Ustawa o obrocie ziemią zabiła inwestycje na gruntach rolnych? Raczej je zamroziła. Takie wnioski płyną z raportu firmy Jones Lang LaSalle, która podsumowała ruchy na rynku gruntów inwestycyjnych w 2016 r.
Reklama
Bez wątpienia dla większości jego uczestników był to bardzo dobry rok. Inwestorzy zrealizowali swoje plany, i to z nadwyżkami. Co więcej, eksperci zakładają, że hossa utrzyma się i w tym roku. Spowolnienie ma być odczuwalne dopiero na początku przyszłego.
Jedyny obszar, który niedomagał, to właśnie rynek nieruchomości rolnych. Obowiązująca od 30 kwietnia 2016 r. ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. poz. 585) wprowadziła kilka obostrzeń w obrocie prywatnym gruntami rolnymi o powierzchni równej lub większej niż 0,3 ha. Co do zasady swobodnie nabywać mogą je rolnicy indywidualni, a także grupa podmiotów wskazana przez ustawodawcę (osoby bliskie zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, kościelne osoby prawne). Wszyscy inni, by stać się właścicielami ziemi, muszą uzyskać zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. A do tego potrzebne jest spełnienie kilku przesłanek (np. dawanie rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej).
Nic więc dziwnego, że po przyjęciu ustawy liczba chętnych na zakup ziemi rolnej znacząco zmalała, co wpłynęło na spadek cen. Deweloperzy nierzadko rezygnowali też z podejmowania analizy nieruchomości wystawionej na sprzedaż, jeśli tylko zachodziły jakiekolwiek przesłanki wskazujące na możliwość podlegania gruntu pod przepisy nowej ustawy.
– Ostatnią transakcję, której przedmiotem była nieruchomość rolna położona w Wielkopolsce o wielkości kilkuset hektarów, udało się nam przeprowadzić przed wejściem w życie ustawy – wskazuje Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w JLL.
I dodaje, że w 2016 r. nastąpiło również bardzo wyraźne – w porównaniu z ubiegłymi latami – zmniejszenie zainteresowania inwestycjami na rynku ziemi rolnej ze strony podmiotów z kapitałem zagranicznym.
– Inwestorzy gotowi do zaangażowania środków finansowych w długoletniej perspektywie zwracają uwagę na stabilność prawa dającą możliwość bezpiecznego planowania. Nagła zmiana zasad obrotu gruntami rolnymi zaowocowała w wielu przypadkach wstrzymaniem decyzji o rozwoju w Polsce – tłumaczy Puchalski.
Co jednak ciekawe, ekspert przyznaje, że w praktyce występują możliwości, by nabyć ziemię w sposób niepodpadający pod ustawowe regulacje.
– Transakcje na poziomie akcji i udziałów w spółkach stanowią okazję do przejęcia tego typu aktywów – dodaje.
O tym, że parlamentarzyści pozostawili taką furtkę, informowaliśmy już w kwietniu zeszłego roku („Matrioszka sprzeda ziemię”, DGP 74/2016). Projektodawcy, próbując zabezpieczyć się przed obejściem przepisów, stworzyli m.in. regulacje dotyczące spółek prawa handlowego. W ich świetle Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu akcji lub udziałów w spółkach prawa handlowego posiadających nieruchomości rolne. Szkopuł w tym, że poza zakresem nowej regulacji pozostały udziały i akcje w spółkach, które same są udziałowcami lub akcjonariuszami w podmiotach posiadających nieruchomości rolne.