W umowie deweloperskiej można zastrzec dopuszczalne różnice między projektowaną a rzeczywistą powierzchnią lokalu. Tak uznał sąd apelacyjny.
Polski Związek Firm Deweloperskich miał prawo umieścić w kodeksie dobrych praktyk klauzulę, która uniemożliwiała klientom odstąpienie od umowy w przypadku, gdy przedsiębiorca zbudował lokal o powierzchni o 2 proc. mniejszej bądź większej niż określona w kontrakcie. Do takiego wniosku doszedł w środę warszawski sąd apelacyjny, do którego sprawa wróciła po rozpoznaniu przez Sąd Najwyższy (VI ACa 831/15).
Reguły dla deweloperów
To bardzo ważny wyrok dla deweloperów. Dotąd pozostający z nimi w sporze Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów twierdził, że niezależnie od tego, co zostało zapisane w umowie, kupujący mieszkanie ma prawo od niej odstąpić, jeśli powierzchnia wybudowanego lokalu okaże się inna niż wskazana w projekcie. Zapisy umowne wyłączające to uprawnienie traktowane były jako niezgodne z prawem i naruszające interesy konsumentów.
W sporze UOKiK ze związkiem chodziło konkretnie o zapisy zawarte w katalogu zasad umowy deweloperskiej (KZUD) będącym częścią kodeksu dobrych praktyk PZFD.
Zgodnie z zakwestionowanymi przepisami KZUD przedsiębiorcy w umowach powinni się zobowiązać, że „powierzchnia wykonanego lokalu (...) nie będzie się różnić od powierzchni zapisanej w umowie o więcej niż 2 proc.”. W takich przypadkach należy bowiem uznawać, że lokal wykonano zgodnie z umową i stronom nie przysługuje prawo do odstąpienia od niej. Różnice przekraczające 2 proc. miały już uprawniać kupującego do rezygnacji.
Deweloperzy wykazywali, że takie zastrzeżenie wynika z praktyki – nie ma bowiem fizycznych możliwości, by nawet działając zgodnie z normami i sztuką budowlaną, wznieść wszystkie lokale o dokładnie takich powierzchniach jak określone w projekcie (patrz: grafika). Do swoich racji nie potrafili jednak dotąd przekonać sądów, poza Sądem Najwyższym rozpoznającym skargę kasacyjną.
– Sąd Najwyższy, a za nim Sąd Apelacyjny przyjęły, że kwestionowane postanowienia KZUD nie mają charakteru abuzywnego z uwagi na to, że nie stanowią wzorca umowy w rozumieniu art. 385[1] par. 1 k.c. Przede wszystkim jednak sądy nie dopatrzyły się jakiejkolwiek sprzeczności tych postanowień z dobrymi obyczajami czy zasadami współżycia społecznego – wskazuje radca prawny Andrzej Springer z kancelarii BWHS Bartkowiak Wojciechowski Hałupczak Springer Sp.j., pełnomocnik PZFD.
Jak podkreśla, w ocenie sądów zastrzeżenie, że 2-procentowa różnica oznacza prawidłowe wykonanie umowy, stanowi dozwolone określenie jej przedmiotu.
– Innymi słowy, w umowie deweloperskiej możliwe jest określenie przedmiotu świadczenia dewelopera za pomocą widełek, przy jednoczesnym uzależnieniu wysokości ceny od rzeczywistej powierzchni lokalu. Tego rodzaju postanowień nie można traktować jako ograniczenia odpowiedzialności dewelopera – dodaje.
Sąd apelacyjny – jak wskazuje mec. Springer – wytknąć miał też prezesowi UOKiK, że w dowolny sposób ocenił przeprowadzony przez siebie dowód z opinii biegłych. Politechnika Gdańska wskazała bowiem wyraźnie, że faktyczna powierzchnia lokalu może różnić się od projektowanej o 2,1–4,3 proc. z uwagi na specyfikę procesu budowlanego.
UOKiK musi zapłacić
Wyrok jest ostateczny, ale PZFD z decyzją, czy katalog zasad będzie ponownie stosowany, wstrzyma się do otrzymania uzasadnienia.
– Co jednak istotne, SA uchylił nie tylko wyrok sądu ochrony konkurencji i konsumentów, ale i decyzję UOKiK. A to oznacza, że przysługuje nam nie tylko zwrot kosztów postępowania. Urząd będzie musiał zwrócić związkowi także to, co zapłaciliśmy w ramach nałożonej kary, a także wszystkie koszty, jakie ponieśliśmy w wyniku decyzji, która została teraz uchylona: m.in. koszt ogłoszeń w prasie – wskazuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.
Jak podkreśla, będzie to około 50 tys. zł. Wszystko wskazuje na to, że UOKiK będzie musiał zweryfikować podejście do deweloperów. O utrwalającej się linii orzeczniczej świadczy np. orzeczenie Sądu Najwyższego w innej sprawie (sygn. akt I CSK 624/13). SN podkreślił w nim, że postanowienia wzorca umowy, przewidujące określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią ustaloną po zakończeniu inwestycji, nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta.
– Dotychczasowa praktyka organów ochrony konkurencji nie uwzględniała specyfiki branży budowlanej. Wymaga ona wzięcia pod uwagę niewielkich różnic w ostatecznych wymiarach lokali. Niekoniecznie są one zawinione przez dewelopera, a mogą wynikać np. z konieczności korekt na etapie budowy z przyczyn obiektywnych – komentuje Mariusz Zając, adwokat i partner w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy.
