statystyki

Sprzedaż nieruchomości przez pełnomocnika? Sprawdź, o czym nie możesz zapomnieć

29.09.2015, 12:20; Aktualizacja: 30.09.2015, 11:10
umowa-klucz

Pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży wymaga formy aktu notarialnego. źródło: ShutterStock

Nie zawsze jest tak, że możemy osobiście dokonać zakupu bądź sprzedaży nieruchomości. Wtedy z pomocą przychodzi występująca w prawie cywilnym instytucja pełnomocnictwa. Warto jednak sprawdzić, o czym nie można zapomnieć, jeżeli zdecydujemy się ustanowić pełnomocnika, który w naszym imieniu zawrze umowę sprzedaży nieruchomości.

Reklama


Reklama


Kim jest pełnomocnik?

Pełnomocnik to po prostu nasz przedstawiciel, którego umocowanie do działania w naszym imieniu opiera się na oświadczeniu, które sami złożyliśmy.

Rodzaje pełnomocnictwa

Na gruncie Kodeksu cywilnego wyróżnić można trzy rodzaje pełnomocnictwa:

  • pełnomocnictwo ogólne,
  • pełnomocnictwo rodzajowe,
  • pełnomocnictwo szczególne.

Zgodnie z normą art. 98 KC, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Uwaga! Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości, przejdź do formularza: Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości - pobierz formularz

Jakiego pełnomocnictwa należy udzielić w przypadku zakupu albo sprzedaży nieruchomości?

Zakup czy sprzedaż nieruchomości to nic innego, jak dokonanie czynności prawnej obejmującej – mówiąc potocznie – podpisanie umowy. Pojawia się zatem pytanie, jakiego pełnomocnictwa należy udzielić osobie, która w naszym imieniu ma zawrzeć umowę sprzedaży? Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika jasno, że w takiej sytuacji należy udzielić pełnomocnictwa szczegółowego, a więc „pełnomocnictwa do poszczególnej czynności”. Jak wskazuje się w orzecznictwie, podpisanie umowy nie jest czynnością techniczną, jest to bowiem potwierdzenie, że podpisująca umowę strona złożyła oświadczenie woli określonej treści. Upoważnienie do podpisania umowy zatem jest w istocie upoważnieniem do złożenia określonego oświadczenia woli (zobacz wyrok SN z dnia 8 lutego 2007 r. I CSK 406/06). Pełnomocnictwo szczególne obejmować więc będzie umocowanie do dokonania konkretnej czynności prawnej, a więc do zawarcia w imieniu mocodawcy umowy sprzedaży.

Forma pełnomocnictwa

Pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży wymaga formy aktu notarialnego. Wynika to z faktu, że umowa, na mocy której dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Zgodnie natomiast z treścią art. 98 KC, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Z art. 158 KC wynika zaś, że umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego.

Czy pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości możemy udzielić w sposób dorozumiany?

Przepisy Kodeksu cywilnego jasno i precyzyjnie wskazują, w jakiej formie musi być udzielone pełnomocnictwo. Oznacza to, że pełnomocnictwa, na mocy którego pełnomocnik zawrze umowę sprzedaży nieruchomości nie możemy udzielić w sposób dorozumiany.

Skutki niedochowania formy aktu notarialnego dla pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości

Omawiając formę prawną udzielenia pełnomocnictwa, na mocy którego nasz przedstawiciel ma zawrzeć - w naszym imieniu - umowę sprzedaży, warto zastanowić się, co w sytuacji, gdy rzeczone pełnomocnictwo zostanie zawarte w innej formie, np. w zwykłej formie pisemnej. Czy będzie ono nieważne? A jeśli tak, to jakie skutki niesie to dla umowy sprzedaży nieruchomości?

Niewątpliwie pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości, udzielone z uchybieniem formy aktu notarialnego, będzie nieważne. Nie oznacza to jeszcze, że również i sama umowa sprzedaży nieruchomości zawarta przez pełnomocnika dotknięta będzie sankcją nieważności. Jak wskazuje się w orzecznictwie, zawierając umowę sprzedaży nieruchomości pełnomocnik powinien legitymować się pełnomocnictwem notarialnym (art. 99 § 1 KC w związku z art. 158 KC), jednakże niezachowanie tej formy pełnomocnictwa nie powoduje nieważności umowy zawartej w formie prawem przepisanej. Skutki nieważności odnosiły się tylko do pełnomocnictwa (art. 73 § 2 KC w związku z art. 99 § 1 KC), a więc powstałaby przewidziana w art. 103 § 1 KC sytuacja, w której pełnomocnik działałby bez umocowania. Wówczas możliwa jest konwalidacja umowy w sposób określony w art. 103 § 1 KC, a taka możliwość zastrzeżona jest na korzyść strony, w imieniu której działa nieumocowany pełnomocnik (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 maja 1991 r., I ACr 153/91). Innymi słowy, jeżeli pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości zostało udzielone jedynie w zwykłej formie pisemnej, ale sama umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas udzielający pełnomocnictwa może umowę tę potwierdzić. Gdy to uczyni, umowa sprzedaży wywoła skutek prawny, czyli dojdzie – na jej podstawie – do przeniesienia własności nieruchomości.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości - wzór dokumentu

Podstawa prawna:

Art. 73, art. 96, art. 98, art. 99, art.103, art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (T.j. Dz.U. z 2014r., poz. 121).

Natalia Szok, aplikant radcowski, redaktor SerwisPrawa.pl

Reklama


Źródło: Źródło zewnętrzne

Polecane

Reklama

  • daniel(2016-07-19 11:42) Odpowiedz 00

    Na czyje konto powinny trafić srodki ze sprzedaży przez pełnomocnika ? bezpośrednio właściciela czy pełnomocnika, który później je przelewa właścicielowi ?

  • kamil(2016-02-01 14:32) Odpowiedz 00

    Pełnomocnictwo jest ważne także w przypadku osób starszych schorowanych, z demencją. Procedura trwa wiele miesięcy, ale jeśli jest to dla dobra starszej osoby trzeba walczyć:). http://www.rynekseniora.pl/polityka_senioralna/104/czy_mozna_sprzedac_mieszkanie_osoby_z_demencja,4391.html

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Rankingi i raporty

Prawo na co dzień

Galerie

Reklama