Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła zostać współwłaścicielem instytucji finansowych, które mają w swoim portfelu nieruchomości przejęte od zadłużonych mieszkańców wsi

Do takich wniosków prowadzi analiza rządowego projektu ustawy, której głównym zadaniem ma być zapobieganie spekulacjom na rynku nieruchomości rolnych po 1 maja 2016 r. (wówczas kończy się okres ochronny na zakup ziemi przez obcokrajowców). Planowane przepisy dają szczególne uprawnienia ANR. Będzie jej m.in. przysługiwać prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej (z wyłączeniem sprzedaży akcji na giełdzie).

Zapis ten ma umożliwić agencji odzyskanie gruntów nabytych przez słupy – spółki założone jedynie po to, aby ominąć regulacje zakazujące kupowania ziemi przez cudzoziemców bez uzyskania zgody ministra spraw wewnętrznych. Jak się jednak okazuje, z uszczelnianiem przepisów rząd poszedł za daleko. Do tego stopnia, że możemy być świadkami absurdalnych sytuacji.

– Gdy zapadnie decyzja o sprzedaży akcji dewelopera lub banku [posiadającego ziemię rolną – red.] jakiemuś inwestorowi, prawo do ich pierwokupu będzie miała agencja. Za cenę ustaloną przez strony transakcji – tłumaczy Piotr Woźniak, radca prawny z kancelarii EY Law.

Co gorsza nabycie papierów nie będzie ograniczone do wartości nieruchomości rolnej. – Jeśli przedmiotem transakcji będzie 50 proc. udziałów wartych wiele miliardów złotych, a u dewelopera lub w banku będzie tylko jedna mała nieruchomość rolna, to agencja i tak będzie mogła nabyć całość przedmiotu transakcji, czyli te 50 proc. akcji – wyjaśnia prawnik.

Związek Banków Polskich zapowiada wyjaśnienie sprawy. – Odnotowujemy zaniepokojenie wśród banków – przyznaje jego prezes Krzysztof Pietraszkiewicz

Wszystko za sprawą brzmienia projektowanego art. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z nim agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa przysługiwać ma prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Z powyższego uprawnienia nie będzie mogła skorzystać jedynie w przypadku zbywania akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym.

– Przepis ten jest wyjątkowo nieprzemyślany. To rażący przykład tworzenia złego prawa – komentuje adwokat Zbigniew Krüger z kancelarii Krüger & Partnerzy.

Przypomina, że w stosunku do procedowanej właśnie w Sejmie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wielokrotnie padały zarzuty o niekonstytucyjności czy głębokiej ingerencji jej zapisów w istotę prawa własności. Mało kto jednak zwrócił uwagę na aspekty praktyczne, jakie wywołać może sam art. 3a.

Agencja z akcjami

A te mogą być dotkliwe m.in. dla sektora bankowego.

Finanse Agencji Nieruchomości Rolnych

Finanse Agencji Nieruchomości Rolnych

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– Jest duże prawdopodobieństwo, że banki są właścicielami ziemi rolnej. To bowiem wynika z istoty ich działalności. Teraz, w przypadku np. sprzedaży banku inwestorowi strategicznemu – a pamiętajmy, że w obliczu sytuacji na rynku będą pojawiały się tendencje do konsolidacji – pojawia się nowa instytucja, której przysługiwać będzie prawo pierwokupu akcji, czyli właśnie agencja – wskazuje mec. Krüger.

– Nie wyobrażam sobie, by ANR miała zbyt często korzystać z tego prawa w przypadku banków, ale jest to otwarcie furtki do nacjonalizacji, a to bardzo zły sygnał dla inwestorów – dodaje.

Rozwiązanie nie podoba się również Jerzemu Bańce, wiceprezesowi Związku Banków Polskich.

– Przepis, który przewiduje możliwość objęcia udziałów, jest co najmniej wątpliwy. Nie do końca rozumiem jego ideę. Jest to zaskakująca propozycja – podkreśla.

I dodaje, że banki, tak jak i inni wierzyciele, przejmują nieruchomości, w tym nieruchomości rolne w przypadku bezskutecznej egzekucji.

Jak jednak zaznacza Piotr Woźniak, radca prawny z kancelarii EY Law, przepis zezwalający na przejęcie akcji przez ANR nie znajdzie zastosowania w przypadku łączenia banków. W tej sytuacji – jego zdaniem – urząd będzie miał jedynie prawo do wykupu samego gruntu rolnego – nie akcji czy udziałów.

Banki to jednak jedynie przykład podmiotów, które już niedługo czekać może trzęsienie ziemi.

– Nowe przepisy – niedostosowane do warunków gospodarczych – spowodują utrudnienia m.in. dla branży budowlanej, ale i dla samych rolników, którym zamykają drogę do profesjonalizacji działalności gospodarczej, w tym prowadzenia jej w formie spółek – uważa adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Warunkowa sprzedaż

I, jak przypomina, choć celem projektowanych przepisów miało być uniemożliwienie cudzoziemcom dostępu do gruntów rolnych bez konieczności uzyskania zezwolenia MSWiA, oddziaływanie nowej regulacji może dotknąć całą gospodarkę.

Wejście w życie projektowanego przepisu w praktyce doprowadzi natomiast do tego, że sprzedaż udziałów lub akcji w spółkach posiadających nawet niewielką nieruchomość rolną i niezwiązanych z branżą rolną będzie mogła zostać dokonana tylko pod warunkiem, że ANR nie wykona prawa pierwokupu.

– Zgodnie z nowymi przepisami sprzedaż taka będzie musiała zostać podzielona na dwa etapy. Najpierw zainteresowane strony zawrą warunkową umowę sprzedaży udziałów lub akcji, następnie ANR będzie miała miesiąc na podjęcie decyzji, czy chce je nabyć, czy też rezygnuje ze swojego uprawnienia – tłumaczy Piotr Woźniak.

Przymusowy wspólnik

Prawnik podkreśla, że w razie skorzystania ze swojego uprawnienia ANR stanie się wspólnikiem w spółce, i to niezależnie od woli dotychczasowych wspólników. Co istotne agencja przed podjęciem decyzji będzie miała uprawnienie do przeglądania ksiąg i dokumentów spółki, a także żądania dodatkowych informacji lub wyjaśnień o jej sytuacji majątkowej.

– Wzrosną także koszty samych transakcji. Przed każdą sprzedażą udziałów lub akcji potrzebny będzie audyt, by sprawdzić, czy przypadkiem spółka nie jest właścicielem nieruchomości rolnej – dodaje mec. Krüger.

Niedochowanie dwustopniowej procedury oznaczać będzie natomiast dotkliwe problemy.

– Bezwarunkowa sprzedaż udziałów lub akcji w wypadku naruszenia prawa pierwokupu jest nieważna. Nieważność umowy sprzedaży akcji i udziałów oznacza, że pozostają one własnością sprzedającego, który powinien zwrócić otrzymaną cenę. Osoba, która została „wspólnikiem” na podstawie nieważnej umowy, nigdy nim naprawdę nie była – tłumaczy konsekwencje mec. Woźniakowska-Dębiec.

To zaś rodzi ryzyko kwestionowania uchwał podjętych z udziałem rzekomego wspólnika. Dlatego też w ocenie ekspertki spółki dla ograniczenia ryzyka negatywnych skutków nowelizacji – jeszcze przed wejściem w życie nowej ustawy – powinny rozważyć przeniesienie nieruchomości rolnych do spółek celowych.

Inne uprawnienia ANR

Co jednak istotne, agencja będzie miała prawo nabyć akcje lub udziały w spółkach prawa handlowego również na podstawie prawa wykupu.

– Prawo to znajdzie zastosowanie w przypadku zbycia akcji lub udziałów spółek posiadających w swoich zasobach grunty rolne na innej podstawie prawnej niż umowa sprzedaży (np. na podstawie wyroku sądowego lub aportu do spółki, a także połączenia lub podziału spółek) – wyjaśnia mec. Piotr Woźniak.

Skorzystanie z tego uprawnienia przez ANR – jak tłumaczy – wygląda inaczej niż w przypadku prawa pierwokupu. Udziały lub akcje nabywane są bezwarunkowo, nabywca jest jednak zobowiązany poinformować ANR o ich nabyciu, po czym ANR ma miesiąc na podjęcie decyzji, czy chce nabyć udziały lub akcje, czy też rezygnuje ze swojego uprawnienia.

Na tym nowe uprawnienia ANR się nie kończą. Proponowane regulacje dotkną także spółek osobowych posiadających grunty rolne. Zgodnie z projektowanym art. 3b w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego do takiej spółki agencja będzie mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Do tego nie będzie potrzebna zgoda spółki.

– Nowe uprawnienia ANR, które umożliwiają jej wykup gruntów rolnych albo udziałów lub akcji w spółkach posiadających grunty rolne, praktycznie uniemożliwią jakąkolwiek restrukturyzację tych podmiotów, w tym również obrót gruntami w ramach jednej grupy kapitałowej. Może się okazać, iż w przypadku konsolidacji spółek w danej grupie kapitałowej, np. poprzez połączenie tych spółek, ANR stanie się wspólnikiem w danej spółce niezależnie od woli dotychczasowych wspólników – podsumowuje mec. Woźniak. ©?

Etap legislacyjny

Projekt w trakcie pierwszego czytania