Wystąpiłem do starosty o wydanie pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego z powierzchnią usługową. W obiekcie będzie sklep wielobranżowy z zapleczem, część gastronomiczna z małą salą przyjęć, osiem pokoi pensjonatowych, trzy mieszkania i garaż podziemny. Starosta odmówił wydania pozwolenia na budowę. Uznał, że nie jest on zgodny z planem miejscowym. Według niego w budynku przeważać będzie powierzchnia lokali usługowych nad mieszkalnymi. Nie zgadzam się z decyzją, gdyż plan miejscowy nie określa udziału powierzchni usług w stosunku do powierzchni mieszkalnej budynku. Czy organ mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego?
Ekspert radzi
Tak. Starosta mógł odmówić wydania pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ ten musiał bowiem dokonać oceny zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 14 maja 2014 r., sygn. akt II SA/Ke 305/14). Taki obowiązek wynika z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Starosta zasadnie więc odmówił wydania wnioskowanych przez inwestora decyzji, gdyż planowana inwestycja jest niezgodna z planem miejscowym, który przewiduje przeznaczenie terenu na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.
Nawet jeżeli plan miejscowy dopuszcza realizację nieuciążliwych usług w postaci lokali usługowych wbudowanych w budynki mieszkalne (nie określając ich udziału procentowego w powierzchni), nie oznacza to, że planowane przedsięwzięcie jest zgodne z postanowieniem planu. Jeżeli bowiem powierzchnia usługowa planowanej inwestycji przekracza powierzchnię mieszkalną, to nie można przyjąć, że jest to budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne z częścią usługową. Przeciwnie – należy uznać, że jest to budynek usługowy z częścią mieszkalną.
Odwrócenie proporcji części mieszkalnej do części usługowej powoduje, że budynek zmienia swój charakter z budynku mieszkalnego z wbudowanymi usługami na budynek usługowy z wbudowanymi mieszkaniami. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 lutego 2012 r. (sygn. akt II OSK 2566/10). NSA wyjaśnił, że budynkami mieszkalnymi są budynki jednorodzinne bądź wielorodzinne. Budynki takie nie tracą swojego przymiotu także wówczas, gdy są w nie wbudowane funkcje usługowe, fragmentaryczne w odniesieniu do całości. Natomiast nie jest budynkiem mieszkalnym budynek, w którym funkcja usługowa jest dominująca, a mieszkalna stanowi funkcję uzupełniającą. Ponadto NSA stwierdził, że to, iż w planie miejscowym nie sprecyzowano udziału powierzchni usług w stosunku do powierzchni mieszkalnej budynku, nie stanowi podstawy do tego, żeby budynek o jednoznacznie usługowym przeznaczeniu miał być kwalifikowany jako mieszkalny tylko dlatego, że zaprojektowano w nim kilka mieszkań.
Podstawa prawna
Art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).
