Prowadzę działalność gospodarczą na terenie nieruchomości, którą nabyłem przez zasiedzenie na mocy postanowienia sądowego z 2 grudnia 2019 r. Wskazano w nim, że zasiedzenie nastąpiło 12 marca 2018 r. Problem w tym, że w listopadzie br. za długi poprzedniego właściciela została wpisana hipoteka przymusowa na rzecz gminy, która powołuje się na rękojmię ksiąg. Wpis hipoteki miał zatem miejsce w czasie trwania sprawy sądowej o zasiedzenie. Czy mogę pozbyć się tej hipoteki?
Z opisu sprawy wynika, że czytelnik stał się właścicielem spornej nieruchomości z dniem 12 marca 2018 r., gdy doszło do zasiedzenia, lecz w listopadzie 2019 r. w trakcie trwania postępowania o zasiedzenie został dokonany wpis hipoteki przymusowej przeciwko poprzedniemu właścicielowi – dłużnikowi wobec gminy. Zacznijmy zatem od odpowiedzi na pytanie, czy istniała podstawa do obciążenia omawianej nieruchomości hipoteką.
Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.) – wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Warto wspomnieć o stanowisku z wyroku Sądu Najwyższego z 10 października 2013 r. (sygn. akt III CSK 10/13), gdzie m.in. podkreślono, że: „Wyznaczony przez art. 6268 par. 2 k.p.c. zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym w swej istocie wyłącza możliwość badania przez sąd wieczystoksięgowy innych okoliczności niż te, które wynikają z wniosku o wpis oraz załączonych do niego dokumentów, a także treści księgi wieczystej”. Sąd ów nie bada więc merytorycznej podstawy wpisu.
Warto też dodać, że sąd stwierdza zasiedzenia postanowieniem tylko deklaratoryjnie (inaczej mówiąc: potwierdza istniejący stan prawny). W praktyce z reguły występują znaczne różnice czasowe pomiędzy datą tego postanowienia a faktyczną datą zasiedzenia – co miało miejsce w opisywanej przez czytelnika sprawie. W takich uwarunkowaniach prawowity właściciel nieruchomości musi poszukiwać rozwiązania sytuacji w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. Postanowiono w nim, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Z istoty ww. regulacji wynika więc, że uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym polega na doprowadzeniu tej księgi do jej aktualnego stanu prawnego.
Skoro zaś gmina upatruje zasadności wpisu hipoteki w rękojmi wiary ksiąg wieczystych, warto przytoczyć art. 5 ww. ustawy. Stanowi on, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Na kanwie podanego stanu faktycznego szczególnie pomocne będzie stanowisko z wyroku Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 31 października 2018 r. (sygn. akt I C 127/18). Zwrócono w nim uwagę na bardzo istotne kwestie. Mianowicie, że ww. rękojmia chroni osoby, które nabywają prawo przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi. Sąd wskazał nadto, że: „Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych obejmuje prawa nabyte w wyniku czynności prawnej z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej (art. 5 u.k.w.h.), podczas gdy hipoteka przymusowa powstaje w drodze jednostronnego oświadczenia wierzyciela legitymującego się tytułem wykonawczym (art. 109 i 110 u.k.w.h., art. 776 k.p.c.) i na podstawie wpisu (art. 67 u.k.w.h.). Ma to taki skutek, że jeżeli w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym okaże się, iż w chwili dokonywania wpisu hipoteki przymusowej dłużnik nie był już właścicielem nieruchomości (o czym sąd wieczystoksięgowy nie wiedział), to wierzyciel nie nabędzie hipoteki bez względu na to, że działał w zaufaniu do wpisu w dziale II księgi wieczystej. Zatem w przypadku hipoteki przymusowej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma zastosowania (…)”.
Zatem w interesie czytelnika jest skierowanie do sądu powództwa o uzgodnienie księgi wieczystej, poprzez wykreślenie hipoteki przymusowej ustanowionej na rzecz gminy.
Podstawa prawna
•art. 10, art. 109 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204)