Jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest to, aby co najmniej jedna, dostępna z tej samej drogi publicznej działka sąsiednia była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Przesłanki tej nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Czy lokalizacja budynków gospodarczych na oddzielnej nieruchomości oznacza, że są one poza zabudową zagrodową?
Usytuowanie budynków gospodarczych na innej nieruchomości niekoniecznie wyłącza je z zabudowy zagrodowej. Na to zagadnienie zwrócił uwagę NSA w wyroku z 8 listopada 2017 r. (sygn. akt II OSK 2860/16), wskazując, że poszczególne budynki, budowle i urządzenia mogą być położone w oddaleniu od centralnego punktu zagrody. Przy czym istotne jest to, aby były one funkcjonalnie i organizacyjnie powiązane z gospodarstwem rolnym, którego elementem jest zagroda (siedlisko).
W ocenie NSA nie można pomijać, że współczesny charakter gospodarki rolnej powoduje utratę aktualności tradycyjnego rozumienia pojęcia zagrody. Produkcyjny charakter gospodarstwa rolnego oraz konieczność zapewnienia bezpiecznych warunków mieszkaniowych w ramach zagrody wymuszają bowiem, aby niektóre budowle, zwłaszcza te uciążliwe dla otoczenia – np. silosy czy budynki inwentarskie o dużej obsadzie, pozostawały we właściwej odległości od zabudowań domowych i przydomowych. NSA podkreślił, że powyższy pogląd prezentowany jest też orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych (por. wyrok WSA w Lublinie z 28 września 2010 r., sygn. akt II SA/Lu 340/10).
Inaczej rzecz ujmując, w ocenie NSA nie istnieją aktualnie powody, aby pojęcie zagrody, rozumianej jako zaplecze mieszkaniowe, maszynowe i infrastrukturalne dla gospodarstwa rolnego, ograniczać do pojęcia podwórza lub obejścia, na którym przede wszystkim znajduje się budynek mieszkalny.
Jak wspomniano w pytaniu uznanie inwestycji za część zabudowy zagrodowej zwalnia z konieczności spełnienia przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.). Przy czym zgodnie z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa nie dotyczy zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Jak wyjaśnił NSA, średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego danej gminy dotyczy jednostki, na terenie której ma być realizowana zabudowa, a owo porównanie z nią ma dotyczyć powierzchni gospodarstwa rolnego, która jest z zabudową związana. Związanie to należy rozumieć funkcjonalnie, co oznacza, że zabudowa zagrodowa nie musi znajdować się na tym samym gruncie, którego areał i produkcja rolna związane są z tą zabudową. Nie znaczy to także, że powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową w rozumieniu tego przepisu musi być położona w tej samej gminie, na terenie której planowana jest zabudowa. W każdym przypadku konieczne jest jednak dokonanie indywidualnej oceny, jakie gospodarstwo rolne związane jest z planowaną zabudową, czy ta zabudowa pełni funkcję zabudowy zagrodowej dla tego gospodarstwa rolnego oraz jaki jest związek poszczególnych części gospodarstwa rolnego położonych w różnych gminach. Dla tej oceny istotne znaczenie ma nie tylko rodzaj prowadzonej produkcji rolnej, ale także odległości między poszczególnymi częściami gospodarstwa rolnego (por. wyrok NSA z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1723/06).
Podstawa prawna
Art. 61 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1073).
