Rządowy plan obniżenia kosztów budowy mieszkań o co najmniej 20 proc. dzięki prefabrykatom to kierunek dobry. Problem w tym, że chyba zbyt dobry.
BGK Nieruchomości, spółka odpowiedzialna za budowę tanich mieszkań w ramach rządowego programu „Mieszkanie plus”, rzuca wyzwanie deweloperom. Już w przyszłym roku chciałaby ruszyć z budową nawet 15 tys. mieszkań z prefabrykatów. Nowoczesna technologia tzw. wielkiej płyty, czyli budowa w dużej części z gotowych elementów, ma pozwolić na utrzymanie kosztów budowy lokali (bez ceny gruntu i uzbrojenia) na poziomie nie większym niż 2 tys. zł netto za metr kwadratowy. To znacznie mniej niż obecnie notowane na rynku mieszkaniowym. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), powołując się na analizy Sekocenbudu, firmy gromadzącej i analizującej ceny w budownictwie, wskazuje, że w 2016 r. średni koszt (razem z marżą wykonawcy) budowy bloku wielorodzinnego metodą tradycyjną wynosił średnio 2,6 tys. zł netto. To szacunki dla czterech kondygnacji bez podpiwniczenia i windy. BGKN chce w „Mieszkaniu plus” skoncentrować się na takich prostych, jak najmniej kosztochłonnych inwestycjach.
Deweloperzy i firmy budowlane nie ukrywają, że z dużym zainteresowaniem czekają na pierwsze realizacje BGKN w technologii prefabrykatów, bo budowa mieszkań zdominowana jest u nas przez metody tradycyjne, czyli dowozu materiałów i mozolnej budowy od podstaw.
– Dzięki gotowym prefabrykatom czas budowy można na pewno skrócić o kilka miesięcy. Budując tradycyjnie, po zalaniu stropu powinno się czekać z wejściem na niego ok. trzech tygodni. Przy prefabrykatach takiego ograniczenia nie ma. Nie ma też tak dużego zapotrzebowania na pracowników na budowie jak przy metodach tradycyjnych – ocenia Roman Tarnowski, prezes firmy budowlanej z Lublina i szef Polskiej Federacji Budownictwa.
BGKN właśnie na to liczy, że zaoszczędzi na czasie i liczbie zatrudnionych na budowach pracowników. Według ostatnich danych Głównego Urzędu Statystycznego wznoszenie budynków mieszkalnych metodą wielkiej płyty w 2015 r. trwało średnio nieco ponad rok. Tradycyjnie – niemal dwa lata.
Krótszy czas budowy to jednak jak na razie jedyny pewny element, na którym BGKN zdaniem deweloperów i branży budowlanej może oszczędzić. Rozmówcy DGP wskazują, że na polskim rynku nie ma żadnego punktu odniesienia i możliwości weryfikacji zapowiedzi operatora „Mieszkania plus”. Baza porównawcza faktycznie jest dość nikła. W latach 2013–2015, wyłączając budownictwo indywidualne, oddano do użytkowania zaledwie 11 budynków z łącznie 454 mieszkaniami, które powstały w technologii wielkiej płyty.
– Mieszkań z prefabrykatów praktycznie się u nas nie buduje. Może czas pozwala obniżyć cenę, ale nasz przegląd rynku wskazuje, że ten typ materiałów budowlanych bywa o 10–15 proc. droższy niż przy budownictwie tradycyjnym – zauważa przedstawiciel jednej z firm budowlanych.
Budowanie na prefabrykatach to także proces skomplikowany, wymagający większego reżimu technologicznego niż produkcja tradycyjna.
– Wszystko musi być precyzyjnie przygotowane, policzone i wyprodukowane, tak aby późniejszy montaż budynku odbył się bez żadnych problemów. A do tego potrzebna jest wykwalifikowana, specjalistyczna kadra. Faza przygotowania takiego projektu może być droższa niż przy metodzie tradycyjnej – wskazuje Marcin Bańka ze Skanska Residential Development Poland.
Pojawiają się też obawy o wykonawców, którzy również będą musieli dysponować specjalistyczną wiedzą.
– Nie wiem, czy przy cenie zakładanej przez BGKN uda się znaleźć generalnych wykonawców, którzy przy de facto nowej u nas technologii wezmą na siebie 10-letnią gwarancję na konstrukcję budynków – obawia się Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Ocenia, że w tych okolicznościach plan rozpoczęcia w 2018 r. budowy kilkunastu tysięcy mieszkań z prefabrykatów jest bardzo ambitny i w rzeczywistości nawet tysiąc może okazać się sukcesem. Deweloperzy zapowiadają jednak, że będą uważnie przyglądać się działaniom BGKN. A jeśli rządowy plan wypali i technologia prefabrykatów się upowszechni i jeszcze stanieje, to może znaleźć zastosowanie m.in. w najtańszych projektach deweloperskich.
– Nie wykluczamy też współpracy z BGKN. Jestem przekonany, że operator będzie korzystał z naszych doświadczeń przy budowie w technologii prefabrykowanej – dodaje Konrad Płochocki.
W projektach ze średniej czy wyższej półki na szybki wzrost popularności prefabrykatów nikt specjalnie nie liczy, bo wielka płyta wciąż źle się u nas kojarzy. Ta technologia ogranicza też możliwości projektowania mieszkań pod wymagania klientów i np. wyburzania ścian. To nie zachęca prywatnych przedsiębiorców do stosowania prefabrykatów na szerszą skalę. Firmy ostrzegają też przed oczekiwaniami, że tam, gdzie zostaną użyte, dojdzie do cięć cen mieszkań.
Jak tłumaczy jeden z deweloperów, wszystko będzie zależało od gry podaży i popytu.
