Czy selektywny podatek katastralny może poprawić sytuację mieszkaniową? [OPINIA]

Problematyką opodatkowania nieruchomości zajmuję się naukowo od ponad dwóch dekad. Już w 2004 roku publikowałem pierwsze prace poświęcone temu zagadnieniu, analizując polskie rozwiązania na tle systemów europejskich. Jednym z kluczowych wniosków tamtych badań było stwierdzenie, że reformując system podatkowy należy korzystać z doświadczeń innych państw, zwłaszcza Europy Zachodniej, ale jednocześnie nie abstrahować od specyfiki polskiej gospodarki i realiów społecznych. Nie wszystkie rozwiązania funkcjonujące za granicą muszą bowiem sprawdzić się w Polsce, a obawy społeczne związane z reformami podatkowymi powinny być traktowane poważnie, a nie marginalizowane.

Podatek katastralny od trzeciego mieszkania bez precedensu w świecie

Na tym tle szczególne wątpliwości budzi dziś propozycja wprowadzenia podatku katastralnego ograniczonego wyłącznie do trzeciego i kolejnego mieszkania. Rozwiązanie to nie ma realnych precedensów w praktyce międzynarodowej. W krajach, które stosują podatki oparte na wartości nieruchomości, mają one charakter powszechny i systemowy, a nie selektywny i punktowy. Proponowany model byłby zatem eksperymentem podatkowym pozbawionym solidnego zaplecza empirycznego.

Jeszcze istotniejszy jest jednak brak uwzględnienia specyfiki polskiego rynku mieszkaniowego. Polska wciąż zmaga się z luką mieszkaniową, a jednocześnie to najemcy – nie właściciele – należą do grupy najbardziej obciążonej wydatkami mieszkaniowymi. Potwierdzają to jednoznacznie dane GUS, Eurostatu oraz badania EU-SILC. W takim kontekście każda ingerencja fiskalna w rynek mieszkaniowy powinna być analizowana przede wszystkim przez pryzmat jej skutków dla tej właśnie grupy.

Koszty nowego podatku zostaną przerzucone na najemców. Czyli efekt będzie odwrotny od zamierzonego

Zwolennicy podatku od trzeciego mieszkania argumentują, że jego celem nie jest zwiększenie dochodów publicznych, lecz oddziaływanie stymulacyjne. Obciążony nową daniną właściciel kolejnych mieszkań miałby zostać zniechęcony do ich dalszego posiadania, sprzedać nieruchomość, a zwiększona podaż – przy niezmienionych pozostałych warunkach – doprowadziłaby do spadku cen i poprawy dostępności mieszkań. Choć taki mechanizm może brzmieć intuicyjnie, nie znajduje on potwierdzenia w badaniach empirycznych.

W ekonomii od dawna opisane jest zjawisko tzw. incydencji podatkowej, czyli sytuacji, w której formalny ciężar podatku ponosi jeden podmiot, natomiast jego faktyczne koszty przerzucane są na inny. Na rynku mieszkaniowym takim podmiotem są przede wszystkim najemcy. To oni, poprzez wyższe czynsze, ponoszą konsekwencje dodatkowych obciążeń fiskalnych nakładanych na właścicieli nieruchomości. Nawet częściowe przerzucenie nowego podatku na najemców oznaczałoby pogorszenie ich sytuacji, a nie poprawę dostępności mieszkań.

W dyskusji o dostępności mieszkań często pojawia się również wątek pustostanów. Jest to zagadnienie istotne, ale znacznie bardziej złożone, niż sugeruje publiczna narracja. Nie każdy pustostan jest efektem spekulacji. Część mieszkań pozostaje czasowo niewykorzystywana z przyczyn technicznych, prawnych czy rodzinnych, a część dlatego, że właściciele obawiają się najmu ze względu na słabą ochronę swoich praw i trudności z egzekwowaniem obowiązków najemców. Walka z pustostanami nie może więc ograniczać się do kolejnych obciążeń fiskalnych. Bez równoległych zmian systemowych, zwłaszcza w obszarze bezpieczeństwa najmu, takie działania będą miały ograniczoną skuteczność.

Sytuacji mieszkaniowej nie da się poprawić punktowymi rozwiązaniami podatkowymi

Warto również zwrócić uwagę na kolejny możliwy efekt uboczny selektywnego opodatkowania mieszkań. Spadek rentowności inwestycji w klasyczne lokale mieszkalne może skłaniać kapitał do poszukiwania alternatywnych form lokowania środków, takich jak mikro¬kawalerki, lokale formalnie niemieszkalne wykorzystywane de facto do celów mieszkaniowych czy inne pośrednie instrumenty rynku nieruchomości. Część kapitału może być również kierowana na rynki zagraniczne, gdzie warunki inwestowania w nieruchomości są bardziej przewidywalne. Tego rodzaju przesunięcia nie poprawiają sytuacji mieszkaniowej w Polsce, lecz prowadzą do dalszych zniekształceń rynku, odpływu kapitału i obniżenia standardów zamieszkiwania.

Mechanizm przerzucania kosztów regulacji na najsłabszych uczestników rynku nie jest zresztą specyficzny wyłącznie dla rynku mieszkaniowego. Podobne zjawisko obserwujemy w sektorze bankowym, gdzie dodatkowe podatki i regulacje formalnie nakładane na banki zostały w praktyce przeniesione na klientów w postaci droższego kredytu. W kontekście rynku mieszkaniowego ma to szczególne znaczenie, ponieważ droższy kredyt hipoteczny bezpośrednio pogarsza dostępność mieszkań. W tym sensie część problemów mieszkaniowych jest pośrednio wzmacniana przez te same decyzje regulacyjne, które miały je ograniczać.

Jeżeli celem polityki publicznej jest realna poprawa sytuacji mieszkaniowej, nie da się jej osiągnąć punktowymi, selektywnymi rozwiązaniami podatkowymi. Problemy mieszkaniowe mają charakter systemowy i wymagają systemowych odpowiedzi: stabilnych zasad, spójnych bodźców inwestycyjnych oraz uczciwej debaty o kierunku całego systemu opodatkowania nieruchomości. Reformy w tym obszarze powinny być projektowane spokojnie, w oparciu o badania i doświadczenia międzynarodowe, a nie jako doraźne instrumenty reagujące na bieżącą presję polityczną.