestycji od działki i budynku Krzysztofa Kowalskiego. Czy będzie on mógł podważyć decyzję? Na gruncie dotychczasowego stanu prawnego – tak. Przy ustalaniu obszaru oddziaływania inwestycji nie jest wystarczające wykazanie, że zostały zachowane odległości tego obiektu od granic działek sąsiednich, o których mowa w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych. Należy również rozważyć, czy tego rodzaju inwestycja będzie w sposób negatywny oddziaływać na nieruchomość sąsiednią, np. stanowiąc źródło nadmiernej emisji hałasu, w tym wpływać na sposób jej zagospodarowania. Po 19 września Krzysztof Kowalski nie będzie mógł skutecznie zaskarżyć decyzji, gdyż jego nieruchomość nie znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji. Planowana budowa nie powoduje żadnych ograniczeń w możliwości zabudowy jego działki. Nie będą przy tym uwzględniane immisje z działki, na której realizowana będzie inwestycja.
Ograniczenia w zabudowie
Ustawodawca zawęził więc zakres ograniczeń, które odnoszą się do możliwości zabudowy danej działki budynkami lub innymi obiektami budowlanymi. I tak np. ograniczenia dla działki sąsiedniej spowodowane koniecznością wyznaczenia na niej służebności dla nieruchomości, na której realizowana ma być inwestycja, uniemożliwi właścicielowi jej zabudowę w zakresie obszaru objętego służebnością. Ponieważ jest to ograniczenie związane z zabudową (np. nie będzie możliwości wykonania ogrodzenia na granicy, aby uniemożliwić przejazd), działka taka mieścić się będzie w obszarze oddziaływania.
Zdaniem ustawodawcy ograniczenia w zabudowie odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, który uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robót budowlanych (w tym budowę obiektów budowlanych) z uwagi na niespełnianie przepisów techniczno-budowlanych i innych regulacji szczególnych, które ustanawiają wprost wymogi dotyczące zabudowy. Chodzi tu zwłaszcza o te dotyczące odległości między obiektami.
Innymi słowy, obszar oddziaływania budowanego obiektu będzie to obszar, w stosunku do którego ten obiekt wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektów ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy (a nie ze względu na to, że inwestycja wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uciążliwości).
Zbyt szerokie pojęcie
Autorzy nowelizacji uznali, że dotychczasowe pojęcie „ograniczenia w zagospodarowaniu” jest zbyt szerokie. Ograniczenia te dotyczą bowiem nie tylko zabudowy, ale wynikają także m.in. z przepisów sanitarnych czy z regulacji z zakresu ochrony środowiska. Przejawami takiego oddziaływania były więc np. hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby, bądź też pozbawienie lub ograniczenie możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, dopływu światła dziennego. Po 19 września immisje nie będą brane pod uwagę.
W uzasadnieniu projektu nowelizacji wprost wskazano, że: „Ustalanie obszaru oddziaływania obiektu budowlanego staje się niezwykle trudne, gdyż w ocenie różnych wyroków pojęcie to odnosi się do różnych wartości i bliżej niedookreślonych oddziaływań (wibracje, zanieczyszczenia), w tym immisji, co do których granice nie mogą być ustalane jednoznacznie zwłaszcza przez organy administracji architektoniczno-budowlanej czy projektantów. Z uwagi na to, że obszar oddziaływania obiektu jest podstawą ustalania stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę, pojęcie to musi być jednoznaczne”.
Dotychczasowe orzecznictwo
Jak wspomniano na wstępie, w orzecznictwie sądowym na tle dotychczasowej definicji obszaru oddziaływania obiektu wyraźne były tendencje do szerokiego rozumienia tego pojęcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt IV SA/Po 435/19) podał np., że na potrzeby konkretnej inwestycji organ powinien każdorazowo ustalić wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu danego terenu, i na ich podstawie określić możliwość oddziaływania danego sposobu użytkowania obiektu budowlanego oraz zakres i zasięg tego oddziaływania.
Podobnie orzekł WSA w Krakowie w wyroku z 13 września 2019 r. (sygn. akt II SA/Kr 591/19). Stwierdził on mianowicie, że w kontekście zasad ustalania obszaru oddziaływania przyjmuje się, że obiekt budowlany może wprowadzać określone ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, co nie oznacza jeszcze, że jego realizacja będzie niezgodna z przepisami techniczno-budowlanymi oraz przepisami odrębnymi, a w związku z tym, że nie można będzie uzyskać na jego realizację pozwolenia na budowę. Przymiot strony ma bowiem zagwarantować możliwość kontroli prawidłowości przebiegu postępowania i obrony swych praw podmiotom, których nieruchomości potencjalnie mogą być przez przyszłą inwestycję zagrożone w tym sensie, że będzie ona w jakikolwiek sposób na te nieruchomości oddziaływała. Przy czym, jak zostało to już wyżej zaznaczone, oddziaływania tego nie należy utożsamiać z oddziaływaniem sprzecznym z prawem, jak pozbawienie dostępu do drogi czy mediów lub naruszenie norm hałasu i zanieczyszczenia powietrza.
Warto też przywołać wyjaśnienia WSA w Łodzi w wyroku z 2 sierpnia 2018 r. (sygn. akt II SA/Łd 467/18). Orzeczenie to zostało powołane w uzasadnieniu projektu nowelizacji jako przykład zbyt szerokiego ujmowania obszaru oddziaływania obiektu. Łódzki WSA wskazał w nim, że pojęcia „ograniczeń w zagospodarowaniu terenu” w rozumieniu art. 3 pkt 20 p.b. nie można zawężać do samych tylko „ograniczeń zabudowy” tego terenu i w konsekwencji w tak błędnie (zbyt wąsko) określonym zakresie prowadzić analizę na tle art. 28 ust. 2 p.b. Według łódzkiego WSA przepisami odrębnymi, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu działki związane z budowanym obiektem, są więc także przepisy prawa cywilnego, które gwarantują właścicielowi nieruchomości sąsiedniej prawo do korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem (art. 140 kodeksu cywilnego).
Po zmianie przepisów takie szerokie ujęcie obszaru oddziaływania obiektu, jak wynikające z powyższych orzeczeń, będzie już nieaktualne.
Informacja w projekcie
Na koniec warto jeszcze zasygnalizować, że informacja o obszarze oddziaływania obiektu będzie jednym z obowiązkowych elementów projektu zagospodarowania działki lub terenu (por. art. 34 ust. 3 pkt 1 lit. e p.b.). Dokument ten będzie jednym z trzech elementów projektu budowlanego. Dotychczasowe przepisy nie określały obowiązku przedłożenia takiej informacji. Dodać należy, że w ramach postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę przedkładane będą tylko dwie z trzech części projektu budowlanego, tj. projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany (nie będzie zaś składany projekt techniczny).
Podstawa prawna
•art. 3 pkt 20, art. 5 ust. 1 pkt 9, art. 28 ust. 2, art. 34 ust. 3 pkt 1 lit. e ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333)
•art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 875)
