Nieruchomość, która do mnie należy i na której prowadzę działalność, graniczy z nieruchomością gminną. Kilkanaście lat temu postawiłem ogrodzenie, problem w tym, że przekroczyłem nieświadomie granice. Zająłem w ten sposób ok. 100 mkw. należących do gminy. Gmina nie chce mi dobrowolnie sprzedać tej części. Problem w tym, że ogrodzenie może być więcej warte niż sam grunt. Czy jest możliwość uzyskania tej części w sądzie?
Brak zgody gminy na sprzedaż części jej nieruchomości nie oznacza, że w opisanej sytuacji przedsiębiorca nie ma innych możliwości prawnych mogących pomóc mu w realizacji jego zamierzenia. Z pomocą przyjść mogą tutaj odpowiednie regulacje kodeksu cywilnego (dalej: k.c.).
Żądanie przeniesienia własności
Z art. 231 par. 1 k.c. wynika, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości większej niż zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność za odpowiednim wynagrodzeniem.
Z istoty przytoczonej regulacji wynika więc, że realizacja roszczenia o wykup działki gruntu przez osobę, która wzniosła budynek lub inne urządzenie, jest uzależniona od spełnienia wielu przesłanek. Zaliczamy do nich:
- posiadanie samoistne,
- dobrą wiarę samoistnego posiadacza,
- znaczną różnicę wartości budynku (innego urządzenia) i zajętej na ten cel działki gruntu. Orzecznictwo potwierdza, że tylko w wypadku, gdy wszystkie wyżej wymienione przesłanki są spełnione łącznie, posiadacz gruntu może realizować roszczenie o wykup (por. np. wyrok Sądu Okręgowego w Łomży z 30 października 2015 r., sygn. akt I C 415/15).
Z opisanego przez czytelnika stanu faktycznego wnioskować można, że pierwsze dwie przesłanki mogą być spełnione. Jeśli bowiem chodzi o posiadanie samoistne, to podane przez przedsiębiorcę informacje sugerują, że od wielu lat faktycznie władał on częścią nieruchomości gminy jak właściciel. Można również mówić o spełnieniu się drugiej przesłanki, czyli dobrej wiary przedsiębiorcy, skoro zajmował ww. część nieruchomości gminnej w mylnym usprawiedliwionym przekonaniu co do swoich praw właścicielskich (postawił ogrodzenie).
Różnica musi być istotna
Problemem może być jedynie wykazanie ostatniej przesłanki, czyli znacznej różnicy pomiędzy wartością nakładów (w tym przypadków w postaci ogrodzenia postawionego na nieruchomości gminy) a wartością samej zajętej części nieruchomości. Wspomniana kwestia jest wyraźnie akcentowana w orzecznictwie sądowym. W wyroku Sądu Rejonowego w Giżycku z 30 kwietnia 2018 r. (sygn. akt I C 304/17) stwierdzono np., że: „Przechodząc w dalszej kolejności do przesłanki znacznego przekroczenia wartości dokonanych nakładów nad wartością zajętej na ten cel działki, podkreślić należy, że przedmiotowa przesłanka jest spełniona, gdy pomiędzy wartością zajętego gruntu a wartością wzniesionej budowli występuje znaczna dysproporcja. Niewielka jedynie różnica w tym zakresie powoduje, że roszczenie z art. 231 par. 1 nie powstaje (por. wyrok Sądu Najwyższego z 19 grudnia 1975 r., sygn. akt III CRN 351/75)”.
Co mówi orzecznictwo
Podobne stanowisko wynika z wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy-Woli w Warszawie z 11 lipca 2014 r. (sygn. akt I C 171/13). Podkreślono w nim m.in., że przesłanka nie będzie spełniona, gdy wartość ogrodzenia betonowego, co prawda przewyższa wartość gruntu, ale jest to przekroczenie niewielkie (w stanie faktycznym tej sprawy wartość ogrodzenia wyniosła 18 536 zł, wartość gruntu zaś 16 570 zł). Dodano, że rozsądną granicą jest różnica co najmniej dwukrotna. Z kolei w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18 września 2018 r. (sygn. akt I ACa 1162/15) sąd uznał, że przesłankę za spełnioną, gdy wartość nakładu na nieruchomości przekraczała ośmiokrotnie wartość zajętego gruntu.
Zatem z powyższego wynika, że przedsiębiorca ma możliwość złożenia powództwa przeciwko gminie o przeniesienie na jego rzecz spornej części nieruchomości gminnej – rzecz jasna za stosownym wynagrodzeniem. Musi przy tym jednak wykazać, że wartość poczynionych przez niego nakładów w postaci ogrodzenia wielokrotnie przekracza wartość zajętego fragmentu nieruchomości gminnej. Wskazane jest ponadto, aby przedsiębiorca w pozwie zawnioskował o opinię biegłego do spraw szacowania wartości nieruchomości.
Podstawa prawna
Art. 231 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).
