rozwiń ›

Czym jest umowa darowizny nieruchomości i kiedy musi mieć formę aktu notarialnego?

Umowa darowizny nieruchomości to czynność prawna, poprzez którą darczyńca nieodpłatnie przekazuje własność nieruchomości na rzecz obdarowanego. Zgodnie z art. 890 Kodeksu cywilnego, darowizna nieruchomości jest ważna wyłącznie w formie aktu notarialnego. Brak tej formy prowadzi do nieważności umowy.

W praktyce notarialnej darowizną mogą być objęte m.in.:

  • domy, mieszkania, działki budowlane;
  • nieruchomości rolne;
  • udział w nieruchomości (np. 1/2 udziału);
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jak przebiega umowa darowizny nieruchomości u notariusza? - krok po kroku

Krok 1: Zebranie dokumentów

Do najczęściej wymaganych dokumentów i danych należą:

  • numer księgi wieczystej nieruchomości;
  • podstawa nabycia (akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia itp.);
  • wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, jeśli wymagane;
  • zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w planie miejscowym, jeśli wymagane;
  • dane osobowe darczyńcy i obdarowanego.

Krok 2: Przygotowanie aktu notarialnego

Notariusz sporządza projekt umowy darowizny, który zawiera m.in.:

  • opis nieruchomości zgodny z księgą wieczystą,
  • oświadczenie darczyńcy o nieodpłatnym przekazaniu własności,
  • oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny,
  • postanowienia dotyczące wydania nieruchomości,
  • ustalenia o ewentualnej służebności (np. służebności mieszkania).

Krok 3: Podpisanie aktu

Po odczytaniu aktu przez notariusza strony składają podpisy. Własność przechodzi na obdarowanego z chwilą podpisania.

Krok 4: Wpis do księgi wieczystej

Notariusz składa wniosek o zmianę właściciela w księdze wieczystej.

Podatek od darowizny nieruchomości - kto płaci, ile i kiedy?

Umowa darowizny nieruchomości może rodzić obowiązek zapłaty podatku na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wysokość podatku zależy od grupy podatkowej, do której należy obdarowany.

Kiedy darowizna nieruchomości jest zwolniona z podatku?

Całkowite zwolnienie dotyczy tzw. grupy 0, czyli:

  • małżonka,
  • zstępnych (dzieci, wnuki),
  • wstępnych (rodzice, dziadkowie),
  • rodzeństwa,
  • pasierbów,
  • ojczyma i macochy.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest złożenie formularza SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od otrzymania darowizny.

Podatek dla pozostałych grup podatkowych

Jeśli obdarowany należy do:

  • grupy I (np. teściowie, zięć, synowa),
  • grupy II (np. wujostwo),
  • grupy III (osoby niespokrewnione),

podatek ustala się według stawek określonych ustawowo, zależnych od wartości nieruchomości po odjęciu kwoty wolnej od podatku.

Ile kosztuje umowa darowizny nieruchomości u notariusza?

Do kosztów należą m.in.:

  • taksa notarialna (jej maksymalna wysokość zależy od wartości nieruchomości),
  • opłata za wypisy aktu,
  • opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej.

Jak wypełnić formularz SD-Z2? - przykład

Przykładowe dane, które pojawiają się w formularzu:

  • dane obdarowanego,
  • źródło nabycia (darowizna nieruchomości),
  • dane darczyńcy,
  • opis nieruchomości i jej wartość rynkowa,
  • wskazanie załączników (akt notarialny).

Wypełnienie formularza jest obligatoryjne, jeśli obdarowany chce skorzystać ze zwolnienia podatkowego.

Wzór - jakie elementy zawiera umowa darowizny nieruchomości?

Umowa darowizny w formie aktu notarialnego zawiera:

  • dane stron,
  • dokładną identyfikację nieruchomości,
  • oświadczenie darczyńcy o darowiźnie,
  • oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny,
  • informacje o sposobie wydania nieruchomości,
  • postanowienia o obciążeniach lub służebnościach (jeśli są ustanawiane),
  • wniosek o wpis zmian w księdze wieczystej.

Podsumowanie

Umowa darowizny nieruchomości jest czynnością wymagającą zachowania szczególnych formalności, w tym obowiązkowej formy aktu notarialnego. Proces ten obejmuje zarówno przygotowanie odpowiedniej dokumentacji, podpisanie aktu, jak i dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Konieczne jest również rozliczenie podatku lub zgłoszenie nabycia na formularzu SD-Z2, zwłaszcza gdy obdarowany korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny. Znajomość procedury oraz obowiązków podatkowych pozwala uniknąć błędów, opóźnień i niepotrzebnych kosztów, a odpowiednie przygotowanie dokumentów znacząco usprawnia całą czynność notarialną.

FAQ - najczęściej zadawane pytania o darowiznę nieruchomości

1. Jakie dokumenty są potrzebne do darowizny nieruchomości?

Najczęściej: numer księgi wieczystej, dokument potwierdzający nabycie, dane stron umowy.

2. Czy darowizna nieruchomości między rodzicami a dziećmi jest opodatkowana?

Nie, jeśli obdarowany zgłosi nabycie w terminie 6 miesięcy na formularzu SD-Z2.

3. Ile trwa procedura darowizny nieruchomości u notariusza?

Od przygotowania dokumentów do podpisania aktu - zwykle 1-3 dni; wpis w księdze wieczystej trwa dłużej (kilka tygodni).

4. Czy darowiznę można odwołać?

Tak, ale tylko z ważnych przyczyn, m.in. rażącej niewdzięczności obdarowanego.

5. Czy można przekazać nieruchomość w darowiźnie kilku osobom naraz?

Tak, darowizna może dotyczyć udziałów w nieruchomości, przekazywanych kilku osobom jednocześnie.

Źródła informacji

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071)
  2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1837)
  3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341)
  4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1566)