Dane GUS o cenach nieruchomości rolnych kuszą do inwestowania w ziemię: któż bowiem nie chciałby zarabiać kilkanaście procent rocznie z tytułu posiadania niemal bezobsługowej nieruchomości? Rzeczywistość nie jest jednak aż tak kolorowa: tylko nieliczne grunty rolne mają szansę stać się atrakcyjną inwestycją (ich udział w całości można szacować na nie więcej niż 5-10 proc.). Aby sprzedać grunty rolne z zyskiem konieczne jest wystąpienie określonych okoliczności, wśród których wymienić można: zmianę przeznaczenia gruntu, budowę obwodnicy dużego miasta czy ogólnie mówiąc politykę gminy. Znalezienie gruntów, które dziś mają przeznaczenie rolne, a za kilka lat można będzie na nich stawiać budynki i będzie na to popyt, nie jest łatwe.

O czym zapominają inwestorzy

Tymczasem wielu inwestorów podejmuje pochopne decyzje o zakupie ziemi nie mając pełnej wiedzy o statusie prawnym gruntu. Często zaskakuje ich potem fakt, że nie ma wcale gwarancji, iż przeznaczenie gruntu widoczne w gminnym studium zostanie potwierdzone w miejscowym planie lub warunkach zabudowy. A przecież dopiero zapisy w tych dokumentach pozwalają ubiegać się o pozwolenie na budowę. Inwestując w ziemię, trzeba też uwzględnić, że na niektórych obszarach prace planistyczne biegną bardzo wolno, co wydłuża czas oczekiwania na zwrot z inwestycji.

Kupując dużą i dzięki temu relatywnie tanią działkę inwestorzy często zapominają o tym, iż jeśli na jej terenie znajduje się las, nieużytek czy rowy, to tych obszarów raczej nie uda się przeznaczyć pod budownictwo. Co więcej: nawet 20 proc. powierzchni parceli trzeba będzie wygospodarować na drogi dojazdowe do działek powstałych po podziale. Wiele osób zapomina też o pojawiającej się czasami konieczności zapłacenia podatku VAT od sprzedaży działek oraz konieczności wniesienia renty planistycznej. 

Odrolnienie kosztuje

Renta planistyczna to opłata nakładana przez gminę, która przysługuje jej,  gdy dojdzie do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli w wyniku zmiany przeznaczenia gruntu wartość parceli wzrośnie, gminie należeć się będzie renta w wysokości do 30 proc. wartości tej zmiany (stawka ta musi być zapisana w planie zagospodarowania przestrzennego). Z koniecznością wniesienia takiej opłaty muszą się liczyć również inwestorzy, którzy sprzedadzą nieruchomość w ciągu 5 lat od uchwalenia planu.

Opłatą o podobnym charakterze do renty planistycznej jest opłata adiacencka, która również jest nakładana przez gminę. Powodem do naliczenia opłaty jest w tym wypadku wzrost wartości nieruchomości z tytułu budowy infrastruktury przez gminę, podziału działki lub jej scalenia i podziału. Jeśli rzeczywiście wartość parceli z tego tytułu wzrośnie, gmina może zażądać do 30 proc. kwoty o jaką zwiększyła się wartość gruntu w przypadku wzrostu wartości nieruchomości związanej z podziałem nieruchomości (w pozostałych przypadkach gmina może zażądać do 50 proc. wymienionej wcześniej kwoty) - stawka ta musi być zapisana w uchwale rady gminy. Opłaty adiacenckie nie obejmują nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne.

Działka odrolniona, ale nieuzbrojona

Kiedy już uda się zmienić przeznaczenie działki na budowlaną oraz podzieli się ją na mniejsze grunty, nie można też zapomnieć o uzbrojeniu działki w media. Mniejszym problemem jest podciągnięcie prądu i gazu, ale już podłączenie do wodociągu, którego dysponentem jest gmina, wymaga niejednokrotnie trudnych negocjacji z lokalnymi władzami. W tych administracyjnych meandrach nie można oczywiście zapomnieć o tym, że efektem wszystkich działań mają być działki budowlane, atrakcyjne dla finalnych nabywców, których ceny pozwolą inwestorowi na zrealizowanie godziwego zysku.

Bartosz Turek, Lion’s Bank