Rządowy pomysł na tworzenie spółek pozwalających zarabiać na wynajmie nie podoba się branży.
Ministerstwo Finansów od ponad roku pracuje nad ustawą, która pozwoli powoływać specjalne, notowane na giełdzie spółki zarabiające na wynajmie nieruchomości. Niedawno resort zaskoczył rynek informacją, że tzw. REIT-y (ang. real estate investment trusts) na początku będą mogły inwestować jedynie w mieszkania do wynajęcia. Wcześniej planowało, że będą zarabiały także na nieruchomościach komercyjnych typu biura, centra handlowe czy magazyny.
Taka wyłączność branży mieszkaniowej wcale nie cieszy. Polski Związek Firm Deweloperskich chce, aby w tej formule można było inwestować we wszystkie najważniejsze typy nieruchomości. – Jeśli projekt ustawy faktycznie pójdzie w tym kierunku, będziemy protestować. Podstawą REIT-ów powinna być możliwość dywersyfikacji aktywów, także w obrębie jednego funduszu. To konieczne, aby zwiększyć między innymi bezpieczeństwo inwestorów i potencjał zysków – ocenia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Rząd zakłada, że REIT-y rozwiną polski rynek kapitałowy i otworzą drobnym inwestorom drogę do lokowania pieniędzy w nieruchomości, które przynoszą stabilne zyski. Ale według sygnałów z rynku, jeśli ustawa, zgodnie z planami MF, wejdzie w życie w 2018 r., nie pociągnie to za sobą wielu propozycji inwestycyjnych.
– Jedynym podmiotem, który w tej chwili posiada pakiet mieszkań dających się do „przepakowania” w REIT, jest BGK Nieruchomości z Funduszem Mieszkań na Wynajem. Do tego dochodzą jeden lub dwa podmioty prywatne, które rozpoczynają budowę portfeli mieszkań na długoterminowy wynajem. To jednak wyjątki – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej Reas.
BGKN, spółka kontrolowana przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego, przyznaje, że bierze pod uwagę REIT-y jako sposób pozyskania kapitału na inwestycje mieszkaniowe czy na wyjście z takich projektów. Na razie ma dostęp do kapitału z BGK, który jest gotów przeznaczyć na ten cel kilka miliardów złotych. – Nie mamy więc pilnej potrzeby. Na tę chwilę nie mogę zadeklarować, że zaraz po wejściu w życie ustawy o REIT-ach wyjdziemy na rynek w tej formie czy to z Funduszem Mieszkań na Wynajem, czy to z lokalami z „Mieszkania plus”. To przede wszystkim decyzja inwestora, czyli BGK – zapowiada Włodzimierz Stasiak z zarządu BGKN.
Fundusz Mieszkań na Wynajem miał pokazać, że na naszym rynku jest miejsce na biznes w postaci wynajmu mieszkań przez instytucje. Od 2015 r. wprowadził na rynek w sumie 1,65 tys. lokali, m.in. w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i we Wrocławiu. BGKN realizuje też inwestycje z mieszkaniami na wynajem w ramach rządowego programu „Mieszkanie plus”.
W REIT-y mieszkaniowe, na początek z nawet 1 tys. lokali, zamierza wejść Murapol, jeden z największych deweloperów w kraju. Nie chce jednak być końcowym właścicielem takiego portfela, a przede wszystkim operatorem przedsięwzięcia. To oznacza, że musieliby się znaleźć chętni inwestorzy. Tymczasem transakcje kupna większych pakietów mieszkań na wynajem przeprowadzili u nas do tej pory jedynie zagraniczni gracze. Specjaliści ostrzegają, że jeśli zdecydują się robić REIT, to raczej skierowany do dotychczasowych inwestorów i w oparciu o prawodawstwo ich krajów pochodzenia.
– Na rynku nie widać potencjału do szybkiego rozwoju REIT-ów mieszkaniowych. To wydaje się zresztą zgodne z oczekiwaniami NBP, który chce, aby wprowadzenie takich wehikułów inwestycyjnych było stopniowe i jak najmniej ryzykowne – ocenia Katarzyna Kuniewicz.
Bank centralny w trakcie konsultacji projektu ocenił, że wprowadzanie takich spółek w segmencie nieruchomości komercyjnych to na razie nie najlepszy pomysł, bo inwestorzy mogą wykorzystać je do pozbycia się nieruchomości sprawiających problemy. A takich przybywa, ponieważ konkurencja jest ostra i zmusza do walki o klienta, m.in. przez oferowanie dumpingowych czynszów.
Opór NBP faktycznie spowodował, że resort finansów zrezygnował z pośpiechu. Już zapowiada, że trzecią wersję projektu ustawy o REIT-ach przedstawi w najbliższych miesiącach i że raczej nie ma on szans na wejście w życie w pierwotnie planowanym terminie, czyli 1 stycznia przyszłego roku.
