Prowadzę działalność gospodarczą na terenie nieruchomości, którą nabyłem przez zasiedzenie na mocy postanowienia sądowego z 2 grudnia 2019 r. Wskazano w nim, że zasiedzenie nastąpiło 12 marca 2018 r. Problem w tym, że w listopadzie br. za długi poprzedniego właściciela została wpisana hipoteka przymusowa na rzecz gminy, która powołuje się na rękojmię ksiąg. Wpis hipoteki miał zatem miejsce w czasie trwania sprawy sądowej o zasiedzenie. Czy mogę pozbyć się tej hipoteki?
Z opisu sprawy wynika, że czytelnik stał się właścicielem spornej nieruchomości z dniem 12 marca 2018 r., gdy doszło do zasiedzenia, lecz w listopadzie 2019 r. w trakcie trwania postępowania o zasiedzenie został dokonany wpis hipoteki przymusowej przeciwko poprzedniemu właścicielowi – dłużnikowi wobec gminy. Zacznijmy zatem od odpowiedzi na pytanie, czy istniała podstawa do obciążenia omawianej nieruchomości hipoteką.
Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.) – wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Warto wspomnieć o stanowisku z wyroku Sądu Najwyższego z 10 października 2013 r. (sygn. akt III CSK 10/13), gdzie m.in. podkreślono, że: „Wyznaczony przez art. 6268 par. 2 k.p.c. zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym w swej istocie wyłącza możliwość badania przez sąd wieczystoksięgowy innych okoliczności niż te, które wynikają z wniosku o wpis oraz załączonych do niego dokumentów, a także treści księgi wieczystej”. Sąd ów nie bada więc merytorycznej podstawy wpisu.
Warto też dodać, że sąd stwierdza zasiedzenia postanowieniem tylko deklaratoryjnie (inaczej mówiąc: potwierdza istniejący stan prawny). W praktyce z reguły występują znaczne różnice czasowe pomiędzy datą tego postanowienia a faktyczną datą zasiedzenia – co miało miejsce w opisywanej przez czytelnika sprawie. W takich uwarunkowaniach prawowity właściciel nieruchomości musi poszukiwać rozwiązania sytuacji w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. Postanowiono w nim, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Z istoty ww. regulacji wynika więc, że uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym polega na doprowadzeniu tej księgi do jej aktualnego stanu prawnego.
Reklama
Skoro zaś gmina upatruje zasadności wpisu hipoteki w rękojmi wiary ksiąg wieczystych, warto przytoczyć art. 5 ww. ustawy. Stanowi on, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Na kanwie podanego stanu faktycznego szczególnie pomocne będzie stanowisko z wyroku Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 31 października 2018 r. (sygn. akt I C 127/18). Zwrócono w nim uwagę na bardzo istotne kwestie. Mianowicie, że ww. rękojmia chroni osoby, które nabywają prawo przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi. Sąd wskazał nadto, że: „Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych obejmuje prawa nabyte w wyniku czynności prawnej z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej (art. 5 u.k.w.h.), podczas gdy hipoteka przymusowa powstaje w drodze jednostronnego oświadczenia wierzyciela legitymującego się tytułem wykonawczym (art. 109 i 110 u.k.w.h., art. 776 k.p.c.) i na podstawie wpisu (art. 67 u.k.w.h.). Ma to taki skutek, że jeżeli w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym okaże się, iż w chwili dokonywania wpisu hipoteki przymusowej dłużnik nie był już właścicielem nieruchomości (o czym sąd wieczystoksięgowy nie wiedział), to wierzyciel nie nabędzie hipoteki bez względu na to, że działał w zaufaniu do wpisu w dziale II księgi wieczystej. Zatem w przypadku hipoteki przymusowej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma zastosowania (…)”.
Zatem w interesie czytelnika jest skierowanie do sądu powództwa o uzgodnienie księgi wieczystej, poprzez wykreślenie hipoteki przymusowej ustanowionej na rzecz gminy.
Podstawa prawna
• art. 10, art. 109 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204)