Zimą 1999 r. Joanna R. kupiła za 85 724 zł od gminy lokal mieszkalny. Przedtem obejrzała mieszkanie i z wyjątkiem źle zamykających się drzwi wejściowych nie dostrzegła wad. Wkrótce po przejęciu lokalu na ścianach we wszystkich pomieszczeniach zaczęły pojawiać się pęknięcia.

Wady obiektu

Gmina próbowała usuwać pęknięcia poprzez zacieranie, skuwanie ścian, nakładanie tynków, jednak pęknięcia wciąż powstawały. Na ścianach zaczęły pojawiać się również zacieki. Poza tym w mieszkaniu utrzymywał się nietypowy chemiczny zapach, który wywoływał u niej złe samopoczucie, bóle głowy, skłonność do omdleń. We wrześniu 2000 r. sanepid stwierdził przekroczenie stężenia benzenu o 50 proc. w stosunku do dopuszczalnej normy i wskazał, że jego źródłem jest najprawdopodobniej użyty do wykładziny podłogowej klej. W związku z wadami Joanna R. postanowiła wnieść pozew o odszkodowanie za niewłaściwe wykonanie umowy.
Sąd Okręgowy zasądził na jej rzecz kwotę 35 368 zł. Podkreślił, że mieszkanie dotknięte było wadą fizyczną, za którą sprzedawca, czyli gmina, ponosi odpowiedzialność – w umowie sprzedaży zapewniła bowiem kupującą, że wady nie istnieją. Zgodnie zaś z art. 566 par. l k.c., jeżeli kupujący z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może żądać naprawienia szkody poniesionej na skutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności.
Sąd zauważył, że pomimo że roszczenia powódki z tytułu rękojmi za wady obiektu uległy już przedawnieniu, to możliwość dochodzenia roszczenia odszkodowawczego za poniesioną szkodę wskutek zakupu wadliwego mieszkania nadal istnieje, gdyż roszczenie to przedawnia się po dziesięciu latach. W związku z tym ujawnione w mieszkaniu powódki wady miały być zdaniem sądu usunięte.
Koszty usunięcia zacieków i pęknięć biegły wycenił na 28 228,52 zł. Sąd pierwszej instancji wskazał również, że w związku z tym, że do końca 2006 r. nie było zgody na użytkowanie budynku, w którym znajdowało się mieszkanie, gmina powinna jej zwrócić kwotę 7138,50 zł zapłacone za korzystanie z mieszkania w latach 1999 – 2006. Obie te kwoty, jak wskazał sąd, stanowiły rozmiar szkody, jaką poniosła powódka na skutek niewłaściwie wykonanego zobowiązania.

Wyrównanie uszczerbku

Od opisanego wyroku zostało wniesione odwołanie. Sąd apelacyjny w Katowicach, któremu przewodniczył sędzia Piotr Wójtowicz, wskazał, że szkoda, jaką powódka poniosła, była niewątpliwa. Nabyła ona wszak mieszkanie za cenę rynkową, odpowiadającą wartości towaru pozbawionego defektów, otrzymała tymczasem lokal, którego wartość jest zdecydowania niższa – właśnie o koszt usunięcia tych wad. Zdaniem składu orzekającego w majątku powódki wystąpił uszczerbek, który osoba odpowiedzialna (pozwana gmina) winna wyrównać. Uszczerbek ten stanowił normalne następstwo nie tylko sprzedania powódcerzeczy wadliwej, lecz także nienależytego realizowania wynikających z rękojmi obowiązków wczasie, kiedy rękojmia jeszcze działała.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach I Wydział Cywilny, sygn. akt I ACa 269/11.