Zgodnie z ustawą o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwaną lex deweloper (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 219 ze zm.) inwestycja może być realizowana niezależnie od planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem jest to, by nie była sprzeczna m.in. ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

– W przypadku inwestycji na warszawskim Żoliborzu stołeczny WSA przyjął jednak (wyrok z 21 kwietnia 2020 r., sygn. akt IV SA/Wa 308/20), że studium jest aktem o charakterze ogólnym i nie jest aktem prawa miejscowego. Powoduje to, że przyjęte w nim parametry nie mogą przybierać charakteru obowiązujących norm prawnych – mówi radca prawny Konrad Młynkiewicz z Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

Ekspert dodaje, że jeżeli wykładnia przepisów zaprezentowana przez WSA w Warszawie znajdzie akceptację Naczelnego Sądu Administracyjnego, będzie to oznaczało, że organy stanowiące gmin, rozpoznając wnioski złożone w trybie specustawy mieszkaniowej, powinny mniej rygorystycznie traktować parametry wskazywane w studium. – Powinny wówczas przyjmować, że mają one charakter jedynie instrukcyjny, a więc nie są parametrami granicznymi i nieprzekraczalnymi – tłumaczy.

Organizacje pozarządowe obawiają się, że orzeczenie stołecznego sądu stworzy precedens do kwestionowania władztwa samorządów nad przestrzenią. – Do tej pory wniosków w Warszawie było niewiele. Wciąż poruszamy się w obszarze stosunkowo nowego prawa – mówi Jan Baran ze Stowarzyszenia Miasto Jest Nasze. Może to się jednak zmienić.

Konrad Młynkiewicz podkreśla, że takie podejście sądu nie oznacza jednak, że rady gmin są zobligowane do podjęcia pozytywnej uchwały lokalizacyjnej w każdym przypadku, gdy inwestycja mieszkaniowa nie jest sprzeczna ze studium.

– Swoboda gmin jako organów uprawnionych do określania ładu przestrzennego jest bardzo szeroka – zaznacza ekspert. I podkreśla, że gmina powinna uwzględnić zasady kształtowania ładu przestrzennego oraz inne wymogi realizacji inwestycji mieszkaniowych, w tym dotyczące zbadania potrzeb mieszkaniowych.

Opisywane orzeczenie WSA jest kontrowersyjne także w punkcie dotyczącym intensywności zabudowy. – Sąd przyjął, że wskaźnik intensywności zabudowy brutto oraz wysokość budynków nie są wskaźnikami maksymalnymi, które nie mogą zostać przekroczone na etapie uchwalania planu lub podejmowania uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej – mówi Konrad Młynkiewicz.

Tymczasem do stołecznego Biura Architektury i Planowania Przestrzennego pod koniec maja trafiły kolejne dwa wnioski dotyczące budowy według przepisów specustawy mieszkaniowej. Dotyczą lokalizacji budynku mieszkalnego na terenie dawnej fabryki Perun na Kamionku oraz nieruchomości na rogu alei Stanów Zjednoczonych i ulicy Saskiej, na terenie dawnej przepompowni cieplnej – także tam miałby stanąć budynek mieszkalny.

Jan Baran ze Stowarzyszenia Miasto Jest Nasze podkreśla, że wniosek dotyczący Kamionka jest niezgodny z planem miejscowym oraz z zaleceniami konserwatorskimi. Na terenie dawnej fabryki znajdują się bowiem poprzemysłowe hale wpisane do rejestru zabytków.

– Deweloperzy próbują przeprowadzić inwestycje większe kubaturowo, niż jest to określone w planie miejscowym. Dla Kamionka zakłada on zabudowę do wysokości 20 m od strony ulicy Grochowskiej, a 15 m od strony ulicy Stanisława Augusta. Deweloper chce wybudować budynek o wysokości 25 m liczący siedem kondygnacji – zaznacza. Powstać miałoby od 310 do 350 mieszkań.

Podobnie wygląda sprawa drugiej planowanej przez dewelopera nieruchomości. Tutaj także celem wniosku jest obejście zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i budowa 275 mieszkań.

W pierwszej połowie czerwca WSA wydał kolejny wyrok, w którym stwierdził nieważność uchwały stołecznej rady, która nie zgodziła się na lokalizację inwestycji mieszkaniowej przy Al. Wilanowskiej. Nie ma jeszcze pisemnego uzasadnienia orzeczenia, ale jak donoszą portale branżowe, WSA miał wątpliwości, czy odmowa jest uzasadniona, gdyż nie wynikało to jednoznacznie z uzasadnienia do projektu uchwały rady miejskiej.

Aktywiści podkreślają, że kolejne wnioski kierowane do samorządów, które wymagają drobiazgowych analiz prawnych i uzasadnień, są obciążeniem dla urzędów. W dodatku nie ma ograniczeń w ich składaniu, nawet jeśli dotyczą tej samej inwestycji