Podział mieszkania na dwa odrębne lokale. Jak to zrobić?

Podział mieszkania na dwa odrębne lokale mieszkalne musi być dokonany zarówno technicznie (konieczne prace budowlane), jak i prawnie. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, tzw. pomieszczenia przynależne, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem. Chodzi tu w szczególności o pomieszczenia takie jak: piwnica, strych, komórka, garaż.

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Rzuty kondygnacji z zaznaczonym lokalem powinny być podpisane przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane lub rzeczoznawcę majątkowego. Z gotową dokumentacja techniczną można wykonać następny krok, czyli złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu we właściwym miejscowo starostwie powiatowym / urzędzie miejskim (w miastach na prawach powiatach). Wniosek taki składa osoba, która ma interes prawny w uzyskaniu takiego zaświadczenia, czyli osoba, która chce wydzielić nieruchomość lokalową z nieruchomości głównej i ustanowić na nieruchomości lokalowej odrębną własność lokalu.

Do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu należy dołączyć kilka dokumentów. Najczęściej urzędy wymagają np. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym znajduje się lokal, rzutu kondygnacji budynku z zaznaczeniem lokalu i ewentualnych pomieszczeń przynależnych, pismo o nadaniu numerów porządkowych dla budynku, wypis i wyrys z rejestru gruntów, wyciągi z dokumentacji technicznej oraz dowodu zapłaty opłaty skarbowej (17 zł za zaświadczenie dla jednego lokalu). Najlepiej upewnić się w konkretnym urzędzie (informacje dostępne są także na stronach www urzędów).

Po uzyskaniu urzędowego zaświadczenia o samodzielności lokalu można ustanowić odrębną własność lokalu. Odrębną własność lokalu można ustanowić:

• w drodze umowy w formie aktu notarialnego,
• jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo
• orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, o który zadba notariusz.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności: rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.