W czerwcu 2010 r. wspólnota mieszkaniowa na warszawskim Wilanowie zdecydowała o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością i wyborze nowego zarządcy. Wiązało się to z tym, że znaczna część lokali należała jeszcze do dewelopera, który wybudował budynki i był ich zarządcą. Zamierzał jednak ostatecznie zrezygnować z zarządzania nieruchomością i powierzyć zarząd innemu podmiotowi.
Reklama
Głosowanie odbywało się na zasadach określonych w art. 23 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903), zgodnie z którym uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Tak było i w tym przypadku, ale odrębnie liczono jeszcze udziały we wspólnych lokalach wspólnoty, jakimi były garaże podziemne (nie obowiązywał wówczas jeszcze art. 23 ust. 1b ustawy o własności lokali, zgodnie z którym jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, jego współwłaściciele w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika).

Reklama
Uchwała miała być przegłosowana niewielką większością głosów. Prawie dwa lata później część członków wspólnoty – zniechęcona nieprawidłowościami, jakie wykryto w prowadzeniu zarządu przez zewnętrzną firmę – wniosła do sądu nietypowe powództwo. Zażądała uznania uchwały z 2010 r. za nieistniejącą. Powództwo swoje mieszkańcy oparli jednak nie na art. 25 ustawy o własności lokali, ale wprost na art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Sąd I instancji powództwo oddalił, ale sąd II instancji uwzględnił apelację członków wspólnoty i orzekł nieistnienie spornej uchwały. W toku procesu okazało się bowiem, że doszło do nieprawidłowości w sposobie liczenia głosów. Osobno liczono lokale i udziały w nieruchomości wspólnej, oraz – również osobno – udziały w lokalach wspólnych (garażach) i odpowiadające im udziały w nieruchomości. Ten sposób liczenia spowodował, że została przyjęta uchwała, za którą oddano niespełna 10 proc. głosów, gdyby liczyć zgodnie z przepisami (tj. uwzględniając tylko lokale i udziały w nieruchomości wspólnej, a za jeden lokal wspólny, jakim był garaż, tylko jeden głos). W dodatku przedstawiciel dewelopera przedłożył przy głosowaniu nieważne pełnomocnictwo. To stanowiło dla sądu argument za uznaniem, iż uchwała faktycznie nie została podjęta.
Od tego orzeczenia skargę kasacyjną złożyła wspólnota, ale Sąd Najwyższy oddalił ją w całości. Uzasadniając wyrok, wskazał na wstępie, że powództwo z art. 189 k.p.c. jest powództwem odrębnym i niemającym nic wspólnego z możliwością zaskarżania uchwał z art. 25 ustawy o własności lokali. W przypadku zaskarżenia uchwały zgodnie z tą ostatnią mamy do czynienia z uchwałą ważną, ale kwestionowaną przez członków wspólnoty.
Tu sytuacja jest inna. SN podkreślił, że z materiału dowodowego wynika przeprowadzenie nieprawidłowego głosowania, które nie mogło mieć żadnych skutków prawnych. A to uzasadniało uznanie uchwały za nieistniejącą.
Powództwo z art. 189 k.p.c. jest też w gruncie rzeczy nieograniczone w czasie: może być wytoczone zawsze, gdyż przepis ten nie zawiera terminów. Zastosowanie go do uchwał wspólnot mieszkaniowych jest dopuszczalne, gdyż ustawa o własności lokali nie zawiera ograniczeń analogicznych np. do art. 252 i 425 kodeksu spółek handlowych, które wprost wyłączają stosowanie art. 189 k.p.c. do uchwał wspólników spółki z o.o. lub walnego zgromadzenia akcjonariuszy spółki akcyjnej.
– Powodowie postępowali racjonalnie. Skoro zaistniała wątpliwość, czy w ogóle uchwała istnieje, wytoczyli powództwo z art. 189 k.p.c., chcąc usunąć stan niepewności we wspólnocie. To zaś przemawia za istnieniem ich interesu prawnego – powiedział sędzia Zbigniew Kwaśniewski.
Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały jest w gruncie rzeczy nieograniczone w czasie
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 30 września 2015 r., sygn. I CSK 773/14. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia