statystyki

Ustawa o ziemi rolnej zbierze żniwo w bankach. Furtka do nacjonalizacji otwarta

autor: Anna Krzyżanowska17.03.2016, 07:23; Aktualizacja: 18.03.2016, 10:28
Banki to jednak jedynie przykład podmiotów, które już niedługo czekać może trzęsienie ziemi.

Banki to jednak jedynie przykład podmiotów, które już niedługo czekać może trzęsienie ziemi.źródło: ShutterStock

Pomysły na ochronę ziemi uderzą nie tylko w osoby inwestujące w nieruchomości czy samych rolników. Rykoszetem mogą dostać przedsiębiorcy posiadający w swoich zasobach choćby niewielkie nieruchomości rolne, w tym banki

Reklama


Reklama


Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła zostać współwłaścicielem instytucji finansowych, które mają w swoim portfelu nieruchomości przejęte od zadłużonych mieszkańców wsi

Do takich wniosków prowadzi analiza rządowego projektu ustawy, której głównym zadaniem ma być zapobieganie spekulacjom na rynku nieruchomości rolnych po 1 maja 2016 r. (wówczas kończy się okres ochronny na zakup ziemi przez obcokrajowców). Planowane przepisy dają szczególne uprawnienia ANR. Będzie jej m.in. przysługiwać prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej (z wyłączeniem sprzedaży akcji na giełdzie).

Zapis ten ma umożliwić agencji odzyskanie gruntów nabytych przez słupy – spółki założone jedynie po to, aby ominąć regulacje zakazujące kupowania ziemi przez cudzoziemców bez uzyskania zgody ministra spraw wewnętrznych. Jak się jednak okazuje, z uszczelnianiem przepisów rząd poszedł za daleko. Do tego stopnia, że możemy być świadkami absurdalnych sytuacji.

– Gdy zapadnie decyzja o sprzedaży akcji dewelopera lub banku [posiadającego ziemię rolną – red.] jakiemuś inwestorowi, prawo do ich pierwokupu będzie miała agencja. Za cenę ustaloną przez strony transakcji – tłumaczy Piotr Woźniak, radca prawny z kancelarii EY Law.

Co gorsza nabycie papierów nie będzie ograniczone do wartości nieruchomości rolnej. – Jeśli przedmiotem transakcji będzie 50 proc. udziałów wartych wiele miliardów złotych, a u dewelopera lub w banku będzie tylko jedna mała nieruchomość rolna, to agencja i tak będzie mogła nabyć całość przedmiotu transakcji, czyli te 50 proc. akcji – wyjaśnia prawnik.

Związek Banków Polskich zapowiada wyjaśnienie sprawy. – Odnotowujemy zaniepokojenie wśród banków – przyznaje jego prezes Krzysztof Pietraszkiewicz

Wszystko za sprawą brzmienia projektowanego art. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z nim agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa przysługiwać ma prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Z powyższego uprawnienia nie będzie mogła skorzystać jedynie w przypadku zbywania akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym.

– Przepis ten jest wyjątkowo nieprzemyślany. To rażący przykład tworzenia złego prawa – komentuje adwokat Zbigniew Krüger z kancelarii Krüger & Partnerzy.

Przypomina, że w stosunku do procedowanej właśnie w Sejmie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wielokrotnie padały zarzuty o niekonstytucyjności czy głębokiej ingerencji jej zapisów w istotę prawa własności. Mało kto jednak zwrócił uwagę na aspekty praktyczne, jakie wywołać może sam art. 3a.

Agencja z akcjami

A te mogą być dotkliwe m.in. dla sektora bankowego.

Finanse Agencji Nieruchomości Rolnych

Finanse Agencji Nieruchomości Rolnych

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– Jest duże prawdopodobieństwo, że banki są właścicielami ziemi rolnej. To bowiem wynika z istoty ich działalności. Teraz, w przypadku np. sprzedaży banku inwestorowi strategicznemu – a pamiętajmy, że w obliczu sytuacji na rynku będą pojawiały się tendencje do konsolidacji – pojawia się nowa instytucja, której przysługiwać będzie prawo pierwokupu akcji, czyli właśnie agencja – wskazuje mec. Krüger.

– Nie wyobrażam sobie, by ANR miała zbyt często korzystać z tego prawa w przypadku banków, ale jest to otwarcie furtki do nacjonalizacji, a to bardzo zły sygnał dla inwestorów – dodaje.

Rozwiązanie nie podoba się również Jerzemu Bańce, wiceprezesowi Związku Banków Polskich.

– Przepis, który przewiduje możliwość objęcia udziałów, jest co najmniej wątpliwy. Nie do końca rozumiem jego ideę. Jest to zaskakująca propozycja – podkreśla.

I dodaje, że banki, tak jak i inni wierzyciele, przejmują nieruchomości, w tym nieruchomości rolne w przypadku bezskutecznej egzekucji.

Jak jednak zaznacza Piotr Woźniak, radca prawny z kancelarii EY Law, przepis zezwalający na przejęcie akcji przez ANR nie znajdzie zastosowania w przypadku łączenia banków. W tej sytuacji – jego zdaniem – urząd będzie miał jedynie prawo do wykupu samego gruntu rolnego – nie akcji czy udziałów.

Banki to jednak jedynie przykład podmiotów, które już niedługo czekać może trzęsienie ziemi.

– Nowe przepisy – niedostosowane do warunków gospodarczych – spowodują utrudnienia m.in. dla branży budowlanej, ale i dla samych rolników, którym zamykają drogę do profesjonalizacji działalności gospodarczej, w tym prowadzenia jej w formie spółek – uważa adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Warunkowa sprzedaż

I, jak przypomina, choć celem projektowanych przepisów miało być uniemożliwienie cudzoziemcom dostępu do gruntów rolnych bez konieczności uzyskania zezwolenia MSWiA, oddziaływanie nowej regulacji może dotknąć całą gospodarkę.

Wejście w życie projektowanego przepisu w praktyce doprowadzi natomiast do tego, że sprzedaż udziałów lub akcji w spółkach posiadających nawet niewielką nieruchomość rolną i niezwiązanych z branżą rolną będzie mogła zostać dokonana tylko pod warunkiem, że ANR nie wykona prawa pierwokupu.

– Zgodnie z nowymi przepisami sprzedaż taka będzie musiała zostać podzielona na dwa etapy. Najpierw zainteresowane strony zawrą warunkową umowę sprzedaży udziałów lub akcji, następnie ANR będzie miała miesiąc na podjęcie decyzji, czy chce je nabyć, czy też rezygnuje ze swojego uprawnienia – tłumaczy Piotr Woźniak.

Przymusowy wspólnik

Prawnik podkreśla, że w razie skorzystania ze swojego uprawnienia ANR stanie się wspólnikiem w spółce, i to niezależnie od woli dotychczasowych wspólników. Co istotne agencja przed podjęciem decyzji będzie miała uprawnienie do przeglądania ksiąg i dokumentów spółki, a także żądania dodatkowych informacji lub wyjaśnień o jej sytuacji majątkowej.

– Wzrosną także koszty samych transakcji. Przed każdą sprzedażą udziałów lub akcji potrzebny będzie audyt, by sprawdzić, czy przypadkiem spółka nie jest właścicielem nieruchomości rolnej – dodaje mec. Krüger.

Niedochowanie dwustopniowej procedury oznaczać będzie natomiast dotkliwe problemy.

– Bezwarunkowa sprzedaż udziałów lub akcji w wypadku naruszenia prawa pierwokupu jest nieważna. Nieważność umowy sprzedaży akcji i udziałów oznacza, że pozostają one własnością sprzedającego, który powinien zwrócić otrzymaną cenę. Osoba, która została „wspólnikiem” na podstawie nieważnej umowy, nigdy nim naprawdę nie była – tłumaczy konsekwencje mec. Woźniakowska-Dębiec.

To zaś rodzi ryzyko kwestionowania uchwał podjętych z udziałem rzekomego wspólnika. Dlatego też w ocenie ekspertki spółki dla ograniczenia ryzyka negatywnych skutków nowelizacji – jeszcze przed wejściem w życie nowej ustawy – powinny rozważyć przeniesienie nieruchomości rolnych do spółek celowych.

Inne uprawnienia ANR

Co jednak istotne, agencja będzie miała prawo nabyć akcje lub udziały w spółkach prawa handlowego również na podstawie prawa wykupu.

– Prawo to znajdzie zastosowanie w przypadku zbycia akcji lub udziałów spółek posiadających w swoich zasobach grunty rolne na innej podstawie prawnej niż umowa sprzedaży (np. na podstawie wyroku sądowego lub aportu do spółki, a także połączenia lub podziału spółek) – wyjaśnia mec. Piotr Woźniak.

Skorzystanie z tego uprawnienia przez ANR – jak tłumaczy – wygląda inaczej niż w przypadku prawa pierwokupu. Udziały lub akcje nabywane są bezwarunkowo, nabywca jest jednak zobowiązany poinformować ANR o ich nabyciu, po czym ANR ma miesiąc na podjęcie decyzji, czy chce nabyć udziały lub akcje, czy też rezygnuje ze swojego uprawnienia.

Na tym nowe uprawnienia ANR się nie kończą. Proponowane regulacje dotkną także spółek osobowych posiadających grunty rolne. Zgodnie z projektowanym art. 3b w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego do takiej spółki agencja będzie mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Do tego nie będzie potrzebna zgoda spółki.

– Nowe uprawnienia ANR, które umożliwiają jej wykup gruntów rolnych albo udziałów lub akcji w spółkach posiadających grunty rolne, praktycznie uniemożliwią jakąkolwiek restrukturyzację tych podmiotów, w tym również obrót gruntami w ramach jednej grupy kapitałowej. Może się okazać, iż w przypadku konsolidacji spółek w danej grupie kapitałowej, np. poprzez połączenie tych spółek, ANR stanie się wspólnikiem w danej spółce niezależnie od woli dotychczasowych wspólników – podsumowuje mec. Woźniak. ©?

Etap legislacyjny

Projekt w trakcie pierwszego czytania

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję

Reklama


Źródło:Dziennik Gazeta Prawna

Polecane

Reklama

  • ciekawy(2016-03-17 14:42) Odpowiedz 272

    A co będzie z ziemią kościelną ? przecież żaden ksiądz to nie rolnik i nie uprawia ziemi

    Pokaż odpowiedzi (2)
  • Macx(2016-03-17 11:41) Odpowiedz 2320

    Komuna pełną gębą wywłaszczanie ludzi z ich własności dzisiaj ziemia jutro firmy. PISuar i tyle.

  • Opolanin(2016-03-17 10:34) Odpowiedz 2313

    Bank czy spółka mogą pozbyć się spornej nieruchomości rolnej i wtedy nikt nie kupi ich udziałów. Proste i jasne. Dym idzie o to że wiele firm kupiło ziemie orną licząc na duży zysk spekulacyjny a tu proszę -taki niedobry PIS.

    Pokaż odpowiedzi (2)
  • polska ziemia dla polskich obywateli (2016-03-17 15:41) Odpowiedz 1914

    to jest bardzo dobrzy przepis, polska ziemia powinna byc dostepna tylko i wylacznie dla polskich obywateli, w wielu krajach na swiecie jest tak, ze obcokrajowcy nie maga byc wlascicielami ziemi, tzn moga miec nieruchomosci i teren pod nimi lub przylegly np hotele, fabryki itd, ale ZIEMIA powinna byc dla Polakow i to nie za jakies bajonskie kwoty ale nawet za darmo, jesli ktos nie chce zyc w miescie, chce przeprowadzic sie na wies powinien otrzymac od Panstwa ziemie za symboliczna oplate zeby tam zbudowac dom i miec ogrod czy kilka zwierzat, zeby moc sie wyzywic samemu a nie tyrac w obcych fabrykach a potem byc ograbianym z zarobkow przez panstwo, a na koncu zostaje marne kilkaset zlotych co ledwo wystarczy na sztuczna zywnosc z biedronki czy lidla..... PSL i cwaniaki rolniki nie chca tej ustawy bo oni chca sprzedac ziemie za miliony, to sa ich zywotne interesy, obywatele RP powinni sie temu przeciwstawic, dziedziczenie ziemi dzieciom rolnikow OK, sprzedaz ziemi obcokrajowcom NIGDY

    Pokaż odpowiedzi (2)
  • bolek(2016-03-17 08:33) Odpowiedz 165

    prawda jest pośrodku. Moim zdaniem pewna swoboda służy tworzeniu baniek spekulacyjnych. Pożyjemy zobaczymy

    Pokaż odpowiedzi (2)
  • pikuś(2016-03-17 08:16) Odpowiedz 154

    Zacznijmy od tego, że absurdalne i fikcyjne jest prawo EU o swobodzie obrotu ziemi, bo i tak wiele państw w EU stwarza jakieś bariery dla obcokrajowców i inwestorów spoza rolnictwa. Kombinowanie pewnie będzie głównie za pośrednictwem samorządów. Tzn. będą tworzyć plany zagospodarowania pod budownictwo na terenach typowo rolnych, tak aby nierolnik mógł kupić sobie ziemię. Niestety jak już będzie z takim przeznaczeniem, to będą tam powstawać jakieś pojedyncze domki, co jeszcze bardziej wzmocni rozproszenie zabudowy w naszym kraju i idące z tym koszty związane z infrastrukturą i niszczenie środowiska naturalnego. Niemożność kupienia ziemi w sąsiedniej gminie, to Himalaje absurdu!

  • kółko i krzyżyk(2016-03-17 10:46) Odpowiedz 1411

    "Nowe przepisy – niedostosowane do warunków gospodarczych – spowodują utrudnienia m.in. dla branży budowlanej, ale i dla samych rolników, którym zamykają drogę do profesjonalizacji działalności gospodarczej, w tym prowadzenia jej w formie spółek" Nic dodać, nic ująć. jak zwykle PiS "pomaga" rozwojowi przedsiębiorczości. Patrząc na tworzone ustawy można dojść do jednego wniosku: albo jest to banda debili, która nie ma pojęcia o tworzeniu ustaw, prawie czy gospodarce, albo banda wyjątkowych cwaniaków, którzy tylnymi drzwiami chcą zaprowadzić w Polsce oficjalny ustrój autorytarny w stylu Korea Płn. Tak czy inaczej jest to banda...

  • BBJJ(2016-03-17 10:38) Odpowiedz 139

    Bezczelne prawo bankowe umożliwiało dawanie kredytów np. we frankach, których nie posiadał oraz pozwalał na duży wzrost kursu. Na skutek tego "ugotował" sporą rzeszę kredytobiorców i przejął np. ziemię. Podjął takie ryzyko więc jako nie rolnik niech przekaże do sprzedaży komornikom czy tym podobnym urzędom i zaliczą skutki ryzyka.

  • Kombinacje i pazerność banków(2016-03-17 15:34) Odpowiedz 1210

    Dobrze, że to prawo wejdzie w życie. Dla przykładu: w Niemczech ogromna ilość tamtejszych bauerów uprawia swoją dawną ziemię dzierżawiąc ją od banków. U nas zmierzano w tym samym kierunku, może nieco innymi sposobami, ale cel był ten sam.

  • adaś(2016-03-17 13:59) Odpowiedz 94

    po co w tym kraju mamy służby?czy tylko do inwigilacji dziennikarzy i obywateli czy po to aby ich praca umożliwiała tworzenie sensownego prawa?służby mają wyeliminować przekrętasów a nie aby z tego powodu mieli cierpieć uczciwi ludzie!!!!!! chyba że się mylę to sorry

  • wFEF(2016-03-17 16:09) Odpowiedz 95

    pewnie każdy jest za ograniczeniem dostępu do ziemi dla obcokrajowców, ale to trzeba z głową zrobić.

  • Grzegorz(2016-03-18 11:29) Odpowiedz 25

    Ta ustawa to skandal. Mam działkę 500 mkw na terenie gdzie nie ma planu zagospodarowania choć jest to teren tuż pod miastem i gdzie stoi już wiele nowych domów jednorodzinnych i mam na nią wydane warunki zabudowy. Dzięki tej ustawie nie będę mógł jej po prostu sprzedać. Czyli zabierane są moje prawa jako właściciela. Takie działanie to nic innego jak zwykła kradzież

    Pokaż odpowiedzi (2)
  • PO(2016-03-17 22:14) Odpowiedz 16

    Niemiecki oszust jak za Adolfa hitlera demokratycznie wybranego i niszczącego ludzi wierzących

  • bodek(2016-03-20 15:59) Odpowiedz 10

    Widać po komentarzach jak gawiedź jest głodna igrzysk. I to zaciemnia obraz sprawy... skoro celem tego zapisu jest tylko ziemia (jej odzyskanie dla Polski, cokolwiek miałoby to znaczyć), to po co zapis o pierwokupie udziału w przedsiębiorstwie???? Nie wystarczyłby tylko o ziemi? Dobra zmiana....

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Rankingi i raporty

Prawo na co dzień

Galerie

Reklama