Jestem właścicielem firmy handlowej. Dzierżawiłem od gminy nieruchomość, na której sam postawiłem budynki gospodarcze. Gdy umowa wygasła, liczyłem na kolejną, ale gmina wniosła do sądu pozew o wydanie nieruchomości. Czy mogła tak postąpić, skoro budowa kosztowała mnie prawie 300 tys. zł? Czy mogę odzyskać poniesione nakłady?
Z dużym prawdopodobieństwem sąd uzna roszczenie gminy za zasadne, a w konsekwencji nasz czytelnik zostanie zobligowany wyrokiem do zwrotu nieruchomości. Na obecnym etapie (w toku sprawy) nie może też skutecznie domagać się zwrotu od gminy poniesionych nakładów, nie oddał bowiem jeszcze nieruchomości. Dopiero gdy to nastąpi, może wystąpić na drogę postępowania sądowego z powództwem o zasądzenie odpowiedniej kwoty tytułem poniesionych nakładów na przedmiot dzierżawy.
Rozpatrując ten przypadek, należy przede wszystkim odnieść się do stosownych regulacji kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Z art. 222 par. 1 k.c. wynika, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby została mu ona wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania nią.
Bardzo przejrzyście istotę tego przepisu oddaje stanowisko Sądu Apelacyjnego zawarte w wyroku z 13 maja 2016 r. (sygn. akt I ACa 8/16). Wskazano w nim, że: „Przewidziane w art. 222 par. 1 k.c. roszczenie windykacyjne jest powszechnie określane jako roszczenie «nieposiadającego właściciela» przeciw «posiadającemu nie właścicielowi», co dobrze oddaje jego istotę. Wskazuje, że legitymowany czynnie jest właściciel rzeczy, a legitymowaną biernie jest osoba władająca cudzą rzeczą bez tytułu prawnego. Konieczne przesłanki roszczenia windykacyjnego to zatem status właściciela, fakt, że nie włada on swoją rzeczą, oraz okoliczność, że rzeczą włada osoba do tego nieuprawniona”.
W opisanej sytuacji niewątpliwie właścicielem terenu jest gmina, przedsiębiorca był zaś jego dzierżawcą na podstawie umowy dzierżawy, z tym że umowa wygasła, ale nie zwrócono gminie nieruchomości. Skoro tak, to jak najbardziej była ona uprawniona do skierowania powództwa przeciwko czytelnikowi o wydanie nieruchomości.
Kwestią wymagającą analizy jest jednak możliwość domagania się od gminy zwrotu równowartości nakładów poczynionych na jej nieruchomości. W tym celu przedsiębiorca mógłby teoretycznie skierować w toku sprawy sądowej pozew wzajemny o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy w postaci wspomnianych budynków. Oznacza to, że w ramach jednego postępowania sąd może rozpatrywać nie tylko kwestię zwrotu gminie nieruchomości, lecz także kwestię zwrotu przez gminę poniesionych nakładów.
W podanym stanie faktycznym takie rozwiązanie nie jest jednak możliwe. Trzeba bowiem zwrócić uwagę na treść art. 677 k.c. stosowanego do umowy dzierżawy. Stanowi on, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Co istotne, przepis ten wiąże wymagalność roszczenia o zwrot nakładów z fizycznym zwrotem przedmiotu dzierżawy. Jak z kolei wskazano w prawomocnym wyroku Sądu Okręgowego w Rzeszowie z 23 lutego 2017 r. (sygn. akt VI GC 174/16): „Powód nie wydał gminie spornych części nieruchomości, więc jego roszczenie o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy nie było jeszcze wymagalne”. Sąd zaakcentował przy tym, że: „Powództwo zostało przez powoda wzajemnego wytoczone przedwcześnie, co uzasadniało jego oddalenie”.
Podstawa prawna
Art. 222 par. 1, art. 677 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).
