Firma nie może zatrzymać przedmiotu najmu i jednocześnie żądać za okres, w jakim uniemożliwiła korzystanie z rzeczy, uiszczenia czynszu w pełnej wysokości.
Do takich wniosków doszedł Sąd Najwyższy. W jego ocenie bez znaczenia w takiej sytuacji było to, że zatrzymanie przedmiotu najmu spowodowało zaległości w płatnościach.
Sprawa dotyczyła najmu wózka widłowego, który spółce K. wynajęła firma T., przedstawiciel handlowy jednego z koncernów produkujących samochody i inne środki transportu. Umowa została zawarta na pięć lat, ale w jej postanowieniach znalazło się i takie, które przewidywało, że w przypadku zalegania przez najemcę z płatnościami czynszu wynajmujący zastrzega sobie prawo unieruchomienia sprzętu, względnie odebrania go i zatrzymania aż do czasu uregulowania należności. Za okres zatrzymania wózka firmie T. także miał przysługiwać czynsz w pełnej wysokości. Z chwilą uregulowania długów spółka K. miała prawo odebrać wózek lub uruchomić go i dalej się nim posługiwać.
Reklama
W trakcie realizacji umowy firma T. zmuszona została do skorzystania z tego uprawnienia, gdyż kontrahent zaczął zalegać z zapłatą czynszu. Gdy dług sięgnął 56 tys. zł, T. unieruchomiła, a następnie odebrała wózek, nie przestając naliczać czynszu za kolejne miesiące najmu. Umowa nie została jednak wypowiedziana. Gdy ostatecznie doszło do rozliczeń między stronami, spółka K. odmówiła zapłaty czynszu za okres, w którym nie mogła używać sprzętu. Sprawa trafiła do sądu.
W I instancji wynajmujący uzyskał korzystny wyrok, ale apelacja spółki – najemcy była o tyle skuteczna, że sąd II instancji nabrał wątpliwości, czy takie postanowienia umowy najmu, które dopuszczają uchylenie się od wykonywania własnego świadczenia – czyli udostępnienia przedmiotu najmu – z jednoczesnym zachowaniem prawa do czynszu, są zgodne z prawem.

Reklama
Wątpliwościami tymi sąd podzielił się z Sądem Najwyższym, który uznał, że takich postanowień strony nie mogą zawierać w umowach. W podjętej przez skład trzech sędziów uchwale SN stwierdził, że postanowienia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przyznające wynajmującemu, w razie opóźnienia najemcy z zapłatą czynszu, prawo do odebrania rzeczy wynajętej do czasu uregulowania zaległości z zachowaniem obowiązku najemcy zapłaty pełnego czynszu są sprzeczne z właściwością (naturą) tego stosunku prawnego.
– Umowa najmu jest umową wzajemną, świadczenia są więc odpowiednikiem jedno dla drugiego, obowiązek zapłaty czynszu odpowiada obowiązkowi oddania rzeczy do używania. Nie można przyjąć, że brak świadczenia jednej strony umowy daje możliwość żądania wykonania świadczenia przez stronę drugą – powiedział sędzia Roman Trzaskowski.
Zakwestionowane przez SN postanowienia umowy najmu są bowiem wyraźnie niekorzystne dla jednej ze stron, zwłaszcza że powody zalegania z zapłatą czynszu bywają różne. Może dojść i do takiej sytuacji, że zablokowanie dostępu do wynajętej rzeczy pogłębi jeszcze bardziej problemy najemcy, który nie mogąc korzystać ze sprzętu i czerpać z tego korzyści, będzie musiał nadal płacić należności wynikające z niewykonywanej de facto umowy.
Tymczasem wynajmujący jest w stanie odebrać swoje należności bez konieczności zrywania umowy – może bowiem żądać zapłaty zaległego czynszu wraz z odsetkami za zwłokę. Wreszcie może żądać od najemcy odszkodowania, jeżeli brak zapłaty czynszu w terminie skutkuje także u niego problemami finansowymi.
Obowiązek zapłaty czynszu odpowiada obowiązkowi oddania rzeczy do używania
ORZECZNICTWO
Uchwała Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2018 r., sygn. akt III CZP 93/17.