Rynek mieszkaniowy bije rekordy wszech czasów – tylko za Gierka budowano więcej. Hamulcowym mogą się okazać brak gruntów pod budowę, galopujące ceny wykonawstwa i drożejące materiały budowlane.
Jeśli można wyobrazić sobie czas, w którym niemal wszystko sprzyja sprzedaży nowych mieszkań, to rok 2017 spełniłby te oczekiwania idealnie. Niskie stopy procentowe, niezła relacja cen do dochodów, wsparcie z budżetu państwa dla tych, którym brakuje na wkład własny (MdM), duży wybór lokali, atrakcyjna rentowność najmu w stosunku do innych możliwości oszczędzania, optymizm nabywców, których dochody rosną, a perspektywy zatrudnienia są korzystne jak nigdy wcześniej. Do tego potężne oszczędności na rachunkach bankowych – raportują analitycy z firmy REAS. Perspektywy na 2018 r. są równie dobre, ale sytuacja na rynku się komplikuje.
Kredyty tanie i dostępne
– Nie ma podstaw sądzić, że to banki staną się „kilerami” rynku nieruchomości mieszkaniowych – mówi Mariusz Adamiak, dyrektor biura strategii rynkowych w banku PKO BP.
I wymienia: rynek kredytów hipotecznych, gdy spojrzymy na kraje rozwinięte, u nas wciąż ma perspektywę wzrostową. Kredyty te charakteryzują się dobrą spłacalnością. I wreszcie KNF wprowadziła w ostatnich latach wiele obostrzeń: koniec z kredytami walutowymi, obowiązkowy wkład własny. Banki muszą się do nich stosować, a to zwiększa bezpieczeństwo całego rynku.
Zdaniem bankowca czeka nas kolejny rok tanich kredytów, bo stopy procentowe pozostaną na niezmienionym poziomie. Później mogą pójść w górę, a jako że niemal wszystkie kredyty mieszkaniowe są oparte na zmiennej stopie procentowej, ich raty wzrosną. Gdyby na to nałożyła się dekoniunktura gospodarcza, może to stanowić problem dla wielu gospodarstw domowych.
– Na razie jednak kryzysu nie widać. Coraz więcej ludzi ma pracę, łatwiej ją znaleźć i jest lepiej płatna, co przekłada się pozytywnie na zdolność do regulowania zobowiązań – uspokaja Mariusz Adamiak.
Rosną też oszczędności, ale z powodu niskiego oprocentowania atrakcyjność lokat bankowych słabnie w porównaniu z inwestycją w mieszkanie na wynajem.
– Jeden z naszych klientów kupił z rynku wtórnego kawalerkę w Łodzi za niecałe 100 tys. zł – opowiada Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri, firmy zarządzającej mieszkaniami na wynajem. – Łącznie z remontem i kosztami transakcyjnymi, w tym z naszym wynagrodzeniem, inwestycja wyniosła ok. 130 tys. zł. Mieszkanie jest wynajmowane za 980 zł miesięcznie plus opłaty. Zakładając ostrożnie, że mieszkanie będzie stało puste średnio przez dwa tygodnie w roku i uwzględniając wynagrodzenie za zarządzanie najmem, roczny przychód tego klienta wyniesie ok. 10 tys. zł. Tym samym stopa zwrotu z inwestycji wyniesie 7,7 proc., czyli jakieś trzy-cztery razy więcej niż depozytów w bankach.
W Warszawie rentowność wynajmowanych mieszkań jest mniejsza (wysokie ceny nieruchomości), ale i tak można zarobić dwa-trzy razy tyle, ile na lokatach.
Poza tym od zysku z lokat trzeba zapłacić 19 proc. podatku, a dochody z najmu można rozliczać ryczałtem w wysokości 8,5 proc. rocznie.
Zamrożone grunty
Problemem deweloperów jest nie to za co, ale gdzie budować.
– Obecnie w budowie jest 47 tys. mieszkań – mówi Konrad Płochocki, radca prawny, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – To zapasy na trzy kwartały. Jak nie będzie ziemi, przestaniemy budować.
Gdy podaż nie nadąża za popytem, idą w górę ceny. W ostatnich pięciu latach rosły 2–3 proc. rocznie, by na koniec 2017 r. przyspieszyć do 3 proc. miesięcznie. Efekt? 15-procentowy wzrost cen ofertowych rok do roku w Trójmieście, 8,5-procentowy w Łodzi, 8,4-procentowy w Warszawie. We Wrocławiu i Poznaniu średnie ceny wzrosły o 4,4 proc. (według danych firmy REAS).
– Ceny działek, zwłaszcza w Warszawie, oszalały – uważa Konrad Płochocki.
Wszystkiemu winna ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa, która znowelizowała także ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Miała zapobiec wykupywaniu przez cudzoziemców polskiej ziemi, a skomplikowała życie Polakom.
Teoretycznie dotyczyła gruntów rolnych, ale chroniczny brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego sprawia, że grunty rolne znajdują się nawet w granicach administracyjnych wielkich miast, w pobliżu przystanków tramwajowych, zajezdni autobusowych i biurowców. Przeczuwając problemy, kto żyw rzucił się do kupowania.
– Niemal do północy 29 kwietnia 2016 r. notariusze pracowali pełną parą. Następnego dnia miało zacząć obowiązywać nowe prawo, dlatego każdy chciał zdążyć z transakcją i zrobić zapasy.
Wkrótce przyszedł drugi cios: rząd ogłosił program budowy tanich mieszkań pod wynajem „Mieszkanie plus”. I choć nie ma oficjalnego zakazu, wielcy właściciele ziemscy: Skarb Państwa, samorządy, PKP wstrzymały sprzedaż gruntów. Dość powiedzieć, że w poprzednich latach warszawski ratusz sprzedawał kilkadziesiąt działek rocznie. Teraz przetargów praktycznie nie ma.
Brak rąk do pracy
Brakuje nie tylko ziemi, lecz także rąk do pracy. Cena robocizny podskoczyła w ostatnim roku o 10 proc.
– Gdybym zaproponował moim wykonawcom stawki sprzed dwóch-trzech lat, wyśmialiby mnie. Jeśli zgodzą się na zeszłoroczne, to znaczy, że wtedy przepłaciłem – mówi Maciej Gnoiński, doradca zarządu spółki Marvipol Development.
Dotąd niedobory pracownicze na budowach deweloperskich uzupełniali Ukraińcy, ale ten potencjał nie wystarcza, bo rozkręcają się inwestycje infrastrukturalne. Firma doradcza Deloitte podliczyła, że w kolejnictwie wydatki wzrosną z ponad 4 mld zł w 2016 r. do blisko 12 mld zł w 2019 r., w drogówce zaś z 15,7 mld zł do 24,5 mld zł. Obecnie w budownictwie brakuje 200 tys. pracowników.
– Prawdziwa jatka zacznie się w połowie roku – zapowiada Rafał Bałdys-Rembowski, wiceprezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. – Inwestycje infrastrukturalne zabiorą pracowników, a nowych nie będzie skąd brać.
Branża budowlana płaci frycowe za decyzje polityczne. Najpierw w 2013 r. z rynku odpłynęło blisko 150 tys. pracowników, bo skończyły się wielkie inwestycje publiczne. Branża liczyła na 2016 r., że publiczne przetargi ruszą, ale hamulec był wciąż zaciągnięty. W 2017 r., gdy ponownie uruchomiono zamówienia, okazało się, że wszystkiego brakuje: pracowników, materiałów budowlanych, transportu.
– Zatrudniamy, kupujemy i przewozimy, ale po znacznie wyższych cenach – mówi Rafał Bałdys-Rembowski. – Jedziemy na minimalnych marżach. Co zrobią deweloperzy? Jeżeli założyli wysoką marżę, żeby ją utrzymać, będą podnosić ceny mieszkań. Jeśli postanowią uniknąć podwyżek, muszą zejść z marży.
Ale nie tylko brak siły roboczej i rosnące koszty zatrudnienia są problemem. Ceny podnosi też odwrócony VAT. Zgodnie z regulacją firmy realizujące zlecenia jako podwykonawcy wystawiają faktury bez VAT, mimo że same kupują towary i usługi z podatkiem. Fiskus zwraca im te pieniądze dopiero po kilku miesiącach, a bywa, że po pół roku. Przedstawiciele PZPB alarmują, że powoduje to wzrost cen usług podwykonawczych, bo firmy doliczają sobie zapłacony podatek do bieżących cen, by utrzymać płynność finansową.
Koniec z wuzetkami
Przed branżą deweloperską być może kolejny problem: koniec z budowaniem na tzw. wuzetki. – Chętnie będziemy budować w oparciu o plany zagospodarowania przestrzennego, ale tylko 28 proc. kraju jest nimi objętych. Jeśli nie będzie można budować na pozostałych 72 proc., to inwestycje staną, a ceny mieszkań wystrzelą w górę – ostrzega Konrad Płochocki.
Decyzje o warunkach zabudowy, czyli wuzetki, to polska specjalność. Wydaje się je tam, gdzie nie ma miejscowych planów zagospodarowania. Warunek: działka musi sąsiadować z zabudowaną nieruchomością. Tyle że sąsiedztwo jest tu rozumiane bardzo szeroko – wystarczy, że jakieś zabudowania majaczą na horyzoncie. To właśnie dzięki wuzetkom mogą powstawać osiedla mieszkalne w szczerym polu albo domy prywatne w pobliżu kurzych ferm.
Rząd w końcu powiedział dość i postanowił zaprowadzić ład w przestrzeni. Przy okazji jednak, jak mówią deweloperzy, wylewa dziecko z kąpielą. Według proponowanych w ustawie inwestycyjnej rozwiązań wuzetki będą ważne tylko trzy lata. To za mało, bo przy dużych, wieloetapowych inwestycjach samo załatwianie formalności często trwa dłużej.
Do tego wuzetki dostaną tylko te działki, które graniczą bezpośrednio z nieruchomością już zabudowaną. Jeśli za sąsiedztwo mają drogę, las, park lub nieużytek, to nie będzie szans, by coś na nich wybudować.
Wielu deweloperów, którzy kupili duże tereny podmiejskie, znajdzie się pod ścianą: albo rozpoczną inwestycje szybciej, niż planowali, albo zostaną z ziemią, na której nie będą mogli nic wybudować. Projekt jest obecnie na etapie konsultacji społecznych.
Otwarte rachunki powiernicze do likwidacji
Niedawno UOKiK postraszył, że otwarte rachunki powiernicze bez gwarancji bankowych i ubezpieczeniowych powinny zostać zlikwidowane. Tymczasem 90 proc. inwestycji mieszkaniowych jest prowadzonych z wykorzystaniem takiego właśnie rachunku. Powód? Bo jest tańszy. Klienci wpłacają pieniądze do banku, a ten, po dokonaniu inspekcji placu budowy, wypłaca pieniądze deweloperowi za wykonany etap. Gdy otwarty rachunek zostanie zlikwidowany, deweloper będzie musiał zapewnić 100 proc. finansowania inwestycji.
Szacuje się, że dzisiaj banki pożyczają deweloperom na inwestycje trochę ponad 6 mld zł rocznie. Po odcięciu dostępu do pieniędzy klientów potrzeby finansowe firm wzrosłyby do 70 mld zł, 12 razy tyle co dzisiaj. Banki nie ukrywają, że aby aż tak zwiększyć zaangażowanie finansowe potrzebują sześciu-siedmiu lat. Małe i średnie firmy mogłyby tego nie przetrwać. Zostaliby najwięksi gracze, ze wsparciem kapitału zagranicznego. To spowodowałoby spadek produkcji mieszkań i wzrost ich cen.
– Nie ma żadnego uzasadnienia dla takich pomysłów – twierdzi Konrad Płochocki. – Między 2012 a 2017 r. deweloperzy sprzedali ok. 400 tys. mieszkań wybudowanych w oparciu o otwarty rachunek powierniczy. Nie było ani jednego przypadku hochsztaplerstwa. Klienci są dobrze chronieni.
W 2018 r. skończył się rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Środki przewidziane na cały rok rozeszły się w ciągu dwóch pierwszych dni stycznia, choć trzeba przyznać, że kwota 381 mln zł do rozdysponowania nie była wielka w porównaniu z poprzednimi latami. Z danych BGK wynika, że w 2014 r. wykorzystano 207 mln zł (34 proc. dofinansowania), w 2015 r. 520,7 mln zł (84 proc.), w 2016 r. 701 mln zł (96 proc.), a w 2017 r. 740 mln zł (99 proc.).
Co trzecie mieszkanie było kupowane w ramach tego programu. Analitycy zastanawiają się, czy teraz z rynku zniknie co trzeci nabywca i ilu z nich będzie stać na kredyt bez dopłat.
Lukę po MdM miało wypełnić „Mieszkanie plus”, kolejny rządowy program tanich mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności, ale na razie na rynek nie trafił ani jeden taki lokal.