Kontrolerzy sprawdzają ogrzewanie w mieszkaniach. Co naprawdę mogą zrobić lokatorom

Choć brzmi to jak zapowiedź inwazji w prywatność, prawo jest w tej sprawie bardziej precyzyjne, niż mogłoby się wydawać. Kontrolerzy nie dostają „wolnej ręki”, ale lokatorzy też nie są całkowicie bezkarni.

Dlaczego wychłodzone mieszkanie podnosi rachunki za ogrzewanie całemu blokowi

W blokach z centralnym ogrzewaniem system działa jak naczynia połączone. Gdy jedno mieszkanie jest skrajnie wychłodzone, instalacja reaguje: zwiększa moc, próbuje wyrównać temperaturę w pionach, generuje straty. To nie jest tylko teoria, ale praktyka znana administratorom od lat.

Właśnie dlatego w ostatnich sezonach grzewczych coraz częściej pojawia się pojęcie „pasożytnictwa cieplnego” — sytuacji, w której lokator korzysta z ciepła przenikającego przez ściany, stropy i piony, samemu niemal nie ogrzewając mieszkania. Efekt? Sąsiedzi płacą więcej, a konflikty narastają.

Czy spółdzielnia ma prawo wejść do mieszkania i zmierzyć temperaturę?

Nie. I tu prawo jest jednoznaczne. Konstytucja RP chroni nienaruszalność mieszkania. Oznacza to, że zarządca, administrator ani kontroler nie mają prawa wejść do lokalu bez zgody mieszkańca. Nie zmienia tego fakt, że chodzi o ogrzewanie, rachunki czy „dobro wspólne”.

Wejście do mieszkania bez zgody jest możliwe wyłącznie w wyjątkowych sytuacjach:

• awaria instalacji,
• zagrożenie bezpieczeństwa budynku,
• ryzyko zalania lub uszkodzenia pionów.

Kontrola temperatury nie mieści się automatycznie w tym katalogu. Bez zgody lokatora potrzebna byłaby decyzja sądu, a w praktyce takie przypadki należą do rzadkości.

Jak spółdzielnia sprawdza ogrzewanie bez wchodzenia do mieszkania

Brak zgody na wejście do mieszkania nie zamyka sprawy. Prawo energetyczne i przepisy wykonawcze dają zarządcom inne narzędzia - może mniej spektakularne, ale równie skuteczne.

W praktyce wykorzystywane są:

• dane z podzielników kosztów ogrzewania lub ciepłomierzy,
• analiza porównawcza zużycia w lokalach o podobnym metrażu,
• informacje o pracy instalacji w pionach,
• skargi sąsiadów, które uruchamiają procedurę sprawdzającą.

Coraz częściej są to systemy z zdalnym odczytem, działające bez fizycznej obecności w mieszkaniu.

Co dokładnie mówi prawo o minimalnym ogrzewaniu

Najważniejszy dokument to rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 2273). To ono reguluje sposób rozliczania kosztów ogrzewania w budynkach wielolokalowych. I tu warto postawić sprawę jasno, bo wokół tego narosło najwięcej mitów. Prawo nie wprowadza żadnego sztywnego procentu ani „ryczałtu z automatu”. Nie ma w nim liczby 10, 15 ani 20 procent. Jest za to coś innego. Rozporządzenie mówi wprost, że przy rozliczaniu kosztów zmiennych:

• musi istnieć maksymalny koszt zmienny,
• oraz minimalny koszt zmienny zakupu ciepła.

Ten minimalny koszt oblicza się jako ilość ciepła niezbędną do utrzymania temperatur obliczeniowych w lokalu, nawet jeśli grzejniki są zakręcone.

Temperatury obliczeniowe w przepisach. To nie jest nakaz dla lokatora

Tu wchodzimy w kolejne akty prawne. Rozporządzenie z 2021 r. odsyła wprost do przepisów wydanych na podstawie Prawa budowlanego. Chodzi o rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. To tam wskazane są temperatury przyjmowane do projektowania i eksploatacji instalacji, m.in.:

• 20°C w pokojach mieszkalnych,
• 24°C w łazienkach.

I znów: to nie jest bezpośredni nakaz dla mieszkańca, by grzać do konkretnej liczby stopni. To punkt odniesienia dla instalacji i dla algorytmów rozliczeń kosztów.

Dlaczego kontrole ogrzewania wróciły teraz – prawo, technologia i pieniądze

Powód jest prosty: prawo, technologia i pieniądze spotkały się w jednym momencie. Z jednej strony - obowiązek stosowania urządzeń z zdalnym odczytem i coraz bardziej precyzyjne systemy rozliczeń. Z drugiej - wysokie ceny energii oraz presja mieszkańców, którzy nie chcą finansować cudzych oszczędności. Spółdzielnie nie tworzą nowego prawa. One dostosowują regulaminy do przepisów, które już obowiązują.

Czy można dostać wyższy rachunek bez kontroli w mieszkaniu?

Tak, i to w pełni legalnie, o ile odbywa się to zgodnie z rozporządzeniem. Jeżeli dane z podzielników wskazują skrajnie niskie zużycie, nie da się przypisać tego do awarii, a regulamin przewiduje sposób rozliczania kosztu minimalnego, to zarządca ma prawo naliczyć koszt wynikający z minimalnego zużycia ciepła, nawet bez wejścia do lokalu. Nie jest to kara, ale element rozliczenia kosztów wspólnych.

Co zrobić, zanim zapuka ktoś ze spółdzielni? Trzy kroki, które warto wykonać przed kontrolą

Zanim emocje wezmą górę, warto wykonać trzy proste kroki:

• sprawdzić regulamin rozliczeń ciepła w spółdzielni lub wspólnocie,
• zapytać administratora, jak liczony jest koszt minimalny,
• upewnić się, czy dane z podzielników są prawidłowe.

W wielu przypadkach rozmowa rozwiązuje więcej niż odmowa.

Kontrola temperatury w mieszkaniu – najczęstsze pytania lokatorów