Mimo wszystko trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że koniunktura w ramach pierwotnego segmentu krajowego rynku mieszkaniowego ma niewiele wspólnego z podręcznikową definicją rynkowego boomu. Wręcz przeciwnie, wygląda na zdecydowanie nietypową, w dodatku bardzo trudną do jednoznacznej interpretacji – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Rekord za rekordem
Cykliczne raporty REAS oparte są na monitoringu sześciu największych i najbardziej reprezentatywnych krajowych rynków nieruchomości: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi. Na wymienionych rynkach w okresie od kwietnia do czerwca tego roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ok. 13,2 tys. mieszkań tj. o 17 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Mimo to, oferta wzrosła tylko nieznacznie, zaledwie o 700 lokali, i wyniosła na koniec czerwca niecałe 48,5 tys.
Wszystko to za sprawą wciąż ponadprzeciętnej aktywności strony popytowej, która zaowocowała kolejnym rekordem sprzedaży, tym razem o 11 proc. przewyższającym wynik z marca – czytamy w najnowszym raporcie REAS „Rynek mieszkaniowy w Polsce - II kwartał 2015 roku”.
Liczba transakcji jakie odnotowano w drugim kwartale 2015 roku w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym wyniosła ponad 12,7 tys. Oznacza to, że w ostatnich czterech kwartałach (3Q2014 – 2Q2015) sprzedano na analizowanych rynkach 45,8 tys. lokali - o ponad 27 proc. więcej, niż w rekordowych dotychczas latach 2007 i 2013.
Co ciekawe, ceny mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie niemal we wszystkich miastach, dla których REAS prowadzi monitoring rynku. Wahania wyniosły w minionym kwartale zaledwie +/- 2%, czyli w granicach błędu statystycznego. Oznacza to, że de facto ceny nowych mieszkań stanęły w miejscu. Jedyną aglomeracją, w której wzrost cen ofertowych był wyraźny, było Trójmiasto, gdzie wzrost o 6,8 proc. był w znacznej mierze wynikiem wprowadzenia w minionym kwartale kilkunastu inwestycji o ponadprzeciętnych cenach.
MdM z wiatrem w żagle
Eksperci REAS dużą wagę przywiązują do statystyk rządowego programu kredytów preferencyjnych Mieszkanie dla Młodych, uważając je za jeden z głównych czynników stymulujących rekordowe wyniki sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki. Według ich opinii skala wsparcia rynku przez program MdM nadal rośnie. W II kwartale liczba wniosków o dopłaty składanych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych w większości analizowanych miast, zgodnie z danymi BGK, wzrosła w porównaniu z kwartałem poprzednim. Największy wzrost - o 24 proc. - miał miejsce w Krakowie. O 20 proc. wzrosła liczba wniosków w Gdańsku, o 18 proc. we Wrocławiu. W Łodzi wzrost wyniósł 7 proc., zaś w Poznaniu liczba wniosków była taka sama jak kwartał wcześniej. Tylko w Warszawie miał miejsce siedmioprocentowy spadek, ale łącznie we wszystkich analizowanych miastach w II półroczu 2015 złożono o ponad 54 proc. więcej wniosków niż w analogicznym okresie zeszłego roku.
Jednak jeszcze w roku bieżącym program MdM zostanie rozszerzony na rynek wtórny. Jakie to może nieść następstwa? Autorzy raportu przewidują, że środków w ramach programu może zacząć brakować, co będzie z pewnością niemiłym zaskoczeniem dla firm deweloperskich. Te ostatnie znaczną część obecnie wprowadzanych inwestycji przygotowały z myślą o nabywcach korzystających z dopłat – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ponieważ jednak wypłaty z MdM działają na zasadzie „kto pierwszy ten lepszy”, popyt na niedrogie mieszkania może w tym roku i w pierwszej połowie kolejnego roku jeszcze wyraźnie wzrosnąć.
Boom zdecydowanie nietypowy
Zaprezentowane w raporcie REAS rekordowe wyniki sprzedaży deweloperów w pełni uzasadniają tezę o wejściu mieszkaniowego rynku pierwotnego w fazę prosperity.
Tyle tylko, że ma ona dość specyficzny charakter, ograniczony wyłącznie do rekordowych wolumenów sprzedaży.
Klasyczny rynkowy boom, jakiego rodzima mieszkaniówka miała okazję doświadczyć w pełnej krasie przed 7-8 laty, charakteryzował się tym, że jego główną siłą napędową był rozpędzony do granic wytrzymałości rynek kredytów hipotecznych. W efekcie spotęgowanego za jego sprawą popytu ceny mieszkań rosły praktycznie z dnia na dzień do poziomów niemożliwych wcześniej nie tylko do przewidzenia, ale i wyobrażenia. Co istotne i naturalne, w hossie uczestniczyły solidarnie zarówno rynek pierwotny jak i wtórny, które w mniej więcej równym stopniu podzieliły między siebie zainteresowanie silnie napierającej strony popytowej.
Tym razem sytuacja jest diametralnie różna. Do rosnącego w siłę popytu deweloperzy umiejętnie dostosowują podaż, wobec czego oferta rynku pierwotnego pozostaje niezmiennie atrakcyjna i bogata, a ceny nowych lokali mieszkalnych praktycznie stoją w miejscu. Z kolei jak wynika z danych BIK, rynek kredytów hipotecznych pomimo rekordowo niskich stóp procentowych wciąż pozostaje w długoterminowym zastoju bez większych perspektyw na większe ożywienie. Za to coraz wyraźniej rysuje się spadkowy trend bankowych depozytów. Jest w pełni oczywiste, że głównym motorem trwającego ożywienia wciąż pozostają zakupy inwestycyjno-gotówkowe, których głównym źródłem finansowania są likwidowane lub redukowane lokaty bankowe.
Poza tym silne przyśpieszenie koniunktury sprzedażowej mieszkań deweloperskich nawet w niewielkim stopniu nie przekłada się jak dotąd na jakiekolwiek zauważalne ożywienie mieszkaniowego rynku wtórnego – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Perspektywy deweloperki wciąż na dużym plusie
Pomimo tej dość nietypowej i trudnej do jednoznacznej oceny sytuacji, specjaliści REAS pozostają optymistami prognozując utrzymanie się wysokiego popytu na nowe mieszkania co najmniej do pierwszej połowy przyszłego roku. Dopiero w II połowie 2016 roku prawdopodobne jest ich zdaniem lekkie spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego, podwyżki stóp procentowych, a także silniejszy efekt przesunięcia części popytu na rynek wtórny, co może skutkować pewnym osłabieniem sprzedaży mieszkań deweloperskich.
Być może jednak najciekawszym fragmentem części prognostycznej rynkowej analizy autorstwa firmy REAS jest przekonanie o dalszej aktywności klientów inwestycyjno-gotówkowych, a także o ewentualności pojawienia się nabywców uciekających z kapitałem przed ryzykiem na rynek mieszkaniowy.
Wydaje się bardzo prawdopodobne, że to ostatnie stwierdzenie nie musi dotyczyć wyłącznie przyszłości. Alokacja rodzimych kapitałów w kierunku najbardziej „bezpiecznej przystani”, za jaką zdecydowana większość rodaków uważa rynek nieruchomości, jest zapewne w tych dość niepewnych czasach praktykowana już od dłuższego czasu. Obok niskich stóp procentowych może to być głównym elementem konstrukcyjnym oraz ważnym czynnikiem motywacyjnym popytu inwestycyjnego napędzającego rekordową sprzedaż deweloperów.
W tym kontekście – w przeciwieństwie do deweloperów - nie najlepiej rysują się perspektywy krajowego sektora bankowego, pozostającego od dłuższego już czasu na cenzurowanym. Najlepiej świadczą o tym spadające na łeb na szyję wyceny giełdowe branżowych tuzów, co jest konsekwencją obaw o nowe obciążenia podatkowe i perspektywę przymusowego przewalutowania denominowanych kredytów mieszkaniowych.
W efekcie dramatyczny spadek zaufania inwestorów giełdowych do segmentu bankowego może powodować podobną reakcję depozytariuszy. W konsekwencji grozi to dalszym nasileniem odpływu kapitałów z lokat bankowych na rynek nieruchomości mieszkaniowych z dającym się łatwo przewidzieć skutkiem.
Jarosław Jędrzyński, RynekPierwotny.pl