Deweloper nie może wstrzymywać przekazania konsumentowi dostępu do mieszkania z powodu zaległości niezwiązanych bezpośrednio z jego zakupem.
Wynika tak z opublikowanego właśnie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie. Uznał on, że postanowienie umowne, które uzależnia przekazanie kluczy do mieszkania od rozliczenia się z tytułu umowy o wykonanie zmian lokatorskich, stanowi klauzulę abuzywną. A co za tym idzie, lokal należy konsumentowi wydać.
Brak równowagi
Zmiany lokatorskie to korekty wprowadzane na wniosek i koszt klienta w nabywanej przez niego nieruchomości (patrz: grafika). Chodzi o dostosowanie modelowego rozwiązania przewidzianego w dokumentacji technicznej do potrzeb nabywcy. Często więc konsumenci kupują od dewelopera mieszkanie oraz dodatkowo płacą mu za dokonanie zmian.
Rzecz w tym, że wielu deweloperów ma tak skonstruowane umowy, że wydanie kluczy do lokalu uzależnia od uiszczenia opłaty za korekty. Jak się jednak okazało, jest to niezgodne z prawem.
– Takie postanowienie narusza w istotny sposób równowagę kontraktową stron – uznał stołeczny sąd apelacyjny.
„Porównując wartość obu umów, należy wskazać, iż wartość przedmiotu umowy o wykonanie zmian lokatorskich jest wielokrotnie niższa niż wartość przedmiotu umowy deweloperskiej. Tak więc dzięki zastosowaniu zakwestionowanego postanowienia deweloper może powstrzymać się z wydaniem konsumentowi lokalu, nawet jeśli ten zapłaci w całości cenę tego lokalu, natomiast nie uiści stosunkowo niewielkiej kwoty stanowiącej jego świadczenie za wykonanie zmian lokatorskich na podstawie odrębnej umowy” – podkreślono w uzasadnieniu wyroku.
Tym samym upadły argumenty pozwanego dewelopera. Przekonywał on bowiem, że w umowie istnieje uprawnienie lustrzane, które pozwala nabywcy nie uiścić ostatniej raty za lokal, jeśli ma jakiekolwiek zastrzeżenia co do standardu mieszkania. Przedsiębiorca podkreślał również, że przecież umowy deweloperska i o wykonanie zmian lokatorskich są bezpośrednio ze sobą powiązane.
Krzyżowanie sankcji
Zdaniem sądu jednak powstrzymanie się z zapłatą ostatniej raty nie stanowi uprawnienia lustrzanego, gdyż dotyczy samego lokalu i kwestionowania jakości wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim. W sytuacji zaś, gdy konsument zwleka z uiszczeniem końcówki zapłaty, deweloper może nie wydać kluczy do czasu zakończenia ewentualnego postępowania sądowego. I wtedy trudno mu zarzucać działanie niezgodne z prawem.
Nie może też być mowy o wzajemnym powiązaniu umów.
„O ile bowiem umowa o wykonanie zmian lokatorskich rzeczywiście nie może funkcjonować bez umowy deweloperskiej, to jednak nie zachodzi przypadek odwrotny. Umowa deweloperska może być bowiem zawarta jako jedyna umowa, gdyż zawarcie umowy o wykonanie zmian lokatorskich nie musi w ogóle nastąpić” – wyjaśnił sąd. Sam fakt, że stronami obu kontraktów są te same podmioty, nie oznacza jeszcze, że jeden z nich jest prostą kontynuację drugiego.
– Bezwzględnie podzielam stanowisko, że krzyżowanie sankcji, w którym konsekwencją niewykonania jednej umowy jest niemożliwość skorzystania ze świadczenia wynikającego z innego stosunku prawnego, narusza prawa konsumenta – twierdzi Olgierd Rudak, redaktor naczelny Czasopisma „Lege Artis”. Jego zdaniem w wypadku umów deweloperskiej i o wykonanie zmian lokatorskich uderzenie w prawa konsumenckie może być szczególnie rażące. W wypadku pierwszej z nich często chodzi przecież o nieruchomość wartą kilkaset tysięcy złotych. W drugiej – o kilka do kilkunastu tysięcy złotych.
Orzeczenie podoba się też Edycie Wołoszynek, adwokat w kancelarii Chmaj i Wspólnicy.
– Ustanowienie przez dewelopera swoistego zabezpieczenia umowy o dokonanie zmiany lokatorskiej na nieruchomości, której wartość znacznie przewyższa zakres zabezpieczonego zobowiązania, stanowi rażące naruszenie treści art. 3851 par. 1 k.c. – podkreśla mec. Wołoszynek.
Przedsiębiorca nie może więc szantażować konsumenta odebraniem mu praw do dysponowania majątkiem o dużej wartości z powodu niezakończonej sprawy dotyczącej rzeczy o wartości znacznie mniejszej. – Zwłaszcza że odmowa zapłaty może wynikać z negatywnej oceny sposobu wykonania prac – spostrzega Olgierd Rudak.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Apelacyjnego z 13 stycznia 2017 r., sygn. akt VI ACa 1543/15.