Ograniczenia w dostępie do ziemi spowodowały, że spadły zarówno jej ceny, jak i liczba transakcji. – Ten rok zapowiada się jeszcze gorzej – wróżą eksperci.
Kiedy na początku maja 2016 r. w życie wchodziły przepisy ograniczające swobodny handel ziemią rolną, powszechnie spodziewano się, że doprowadzą one do silnego spadku liczby zawieranych transakcji. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości potwierdzają, że te oczekiwania nie były bezpodstawne. W 2016 r. podpisano 69,8 tys. aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości rolnych – to o 24,8 proc. mniej niż rok wcześniej.
Najmocniej, bo o 73 proc., do 3,6 tys., spadła liczba transakcji, w których sprzedającym były jednostki samorządu terytorialnego (JST) lub Skarb Państwa. Resort sprawiedliwości nie podaje, kto z tej grupy najbardziej ograniczył sprzedaż, ale można przypuszczać, że chodzi przede wszystkim o Skarb Państwa, którego przedstawiciele, m.in. minister rolnictwa, już pod koniec 2015 r. zapowiedzieli blokadę sprzedaży tych zasobów. W przypadku pozostałych sprzedających liczba transakcji i podpisanych aktów notarialnych spadła o 16,5 proc., do nieco ponad 66 tys.
Według naszych rozmówców w tej grupie spadek byłby o wiele większy, gdyby nie to, że ograniczenia w handlu zaczęły obowiązywać dopiero w maju. Właściciele gruntów i kupujący starali się zamknąć transakcje w pierwszych miesiącach roku na starych zasadach, czyli bez specjalnych ograniczeń. Od maja bez większych problemów można kupować jedynie działki mniejsze niż 0,3 ha. Pozostałe swobodnie mogą kupować niemal wyłącznie rolnicy indywidualni (poza nimi także osoby bliskie zbywcy, JST, Skarb Państwa i kościelne osoby prawne). Pozostali muszą dostać zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR), o ile potwierdzą, że są w stanie należycie prowadzić działalność rolniczą.
Poza osobami prywatnymi i rolnikami wiele transakcji zawierały spółki, np. przemysłowe, będące właścicielami ziemi rolnej. Pozbywały się gruntów, bo w przeciwnym razie także zostałyby objęte ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Ustawodawca dał bowiem ANR prawo pierwokupu udziałów lub akcji w spółkach, które są właścicielami takich gruntów. – Wiele spółek zdecydowało się też na wydzielenie gruntów do odrębnych spółek celowych, aby ewentualne zmiany właścicielskie w firmie prowadzącej działalność podstawową nie zostały zablokowane i nie wymagały występowania o zgodę na transakcję do ANR – wskazuje Tomasz Przybecki z poznańskiej kancelarii adwokackiej.
Dane MS potwierdzają, że pierwsza połowa roku była dla notariuszy bardzo pracowita. Do czerwca (ministerstwo nie podaje danych kwartalnych), wyłączając Skarb Państwa i JST, podpisano aż 43,3 tys. aktów sprzedaży nieruchomości rolnych. W drugiej połowie roku było ich już zaledwie 22,8 tys., co oznacza spadek o niemal 50 proc. zarówno wobec I półrocza 2016 r., jak i analogicznego okresu 2015 r. – Te ruchy spowodowały, że dopiero w tym roku w pełni zobaczymy, jaki wpływ mają zmiany w sprzedaży ziemi rolnej na wolumen transakcji. Przewiduję dalszy mocny spadek – mówi Przybecki.
Rozmówcy DGP wskazują, że same ograniczenia w dostępie do ziemi to niejedyny powód spadku transakcji. Wiele gruntów stało się niesprzedawalnych. W trudnej sytuacji są m.in. posiadacze ziemi w miastach i okolicach dużych aglomeracji, która w praktyce nie jest już wykorzystywana do upraw. Jeśli nie są one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym zabudowę komercyjną albo np. pod przemysł lub magazyny, a przed 1 maja 2016 r. ich właściciele nie zdążyli uzyskać warunków zabudowy przewidujących zmianę przeznaczenia gruntu, podlegają one wszystkim ograniczeniom ustawy. – Na takie działki nie znajdą chętnych wśród rolników, a inni inwestorzy nie chcą ich kupować – wskazuje jeden z prawników.
Z kolei rolnicy mają problemy ze zbyciem słabej jakości gruntów, które wcześniej często sprzedawali mieszkańcom miast. Zbigniew Popłonkowski, notariusz z Płońska i członek Krajowej Rady Notarialnej, wskazuje, że także takie działki są w praktyce niesprzedawalne, bo ustawa obejmuje wszystkie, niezależnie od jakości gruntu. To pozbawia rolników dodatkowych dochodów ze sprzedaży najsłabszych działek, które mogli przeznaczać np. na inwestycje w wyższej jakości grunty, dające szybszy i lepszy zwrot. Dodaje przy tym, że od zaostrzenia przepisów o obrocie gruntami większość przeprowadzanych transakcji odbywa się w obrębie rodzin.
Po ograniczeniu obrotu ziemią rolną spadła nie tylko liczba chętnych na zakupy. Zmieniły się także ceny. – Niska aktywność rynku sprawiła, że ceny pod koniec pierwszej połowy roku stały w miejscu, a następnie wykazywały tendencję spadkową – wskazuje Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej JLL specjalizującej się w transakcjach na rynku nieruchomości. Według najnowszych danych GUS o cenach gruntów, w IV kw. 2016 r. hektar użytku rolnego kosztował średnio 40,2 tys. zł, o niecały 1 proc. więcej niż rok wcześniej. Na poziomie województw widać było jednak duże różnice. W tych, gdzie ziemia na tle kraju jest tania, ceny wzrosły nawet o 9 proc. Stabilizację lub kilkuprocentowe spadki widać było za to w regionach, które wyróżniają się dobrą jakością gruntów i wysokimi cenami.
– Rolnicy najbardziej chcą kupować właśnie dobrą ziemię, a ta w ostatnich latach najmocniej drożała. Wydaje się, że obserwowane spadki to skutek przewagi, jaką kupujący zyskali dzięki nowym przepisom. Teraz przy negocjowaniu ceny mogą używać argumentu o mocno ograniczonym kręgu potencjalnych kupców, szczególnie tych, którzy mogą przejąć grunt bez dodatkowych zgód ze strony ANR – ocenia analityk Open Finance Bartosz Turek.
