Rzecznik praw obywatelskich wystąpił z wnioskiem do ministra rozwoju o rozważenie potrzeby zmiany przepisów tzw. ustawy uwłaszczeniowej. To pokłosie napływających do jego biura skarg od następców prawnych (nabywców nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe) osób, które jednorazowo wniosły opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.
RPO zwrócił uwagę na problem, który opisywaliśmy już na naszych łamach („Dwa razy płaci, kto szybko płaci”, DGP nr 87/2019 r. oraz „Następców prawnych należy traktować równo” DGP nr 165/2019 r.), podnosząc w nich, że nierówne traktowanie spadkobierców i nabywców budzi wątpliwości konstytucyjne. Chodzi o art. 8 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 r. poz. 916), który reguluje przypadki nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność.
Co do zasady przekształcenie jest odpłatne. Osoby, które stają się z mocy prawa właścicielami gruntów, są zobowiązane do uiszczania należności w formie corocznej opłaty wnoszonej przez 20 lat. Wysokość opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.
Ze zwolnienia mogą skorzystać osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku gdy wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Możliwość wniesienia przez użytkownika wieczystego jednorazowej opłaty za cały okres użytkowania wieczystego istniała tylko do 31 grudnia 1985 r.
W napływających do RPO skargach od nabywców nieruchomości podnoszony jest zarzut, że zostali wprowadzeni przez ustawodawcę w swego rodzaju pułapkę. Kupując prawo użytkowania wieczystego od zbywcy, który wniósł jednorazowo wszystkie opłaty, działali w przekonaniu, że również będą zwolnieni z obowiązku ponoszenia opłat na rzecz właściciela gruntu. Ich zdaniem ta okoliczność miała również wpływ na cenę nabycia prawa użytkowania wieczystego.
Zdaniem rzecznika brak jest podstaw do różnicowania sytuacji prawnej następców prawnych, którzy nabyli prawo użytkowania wieczystego na podstawie umowy, od tych, którzy nabyli takie prawo pod tytułem ogólnym, tj. w wyniku spadkobrania.
RPO podkreśla, że wskutek wniesienia jednorazowo opłaty za cały okres użytkowania wieczystego roszczenie właściciela gruntu wobec użytkownika wieczystego z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z tego gruntu zostało zaspokojone.
W swoim wystąpieniu RPO zwrócił również uwagę na problem nieuwzględnienia w ustawie osób, którym służy w dalszym ciągu tzw. prawo zabudowy. Jest to stara instytucja prawa cywilnego pochodząca jeszcze z ustawodawstwa czasu zaborów. W wielu przypadkach zostało ono w późniejszym czasie zmienione w prawo użytkowania wieczystego, są jednak również takie sytuacje, w których prawo to nadal istnieje. Jest to z reguły skutkiem niewydania w odpowiednim czasie przez organy administracji publicznej określonej decyzji administracyjnej.
