Zakończyły się właśnie konsultacje projektu kodeksu budowlanego. Po zapoznaniu się z uwagami można odnieść wrażenie, że pomysł na uregulowanie procesu inwestycyjnego nie budzi u zainteresowanych entuzjazmu.

Szybciej, prosciej, pewniej

Szybciej, prosciej, pewniej

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich projekt jedynie połowicznie realizuje swoje cele. Miał odbiurokratyzować procedury, poprawić działalność organów i zapewnić lepsze współdziałanie uczestników procesu budowlanego, tymczasem propozycje nie idą dostatecznie daleko, by osiągnąć te zamierzenia.

Trudniej budować

Deweloperzy doceniają, że komisja podjęła próby zwiększenia trwałości pozwoleń na budowę i zmniejszenia liczby uzgodnień wymaganych do wniosku o pozwolenie. Krytykują jednak m.in. pomysł włączenia przepisów dotyczących sytuowania obiektów do kodeksu. Dziś znajdują się one w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 ze zm.), a ustawa – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) – w przypadkach szczególnie uzasadnionych – zezwala na dokonanie od nich odstępstw. Kodeks, przenosząc przepisy techniczne z rozporządzenia do ustawy, zlikwidowałby tę ścieżkę, wprowadzając rozwiązanie zamienne – odstępstwo będzie możliwe, jeśli np. na przybliżenie się do granicy działki wyrazi w formie aktu notarialnego sąsiad lub gdy zezwoli na to plan miejscowy.

W ocenie PZFD to błąd. „Prawo budowlane jako powszechnie obowiązujące odnosi się do wszystkich przypadków zabudowy występujących w bardzo zróżnicowanych warunkach, zatem uregulowanie kwestii tak szczegółowej jak sytuowanie budynków bez znajomości warunków lokalnych, uzasadniających być może odstępstwo od przepisów generalnych, nie wydaje się właściwie” – czytamy w stanowisku.

W podobnym tonie wypowiadają się architekci. W ich ocenie wprowadzone do kodeksu szczegółowe parametry odległości pomiędzy obiektami, uzależniające w sposób sztywny odstęp od granicy działki od wysokości obiektu, nie doprowadzą do racjonalizacji procesu inwestycyjnego. „Przepis ten powodowałby ogromne straty terenowe, poświęcane na rzecz parametru mało istotnego dla rzeczywistych relacji urbanistycznych, a na obszarze śródmiejskim byłby w dużym stopniu niewykonalny i wyłączałby znaczne ilości cennego terenu spod zabudowy. W tym przypadku zapis ustawowy powinien się ograniczyć do delegacji, na podstawie której parametry szczegółowe ustalane byłyby w aktach wykonawczych. W przeciwnym razie będziemy mieli do czynienia z prymatem doktryny prawnej nad właściwością i logiką materii, którą ta doktryna ma regulować” – czytamy w stanowisku przesłanym przez Izbę Architektów RP.

Izba przedstawia też zarzut natury generalnej i – zdaniem architektów – fundamentalnej: projekt nie dotyka planowania przestrzennego, dlatego w przedstawionej postaci nie może być traktowany inaczej niż kolejna wersja nowelizacji prawa budowlanego. I przekonują: „to na styku sfery planowania i procesu inwestycyjnego leży zasadnicza część problemów z realizacją ładu przestrzennego i racjonalnością procesu inwestycyjnego”.

Organizacje biorące udział w konsultacjach zwracają uwagę również na niedoprecyzowanie kwestii związanych z ustawami specjalnymi. W myśl art. 17 inwestycje celu publicznego będą mogły powstawać – zgodnie z decyzją inwestora – albo na podstawie ustaw specjalnych, albo reguł ogólnych. Szkopuł w tym, że ustawodawca nie wyjaśnił, jak i czy podstawowe zasady kodeksu powinny oddziaływać wobec zasad ze specustaw. To zaś zarówno w ocenie BCC, jak i Konfederacji Lewiatan może budzić wątpliwości w praktyce.

Zbyt wysokie opłaty

Lewiatan negatywnie ocenił zmiany w ustalaniu opłat z tytułu legalizacji samowoli budowlanej. Obecnie ustala się je według ustawowego algorytmu, biorąc pod uwagę kategorię wzniesionego obiektu. Projekt opłatę chce uzależnić od jego wartości – w każdym przypadku ma wynieść jej 30 proc. „Rozwiązania przyjęte w kodeksie należy uznać za niekorzystne i stwarzające bariery dla procesu legalizacyjnego, gdyż ustawa wprowadza rygorystyczny tryb ustalania opłat oraz znacznie zwiększa te opłaty, co w przypadku budowli o znacznej wartości będzie dużą barierą w procesie legalizacji i uporządkowania stanu prawnego, np. w przypadku zmian właścicielskich” – uważa konfederacja.

Jej niezrozumienie budzi też sposób ustalania opłat za nielegalne użytkowanie obiektu (bez zawiadomienia o zakończeniu budowy, pomimo sprzeciwu albo bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie). Dziś kara jest nakładana nie za nielegalne użytkowanie, ale za nielegalne przystąpienie do użytkowania, a więc za działanie jednorazowe, a nie trwałe. Zgodnie z projektem kodeksu inwestor będzie mógł być karany wielokrotnie.

Nieoficjalnie eksperci podkreślają, że branża nie wierzy, by kodeks udało się uchwalić w tej kadencji parlamentu. Jako akt zawierający przepisy techniczne trzeba go notyfikować Komisji Europejskiej. To co najmniej dwa miesiące oczekiwania.

Etap legislacyjny

Projekt po konsultacjach społecznych