Jutro wchodzą w życie przepisy, dzięki którym deweloperzy nie będą musieli się martwić nadmierną opłatą za zmianę celu użytkowania wieczystego terenów pod inwestycję. Limit wprowadzono w ustawie o gospodarce nieruchomościami przy okazji nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2019 r. poz. 1309).

Deweloperzy od dawna już narzekali, że samorządy lub organy reprezentujące Skarb Państwa zarzucały im, iż planowana inwestycja jest niezgodna z celem, dla którego ustanowiono użytkowanie wieczyste dla danego terenu. Zdarzało się to przede wszystkim w przypadku umów wieczystego użytkowania, które ustanawiano przed kilkudziesięcioma laty. W związku z przeobrażeniami przestrzennymi realizacja tych umów stała się w wielu przypadkach niemożliwa, np. tam, gdzie w latach 70. planowano fabrykę ciągników, dziś miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zabudowę mieszkaniową. Jak tłumaczą deweloperzy, zaczęła się praktyka polegająca na tym, że miasta nie pozwalały zabudować terenu zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy, o ile deweloper nie dostosuje do aktualnego zamierzenia inwestycyjnego celu, wskazanego w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Zdarzało się to również, gdy inwestycja była w toku, a nawet kiedy otrzymała już pozwolenie na użytkowanie.

Element niepewności

– Wielokrotnie organy administracji architektoniczno-budowlanej, badając np. tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wynikający z użytkowania wieczystego, wnikały w treść umów ustanawiających to prawo, weryfikując, czy odpowiada on planowanej inwestycji. Kwestionowały go w przypadku, gdy cel ten nie był zbieżny z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Za jego zmianę domagały się opłat, np. w Warszawie 12,5 proc. wartości działki, a w Krakowie 25 proc., choć zasadniczo nie miały do tego jasnej podstawy prawnej – wyjaśnia DGP Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Przepis, który wkrótce wejdzie w życie, normalizuje tę sytuację. Teraz taka opłata nie będzie mogła przekroczyć dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. To duża ulga dla deweloperów, bowiem w końcu wprowadzono przepisy, które jasno określają zasady, na jakich będzie się odbywała zmiana celu użytkowania wieczystego. Zniknie element niepewności, który wielokrotnie towarzyszył podejmowanym przez deweloperów inwestycjom na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym, gdy nagle się okazywało, że organ żąda wysokich opłat za dostosowanie celu, grożąc rozwiązaniem umowy, a w efekcie paraliżem inwestycyjnym – dodaje mec. Dziąg.

Wchodzi w życie limit

Nowe przepisy przewidują, że jeśli w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej (np. z 3 proc. dla celów przemysłowych do 1 proc. dla celów mieszkaniowych), „strony mogą ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego”. Jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, procentowa stawka opłaty rocznej będzie wyliczana od celu podstawowego, na który została oddana w użytkowanie wieczyste. Ponadto jeżeli po oddaniu działki w użytkowanie wieczyste nastąpi „trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego”, to z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Urząd zaproponuje zmianę pisemnie, wyznaczy też termin na wyrażenie stanowiska przez użytkownika wieczystego (np. dewelopera). Ma być on nie krótszy niż dwa miesiące. Jeżeli użytkownik nie zgodzi się ze zmianą celu lub nie przedstawi żadnego stanowiska, może zostać pozwany do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

źródło: DGP

Jak zauważa Przemysław Dziąg, w ramach nowelizacji ustawy o KZN dokonano również zmiany w prawie budowlanym, na podstawie której urzędnicy nie będą mogli odmówić wydania pozwolenia na budowę tylko dlatego, że zamierzenie budowlane nie jest zgodne z celem użytkowania wieczystego. Radca wskazał, że zdarzało się to bardzo często, nawet pomimo orzeczeń sądów administracyjnych, które jednoznacznie wskazywały, że organy nie mają prawa badać treści tych umów pod kątem celów, na jaki nieruchomość została oddana.

Skąd się wziął cel użytkowania?

Na podstawie nowelizacji ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z 1990 r. (Dz.U. z 1990 nr 79 poz. 464) grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gmin, które w dniu wejścia w życie tych przepisów były zarządzane przez komunalne osoby prawne lub przez państwowe osoby prawne inne niż Skarb Państwa, stały się przedmiotem użytkowania wieczystego. Stosowne decyzje w tych sprawach wydawały zarządy gmin i wojewodowie, określając w nich, poza okresem użytkowania wieczystego, także cel, na który nieruchomość gruntowa została oddana w to użytkowanie. 

Organ żądał wysokich opłat za dostosowanie celu, grożąc rozwiązaniem umowy, a w efekcie paraliżem inwestycyjnym

Nowe zasady

Etap legislacyjny

Zmiany wchodzą w życie 15 sierpnia 2019 r.