- Mała ustawa reprywatyzacyjna umożliwi wydanie odmowy zwrotu nieruchomości w przypadku wykorzystania jej na cele publiczne - mówi Jarosław Jóźwiak.
Ile lat zajmie w stolicy porządkowanie spraw własności gruntów?
Kilka lat, ale najważniejsze jest to, że dzięki ustawie z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (przypis red. - Dz.U. z 2016 r. poz. 1271) będziemy mogli rozwiązać problem postępowań dotyczących nieruchomości przejętych na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze Warszawy.
Ile jest takich nieruchomości?
Tysiące. Jednak w pierwszej kolejności musimy rozwiązać problem tzw. śpiochów. To są kamienice, do których właściciele zgłosili swoje roszczenia na podstawie dekretu Bieruta po 1945 r. Od tamtych czasów nikt się nie upominał o zwrot od 2 do 3 tysięcy nieruchomości. Nie wiadomo, czy ich właściciele zmarli, czy też wyjechali na stałe z Polski. Co jednak nie zmienia faktu, że bez małej ustawy reprywatyzacyjnej nie mieliśmy jako miasto możliwości wygaszenia postępowań. Nie znaliśmy bowiem adresu właściciela budynku, gdzie mogliśmy przesłać decyzję. Teraz się to zmieni.
Dlaczego to jest takie ważne?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami zabrania samorządom inwestować w budynki, które nie są ich własnością. I z tego powodu miasto nie mogło wydać nawet złotówki na remonty rozpadających się zabytkowych kamienic na przykład na Pradze. Teraz po umorzeniu postępowania gmina będzie ujawniona w księgach wieczystych jako właściciel nieruchomości. To wpłynie na rozwój miasta. Będziemy przeprowadzać rewitalizację kolejnych ulic na Pradze.
Ile osób mieszka w takich rozpadających się kamienicach, których stan prawny obecnie nie jest wyjaśniony?
Dwanaście tysięcy lokatorów. Dzięki małej ustawie reprywatyzacyjnej te osoby będą mogły spać spokojnie, że nie stracą dachu nad głową, bowiem taki budynek nie zostanie zwrócony byłym właścicielom. Jednocześnie miasto zyskuje możliwość inwestowania w takie nieruchomości przez rozpoczęcie procesu rewitalizacji czy po prostu wykonania remontu. A w przypadku kamienic na Pradze w końcu będziemy mogli wydzielić indywidualne łazienki. Co teraz było niemożliwe, bowiem to nie był nasz budynek.
A ile osób z owych 12 tys. będzie musiało być wysiedlonych do lokali zastępczych na okres remontów?
Nikt. Część budynków od dawna nie jest zamieszkana, wiekowe kamienice groziły bowiem zawaleniem. Owe 12 tys. lokatorów mieszka w kamienicach, które nadają się do zamieszkania, ale pilnie potrzebują remontu.
Ile Warszawa zaoszczędzi na wejściu w życie małej ustawy reprywatyzacyjnej?
Nie mamy takich wyliczeń. Dekret Bieruta od chwili uchwalenia przewidywał dwie formy rekompensaty: restytucję naturalną albo odszkodowanie. Przy czym rekompensaty wypłacane na podstawie art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami powodowały obciążanie samorządu koniecznością wypłaty odszkodowania w pełnej wysokości. I tu się nic nie zmieniło. Nadal obowiązuje ów art. 215 nakazujący wypłatę odszkodowania w pełnej wysokości. Jednak Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 19 lipca 2016 r. (sygn. akt Kp 3/15) krytycznie ocenił brak przepisów regulujących zasady rekompensaty uszczerbków majątkowych będących następstwem powojennych aktów nacjonalizacji. Jednocześnie stwierdził jednak, że z konstytucji nie wynika obowiązek naprawienia tych szkód według zasady pełnego odszkodowania.
A co to w praktyce oznacza?
Będzie możliwe miarkowanie odszkodowania ze względu na możliwości budżetowe samorządu.
Czyli gmina zyska?
Tak. Wchodząca w życie tzw. mała ustawa reprywatyzacyjna zmienia dotychczasowe postępowania dekretowe. Dokument ten bowiem wprowadza bardzo wiele powodów umożliwiających wydanie odmowy ze względu na cel publiczny. A samorządy mają obowiązek wykonywania zadań publicznych. Z tego właśnie powodu realizacja celu publicznego może uzasadniać odmowę ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu na rzecz byłego właściciela, co nie oznacza, że w każdym konkretnym przypadku odmowa okaże się uzasadniona. Wydając decyzje w takich sprawach, będziemy każdy przypadek analizować indywidualnie. Może się także okazać, że będzie kilka powodów odmowy zwrotu nieruchomości dekretowej. Na przykład ochrona interesu publicznego, przesłanki związane z odbudową i zagospodarowaniem przestrzennym. W każdej indywidualnej sprawie będziemy musieli zrobić analizę, czy dana nieruchomość faktycznie jest wykorzystywana w taki sposób. Wstępnie ustaliliśmy, że problem ten dotyczy ok. 100 placówek oświatowych, kilku budynków ministerialnych i parków. Obecnie o zwrot tych nieruchomości wystąpili spadkobiercy, ale po wejściu w życie nowych przepisów będziemy mogli wydać decyzje odmowne. W sumie ok. 200. Do tej pory była to dość kłopotliwa sytuacja, najpierw musieliśmy bowiem zwrócić budynek szkoły byłym właścicielom, a dopiero od tego nowego właściciela próbujemy odkupić na przykład plac zabaw dla dzieci.
A co budynkami odbudowanymi przez państwo?
Ustawa o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy wprowadza możliwość odmowy ustanowienia prawa wieczystego na rzecz poprzedniego właściciela, jeśli remont lub odbudowa była wykonana ze środków publicznych, a sam budynek był w czasie wojny zniszczony w 66 proc. Tym samym miasto nie będzie zwracać tych obiektów w przypadkach, kiedy nakłady na odbudowę budynku były większe niż wartość gruntu. Ale to nakłada na nas obowiązek, że za każdym razem będziemy musieli dokonać wyceny gruntu i budynku. A ten problem często dotyczy kamienic w centrum miasta na starej Pradze.
Skąd taki wskaźnik?
Ten wskaźnik został ustalony przez Biuro Odbudowy Stolicy. Przyjęto wówczas, że zniszczenie w 66 proc. tak naprawdę jest równoznaczne z całkowitym zniszczeniem budynku. I okazało się, że jedynym sposobem ochrony naszego interesu jako miasta jest właśnie wprowadzenie takiego kryterium. Było to konieczne ze względu na kuriozalne orzeczenia sądów, które potrafiły uznać budynek za odbudowany, a nie wybudowany na nowo, jeśli ostały się tylko fundamenty. Co więcej, uznawano, że miasto – i to w złej wierze - odbudowało dawnemu właścicielowi 99 proc. obiektu i dlatego teraz musimy go oddać w naturze, nie otrzymując żadnej rekompensaty za przeprowadzone prace budowlane. Gdyby sądy uznawały, że taki obiekt został wybudowany na nowo, to jego dawny właściciel obowiązkowo musiałby miastu zwrócić poniesione nakłady. A skoro budynek był tylko odbudowany, to takie prace budowlane wykonane przez samorząd przedawniają się po 10 latach. Tak więc samorząd nic nie miał z tego, że miasto odbudowało zburzoną w czasie wojny kamienicę. Co najwyżej mogliśmy się domagać zwrotu pieniędzy za rynny z lat 90.
A co z prawem pierwokupu? Przeciwnicy takiego rozwiązania twierdzą, że samorząd nie ma pieniędzy na wykup kamienic.
To nie jest tak. Ten zapis wynika z tego, że w przeszłości miało miejsce kilka transakcji, kiedy roszczenia do przedwojennych kamienic sprzedawano za kilkanaście złotych. Zabytkowy budynek w Śródmieściu został sprzedany za 50 zł. I gdyby taka sytuacja się powtórzyła, to miasto zawsze znajdzie taką sumę na ratowanie budynku. Jednocześnie ustawodawca nałożył obowiązek, aby przeniesienie praw i roszczeń do nieruchomości odbywało się wyłącznie w formie aktu notarialnego. To umożliwi nam kontrolę nad transakcjami.
Mała ustawa reprywatyzacyjna wchodzi w życie 17 września. Będzie ona stosowana do spraw wszczętych i niezakończonych. Czy to nie spowoduje, że przez najbliższe tygodnie sądy będą błyskawicznie rozpatrywać oczekujące sprawy, żeby zdążyć przed wejściem w życie nowych przepisów?
Istnieje takie ryzyko. Jednak jeśli będą się zdarzały niejasne przypadki przyśpieszenia orzekania w takich sprawach, to my je będziemy wyłapywać i zgłaszać do prokuratury. Ale jeśli sprawa nie jest zakończona ostateczną prawomocną decyzją, to wówczas nowa ustawa będzie stosowana przy orzekaniu o prawie do nieruchomości.
