Świadectwa charakterystyki energetycznej, które już niebawem trzeba będzie przedstawiać przy sprzedaży lub najmie nieruchomości, niewiele mówią. Dlatego rząd chce je zmienić.
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa zapotrzebowanie budynku na energię niezbędną do ogrzewania i wentylacji, podgrzania ciepłej wody, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia. Tyle teorii, bo praktyka to już co innego.
– Z mierzeniem zapotrzebowania na energię jest jak z lotami w kosmos. Jedno i drugie jest bardzo skomplikowane, a proces dochodzenia do doskonałości jest długi. Eksperci pracują od lat nad udoskonaleniem metod szacowania zapotrzebowania na ciepło i energię elektryczną w budynkach, które to metody stają się coraz dokładniejsze. Te obecnie stosowane w Polsce do obliczeń dziś ocenia się już jako mało dokładne i siłą rzeczy wyniki ich zastosowania są obarczone stosunkowo dużym błędem. Dlatego konieczna jest zmiana metodyki – tłumaczy Dariusz Koc, dyrektor zarządzający Krajowej Agencji Poszanowania Energii i współautor ekspertyzy, która jest podstawą do określenia nowych przepisów.
– Dodatkowo na przestrzeni lat zmieniły się normy, dyrektywy unijne, wreszcie też w sposób odczuwalny zmieniły się warunki klimatyczne. Wszystko to powoduje konieczność nowelizacji obowiązującego rozporządzenia, które określi nową metodykę obliczeniową, jak również uaktualni i poprawi wytyczne do wykonania obliczeń. Nowelizacja ta proponuje również nowy wzór świadectwa charakterystyki energetycznej – dodaje ekspert.
Będzie lepiej
Nowe metody też nie będą w pełni doskonałe i nie powiedzą ze 100-proc. pewnością, jakie jest zapotrzebowanie budynku na energię, jednakże znacznie podniosą dokładność takiego oszacowania. Dariusz Koc wyjaśnia, że wykonujący obliczenia przyjmują uniwersalne dla wszystkich budynków warunki użytkowania, jako że nie ma innej możliwości. Wystarczy jednak, by jedna zima była bardziej słoneczna, a druga mniej, i już spowoduje to różnice w zużyciu energii w tym samym budynku.
– Dużo zależy od samego użytkownika. Jaką temperaturę będzie chciał mieć w domu, jak intensywnie go wentyluje, bierze szybkie prysznice czy woli kąpiele w pełnej wannie wody. Nie bez znaczenia jest też liczba osób mieszkających w budynku i ich zwyczaje – zauważa ekspert.
Po co nam więc zmieniać świadectwa energetyczne, skoro i tak dają tylko orientacyjną wiedzę o zapotrzebowaniu nieruchomości na energię? Powody są dwa. Po pierwsze, dostarczą one wiedzy o standardzie energetycznym budynku, tym samym dając wyobrażenie o potencjalnych kosztach energii. Przede wszystkim jednak pozwolą porównać, który lokal czy budynek będzie zużywał jej mniej i będzie tańszy w utrzymaniu. Po drugie, ze świadectwa dowiemy się, czy budynek powstał zgodnie z wymogami prawa budowlanego i spełnia obowiązujące wymagania ochrony cieplnej. A w przypadku budynków starszych – jak standard tego budynku wygląda na tle tych aktualnie obowiązujących.
Im taniej, tym drożej
Nawet po nowelizacji rozporządzenia i metodyki obliczeniowej system certyfikacji energetycznej budynków nie będzie do końca szczelny. Powodem jest brak skutecznej kontroli jakości świadectw. Za oddanie nowego budynku, który nie spełnia wymagań, inwestorowi też nie grożą żadne realne sankcje. Tym bardziej warto się w te świadectwa wczytać. Bo ze świadectwem energetycznym jest jak ze świadectwem szkolnym. Uczeń, który nie przechodzi do następnej klasy, też je dostaje.
– Na świadectwie charakterystyki energetycznej budynku znajdą się wskaźniki referencyjne, więc każdy z łatwością stwierdzi, czy deweloper budując, myślał o tym, ile na ogrzewanie wydadzą użytkownicy. Niestety w Polsce bardzo często rządzi zasada „tanie w budowie, drogie w eksploatacji”. Dlatego moim zdaniem wskazane byłoby wprowadzenie kar za niespełnianie przez budynek warunków ochrony cieplnej. Dzięki temu, pomimo większych kosztów budowy, poprawiłaby się jakość budynków i odczuwalnie spadłyby rachunki za ogrzewanie – postuluje Dariusz Koc.
Na razie mamy normy, których się nie egzekwuje. Nic dziwnego, że nie tylko polscy, lecz także niemieccy i norwescy pośrednicy obrotu nieruchomościami w badaniu z 2020 r. stwierdzili, że wpływ świadectw na wartość nieruchomości jest niewielki z powodu nierzetelnych wskazań i nieczytelnego przekazu.
Projekt rozporządzenia przygotowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma szansę to zmienić. Resort przedłużył czas prekonsultacji. Nim jednak przepisy się zmienią i nowe metody obliczeń dadzą wiarygodniejsze wyniki, posiadaniem świadectwa energetycznego, z nielicznymi wyjątkami, będzie się musiał wykazać od 28 kwietnia każdy sprzedający lub wynajmujący nieruchomość. Obecnie obowiązek ten funkcjonuje w ograniczonym zakresie.
– Przy sprzedaży trzeba będzie dołączyć do dokumentów oryginał świadectwa, a przy wynajmie jego kopię. Już w reklamach informujących o sprzedaży czy też w ofertach najmu trzeba będzie podać, jakie jest zapotrzebowanie budynku czy lokalu na energię. Z kilku parametrów, które na świadectwie się znajdują, dla nabywcy czy najemcy najistotniejsze jest zapotrzebowanie na energię końcową – tłumaczy Agnieszka Zamkowska, analityk rynku nieruchomości w Centrum AMRON.
– Właściciele lokali w budynkach zarządzanych przez wspólnoty czy spółdzielnie, jeśli będą potrzebowali świadectwa energetycznego, mogą zwrócić się o nie do zarządców. Gdyby budynek go nie miał, to wówczas zarządca ma obowiązek udostępnić dokumentację potrzebną do sporządzenia takiego świadectwa – dodaje.
Listę uprawnionych do wydawania certyfikatów energetycznych można znaleźć na stronie MRiT. Ceny świadectw, w porównaniu do zeszłego roku, wzrosły. Najtaniej, bo za ok. 200 zł, da się wyrobić taki dokument dla mieszkania zdalnie. Dla domu to ok. 400 zł. Jeśli ekspert preferuje jednak wizytę w badanym lokalu, to koszt certyfikatu może wynieść dla lokalu mieszkalnego 400–600 zł, a nawet więcej. Cena zależy nie tylko od przyjazdu eksperta. Liczy się, na ile zlecenie jest skomplikowane. W przypadku domów najwyższa cena, z jaką się spotkaliśmy, to 1 tys. zł. W przypadku lokali niemieszkalnych ceny zaczynają się od 500 zł. Dla budynku niemieszkalnego, średniej wielkości, może to być i 800, i 2 tys. zł. Przy większych cena idzie w górę. Generalnie koszt świadectwa jest mocno zindywidualizowany.
Przy transakcjach obrotu nieruchomościami notariusz będzie miał od 28 kwietnia obowiązek sprawdzenia, czy jest taki dokument. Nabywca lub najemca nie mogą zrezygnować z certyfikatu. Karą za jego brak jest grzywna. Kary przewidziano też za fałszerstwa. ©℗
