Przy realizacji inwestycji często niezbędne okazuje się przeprowadzenie ewidencyjnego podziału nieruchomości. Powodów może być wiele: zamiar realizacji inwestycji na części gruntu, zamiar sprzedaży fragmentu nieruchomości wydzielonej w ramach podziału lub też chęć modyfikacji dopuszczalnego sposobu zagospodarowania, np. w ramach ustalania warunków zabudowy.
Podział ewidencyjny nieruchomości trzeba odróżnić od podziału prawnego. Ten ostatni obejmuje szerszy zakres czynności, również ze zmianami właścicieli nieruchomości. Natomiast podział ewidencyjny nie zmienia w żaden sposób praw własności, tylko odnosi się do samej nieruchomości. Przykładowo jeżeli duża działka znajdująca się w posiadaniu dwóch współwłaścicieli dzielona jest na dwie mniejsze, to po podziale ewidencyjnym każda z tych nieruchomości wciąż ma dwóch współwłaścicieli.
Podział ewidencyjny dokonywany jest w drodze decyzji administracyjnej przez odpowiednio wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Reklama
Kto ma prawo złożyć wniosek
Czy użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o dokonanie podziału nieruchomości? Co taki wniosek może zawierać?

Reklama
ODPOWIEDŹ
Wniosek o dokonanie ewidencyjnego podziału nieruchomości mogą złożyć właściciel nieruchomości lub jej użytkownik wieczysty. Jednak wniosku takiego nie może już złożyć dzierżawca nieruchomości – potrzebny jest tu udział osoby dysponującej prawami rzeczowymi do nieruchomości. Tylko w takim przypadku można stwierdzić jej interes prawny i możliwość uczestnictwa w przedmiotowym postępowaniu.
Do wniosku o dokonanie podziału nieruchomości trzeba dołączyć wiele dokumentów określonych w art. 97 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.). Chodzi m.in. o odpis księgi wieczystej (albo co najmniej oświadczenie przedstawiające aktualny stan wpisów z niej), wypis z katastru nieruchomości, wstępny projekt podziału, protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych oraz mapę z projektem podziału. Trzeba też pamiętać o rozporządzeniu Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. nr 268, poz. 2663). Doprecyzowano tam zakres poszczególnych załączników do wniosku w sprawie podziału. Wskazano np., że wstępny projekt podziału nieruchomości powinien określać m.in.: granice nieruchomości podlegającej podziałowi, jej powierzchnię, naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu czy też przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek. Trzeba również zawrzeć przedstawioną w kolorze czerwonym (w formie graficznej lub opisowej) propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych działek do drogi publicznej. Pominięcie któregokolwiek ze wskazanych elementów spowoduje, że wniosek nie zostanie rozpatrzony. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 grudnia 2007 r. (sygn. akt I OSK 1659/06). Stwierdził, że projekt podziału nieruchomości jest dokumentem urzędowym i żeby spełniać taką funkcję, projekt ten musi ściśle odpowiadać warunkom przewidzianym dla tego rodzaju projektów.
Niezgodność z planem dozwolona wyjątkowo
Przy dokonywaniu podziału nieruchomości burmistrz miasta musi sprawdzić zgodność podziału – zwłaszcza pod kątem przeznaczenia – z treścią planu miejscowego. Czy są możliwe wyjątki? Czy są przypadki, w których podział nieruchomości może być dokonany niezależnie od obowiązującego na danym obszarze planu miejscowego?
ODPOWIEDŹ
Niestety możliwości obejścia wskazanych przepisów są mocno ograniczone. Przypadki możliwości dokonania podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego zostały określone w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z perspektywy przedsiębiorców ważna może się okazać jedna z przesłanek. Zgodnie z nią podział niezależny od ustaleń planu miejscowego jest dopuszczalny w przypadku, gdy jego celem jest zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami (wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę), jeżeli ma on polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z działkami gruntu, niezbędnymi do prawidłowego z nich korzystania.
Tak więc w opisywanym przypadku podział niezależny od planu miejscowego musi być dostosowany do konkretnej sytuacji. We wskazanym przypadku mogą się pojawić również problemy, jak ocenić sytuację, kiedy budynki zostały wybudowane kilkadziesiąt lat temu. Przyjmuje się, że w takim wypadku dostarczenie wydanych kilkadziesiąt lat temu pozwoleń na budowę (lub ich odpowiedników) nie jest warunkiem bezwzględnym.
Można tu również dodać, że jeśli dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to organ musi sprawdzić zgodność projektowanego podziału z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 20 listopada 2013 r. (sygn. akt II SA/Po 958/13) wskazał, że w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczalne jest wskazanie parametrów projektowanej zabudowy, które będą miały wpływ na przyszły podział nieruchomości. Nie chodzi przy tym o jednoznaczne określenie, jakiej powierzchni mają być wydzielone działki oraz w jaki konkretnie sposób mają zostać skomunikowane z drogą publiczną, w tym określenie przebiegu dróg wewnętrznych. Nie ulega bowiem wątpliwości, że decyzja o warunkach zabudowy nie dokonuje podziału nieruchomości, lecz wyłącznie w związku z ustalonymi parametrami zabudowy wskazuje, w jakim kierunku może nastąpić jej podział.
Podział z urzędu możliwy
Czy wójt może narzucić określony podział nieruchomości, dzieląc nasz grunt z urzędu? Czy będzie miał do tego prawo, gdy nieruchomość w planie miejscowym została przeznaczona na drogę publiczną?
ODPOWIEDŹ
Zgodnie z art. 97 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości z urzędu można dokonać wtedy, gdy:
● podział taki jest niezbędny do realizacji celów publicznych;
● dzielona nieruchomość stanowi własność gminy i nie została nikomu oddana w użytkowanie wieczyste.
Pierwsza z wymienionych przesłanek znajdzie zastosowanie przede wszystkim w sytuacji, gdy określony cel publiczny zostanie ujęty w planie miejscowym. Nie jest to jednak wymóg bezwzględny – może też zostać wydana dla nieruchomości decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z 3 kwietnia 2013 r. (sygn. akt II SA/Bd 1220/12) uznał, że do dokonania z urzędu podziału nieruchomości nie wystarczy, aby podział ten był zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz wykazanie, iż podział ten zmierza do realizacji celu publicznego. Artykuł 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami konstruuje dodatkową przesłankę niezbędności, która powinna być wykazana przez inicjatora podziału będącego jednocześnie organem podział ten zatwierdzającym. Przesłanka niezbędności oraz art. 7 ustawy z 4 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm.) nakładają na organ właściwy w sprawach podziału wyważenie dwóch przeciwstawnych interesów: interesu społeczności lokalnej w urządzeniu i korzystaniu z drogi publicznej oraz słusznego interesu właściciela dzielonej nieruchomości.
Trzeba wskazać również na to, że jeżeli w planie miejscowym działka przeznaczona jest pod drogę publiczną, a właściciel sam złoży wniosek o dokonanie podziału – pojawi się jeszcze jeden skutek. Nowa działka wydzielona bezpośrednio pod drogę publiczną z mocy prawa przejdzie na własność zarządcy drogi (za odszkodowaniem). Jest to często rozwiązanie problemów przedsiębiorcy, który przez plan miejscowy określający cele publiczne drogowe ma zablokowaną możliwość realizacji inwestycji i musi czekać na ofertę nabycia tej nieruchomości.
Opłata adiacencka
Z jakimi finansowymi konsekwencjami trzeba się liczyć po dokonaniu ewidencyjnego podziału nieruchomości? Czy obowiązuje w tym przypadku opłata adiacencka?
ODPOWIEDŹ
Konsekwencją dokonania podziału nieruchomości będzie obowiązek uiszczenia na rzecz gminy opłaty adiacenckiej, czyli opłaty od wzrostu wartości nieruchomości. Zasadniczo bowiem wydzielenie z jednej nieruchomości kilku mniejszych prowadzi do wzrostu ich wartości w stosunku do wartości jednej nieruchomości sprzed podziału. Rada gminy w specjalnej uchwale wyznacza wiążącą stawkę opłaty adiacenckiej z zastrzeżeniem, że stawka ta nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie można zatem do ustalenia jego zaistnienia przyjmować historycznego stanu nieruchomości sprzed dnia wydania decyzji o zatwierdzeniu jej podziału, lecz jedynie jej stan z dnia wydania tej decyzji, zgodnie z treścią powołanego art. 98a ust. 1, aby wynik porównania tego stanu ze stanem nieruchomości na dzień, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału staje się ostateczna, nie obejmował jakichkolwiek innych okoliczności, poza jedynie skutkiem podziału nieruchomości, które spowodowały powstanie wzrostu jej wartości (wyrok NSA z 4 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1758/15).
Trzeba podkreślić, że zgodnie z obowiązującym brzmieniem art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jest to istotna różnica, do niedawna bowiem przepis ten stanowił, że „ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna”. Obecnie więc ustawodawca dopuszcza znacznie wolniejsze działanie organu administracji publicznej w celu dochodzenia wskazanej opłaty.
O CZYM WARTO PAMIĘTAĆ
!Wniosek o dokonanie ewidencyjnego podziału nieruchomości mogą złożyć tylko właściciel nieruchomości lub jej użytkownik wieczysty.
!Po podziale nieruchomości może się pojawić obowiązek uiszczenia na rzecz gminy opłaty adiacenckiej.
!Do wniosku o podział nieruchomości trzeba załączyć pełen komplet dokumentów. W przeciwnym razie organ ma prawo go odrzucić.